Значення іпотеки в сучасних умовах

Термін «іпотека» вперше з'явився в Греції на початку VI ст. до н. е. (його ввів архонт Соломон) і був зв'язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором визначеними земельними володіннями (спочатку в Афінах заставним забезпеченням служила особистість боржника, якому у випадку невиконання зобов'язання грозило рабство).

Україна поки що дуже далека від створення всіх необхідних передумов для ефективного іпотечного кредитування. У такій ситуації процеси становлення і розвитку іпотечних відносин не можуть проходити безперешкодно. Водночас перспективний потенціал таких відносин в Україні досить значний і зможе поступово реалізуватися за умови його всебічного забезпечення.

B Україні іпотека почала впроваджуватися в господарську діяльність ще в XVII-XVIII століттях, щоправда протягом тривалого часу вона діяла без законодавчого забезпечення. З середині XVIII століття в країні вживаються заходи щодо організації відповідних інституцій, a перші іпотечні фінансово-кредитні установи в сучасному розумінні цього поняття з'явилися у другій половині XIX століття. Перші іпотечні банки засновано 1864 року в Одесі та Херсоні.

У 1871 році почав працювати Харківський земельний банк, a через рік засновано Полтавський банк. Водночас із акціонерними виникли й приватні земельні банки. Зокрема - селянський банк графині А. Брaницькoї у Білій Церкві (1875 p.) та Сумський селянський банк (1885 p.)

Наприкінці 1880-х в Україні почали діяти великі державні банківські установи Російської Імперії - Селянський та Дворянський поземельні банки. З цього часу інтенсивно створюються позичково-ошадні, кредитні товариства та фінансово-будівельні aртілi. Причому не лише в містах, a й нa ceлi. У своїй діяльності вони широко використовували іпотеку. B 1899 p. в Києві почала діяти «Київська артіль робочих майстрових і службовців для придбання житла та взаємодопомоги». Організації такого типу працювали за принципом роботи позичково-ощадних кас, які допомагали їх членам у будівництві та купівлі житла за допомогою іпотечного кредитування за зразком відомих англійських та німецьких товариств «Building Societies». З початку XX ст. у великих містах України банки починають здійснювати житлове іпотечне кредитування.

Досвід країн, які мають тривалу історію іпотечного кредитування та започаткували функціонування іпотечного ринку, а це переважно країни Євросоюзу та Сполучені Штати Америки, є найкращою ілюстрацією переваг використання іпотечного ринку.

На сьогодні існує дві основні моделі іпотеки: німецька (франко-скандинавська) та американська. Головна відмінність між цими моделями полягає у тому, які саме джерела використовуються для фінансування іпотечних кредитів. Так, згідно з американською моделлю, основним джерелом є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси. Завдяки такому механізму у США формується близько 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування.

У німецькій моделі основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечних кредитів є система ощадних вкладень і лише близько 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.

Основою функціонування системи ощадних вкладень є так звані будівельні (житлові) ощадні каси. Джерелом кредитних ресурсів для цільових житлових позик у цих касах є вкладення громадян, плата за користування позиками, а також державна премія, що виплачується відповідно до контракту про житлові заощадження за умови, що вкладник протягом року вніс на свій рахунок визначену суму. Кредит на придбання житла може отримати тільки вкладник ощадної каси.

На особливу увагу заслуговує система державної підтримки вкладників житлових ощадних кас у Німеччині. Основними формами цієї підтримки є державні грошові дотації при погашенні відсотків за кредит і система податкових пільг.

Окрім Німеччини система житлових накопичень успішно функціонує у Великобританії та Франції. Відмінністю англійської системи житлових заощаджень є те, що іпотечний кредит у житлових ощадних касах чи товариствах можуть отримати не лише вкладники, а й інші особи.

Американська модель іпотечного кредитування є складнішою за німецьку. Сьогодні вона являє собою цілу систему іпотечних банків, ощадних та кредитних асоціацій, страхових компаній, пенсійних фондів тощо. Функціонування стількох учасників на ринку іпотеки дало поштовх формуванню та розвитку вторинного іпотечного ринку та використанню фондових механізмів фінансування іпотечних кредитів. У різні роки у США було створено спеціалізовані іпотечні організації, такі, як Федеральна національна іпотечна асоціація, Корпорація житлового кредитування та Урядова національна іпотечна асоціація.

Обсяг іпотечних кредитів у США та розвинутих країнах Європейського Союзу становить в середньому близько 50% до ВВП, сягаючи 70% в Нідерландах і Данії.

Пріоритетним і домінуючим на цьому ринку є житлове іпотечне кредитування.

Низька вартість іпотечного кредиту обумовлена низкою причин. Зокрема, це низький рівень інфляції, низька вартість оформлення кредиту, незначні банківські ризики, з одного боку, і потужний фондовий та страховий ринки з низькою вартістю ресурсів - з іншого.

У США є дві моделі іпотечного кредитування – на основі заставних та на основі актів запровадження довірчої власності. Перша форма іпотечного кредитування передбачає передачу позичальником кредитору заставної. Відповідно оцієї форми кредиту позичальник залишається власником заставленого майна, а також має право на користування ним та отримання доходів з цього майна. Друга форма кредиту передбачає передачу позичальником кредитору титулу власності на заставлене майно або прав на володіння цим майном довіреній особі до моменту погашення боргу. Такою довіреною особою може бути і кредитор. Приблизно в половині штатів у США використовується одна форма іпотечного кредитування, в другій половині інша.

У розвинутих країнах дуже поширеним є кредитування з плаваючою або фіксовано-плаваючою відсотковою ставкою, як з коротким, так і з довгим початковим періодом. Плаваюча відсоткова ставка найбільш широкого використання набула у Великобританії, Швеції та Норвегії, де використовуються різні методи її встановлення. B окремих країнах, включаючи Францію, Італію та Австрію, процес її коригування є складнішим. Фіксована процентна ставка використовується набагато рідше. Однак у Франції, Італії, Австрії та Нідерландах вона є чи не найпоширенішою.

Звичайно, Україні важко побудувати ефективну систему за п'ять - десять років, тоді як у країнах Європи становлення іпотечних відносин має 200-літню історію. Скажімо перший іпотечні банки Данії засновано ще в 1797 році. Сьогодні іпотечні банки цієї країни, яких усього вісім, відіграють визначальну роль у фінансуванні іпотеки.

Найбільший ринок іпотечних облігацій серед країн ЄС склався у Німеччині з часткою у 38%. Частка датського ринку іпотечних облігацій становить 34% від загальноєвропейського.

За спеціалізацією емітента, зважаючи на особливості регулювання, характерні для тієї чи іншої країни Європи, виділяють чотири основні моделі випуску забезпечених облігацій.

Перша модель ( так звана «французька» ) застосовують у Фінляндії,. Франції, Ірландії, Норвегії, частково у Швеції. Емітентом забезпечених облігацій є спеціалізована фінансова установа.

Друга модель застосовують у Данії, Німеччині, Угорщині, Польщі, частково у Швеції. Емітентом забезпечених облігацій є спеціалізований банк, який, крім випуску зазначених цінних паперів, може займатися іншими видами бізнесу.

Третя модель представлена в Німеччині, Латвії, Росії, Словенії. Емітентом забезпечених облігацій є універсальний банк із відповідною ліцензією на їх випуск.

За четвертою моделлю право на випуск забезпечених облігацій надається всім банкам.

Якісні зміни відбулися у країнах, які нещодавно вступили до ЄС. Особливо у Польщі, Угорщині та Чехії.

Сьогодні на іпотечному ринку України склалась така ситуація, при якій швидкими темпами зростають вклади населення в банках на депозитних рахунках (з початку року на 40%), збільшуються активи банків (на 50%), зростання ВВП складає біля 5%. Це говорить про те, що ступінь довіри населення до банків зростає. Існують канони відповідності надходжень і розміщення.

Якщо взяти, наприклад, розвинуті країни, то з 50% кредитів населення 40% припадає на іпотечні кредити. В нашій країні цей показник знаходиться на рівні 6%. Це свідчить про те, що всі кошти, що надходять на банківські депозити, направляються на корпоративне кредитування, на ринок, де існують зовсім інші правила гри, інші ризики. Близько 20% банківських корпоративних кредитів - це великі кредити. Умови, які склались сьогодні в Україні, дуже сильно загострюють ризики, пов'язані з корпоративним кредитуванням.

Кредити банків населенню - це, перш за все, кредити на споживчі цілі та іпотечні кредити. Спостерігається тенденція зростання частки іпотечних кредитів в портфелях банків, щорічно цей показник збільшується в два рази. За минулий рік житлові іпотечні кредити в портфелях банків зросли на 80%. На 1 липня цього року зафіксовано зростання на 40%, тобто розміри іпотечного кредитування збільшуються і це говорить про те, що банки змінюють свою політику в цій сфері.

Аналіз стану іпотечного кредитування в Україні, в умовах відсутності стандартизованої статистичної інформації, є досить складним. Тому, в цьому дослідженні були використані дані аналізу, який проводиться Українською національною іпотечною асоціацією та базується на інформації членів Асоціації, розрахунках її експертів і результатах разових опитувань.

Регіонами-лідерами на вітчизняному іпотечному ринку є Київ, Дніпропетровськ, Донецьк, Харків та Львів. До основних банків-операторів цього ринку є: ЗАТ КБ «Приватбанк» (15,22% ринку), ВАТ «Правекс-банк» (13,42%), Райффайзенбанк банк Аваль (12,31%), АКБ «Укрсиббанк» (12,26%), АКБ СР «Укрсоцбанк» (10,37%). Загальний обсяг українського ринку іпотечного кредитування сьогодні дорівнює лише 1% по відношенню до ВВП. У той же час в інших країнах з перехідною економікою він становить 10-12%.

З урахуванням зарубіжного досвіду, специфіки сучасної української економіки та перспектив її розвитку майбутню діяльність іпотечних банків в Україні доцільно поділити на основні, додаткові та допоміжні види. Орієнтовний перелік цих видів.

1. Основнівиди діяльності іпотечних банків в Україні мають включати:

- середньо- та довгострокове кредитування під заставу нерухомості, яка розташована на території України, в межах 50% від її вартості;

- емісію іпотечних облігацій у межах 50% від вартості заставленої нерухомості.

2. Додатковівиди діяльності іпотечних банків в Україні повинні передбачати:

- середньо- та довгострокове кредитування під заставу нерухомості, яка розташована на території України, в межах понад 50% від її вартості (джерелом такого кредитування не можуть бути кошти від емісії іпотечних облігацій);

- кредитування під заставу нерухомості, яка розташована поза Україною;

- короткострокове кредитування під заставу рухомого та нерухомого майна;

- відкриття ощадних і строкових рахунків для юридичних і фізичних осіб;

- отримання кредитів;

- операції з цінними паперами, дорогоцінними металами та іноземними валютами.

3. Допоміжнівиди діяльності іпотечних банків в Україні повинні бути спрямовані на сприяння основним або додатковим видам діяльності, а саме:

- розміщенню вільних коштів в інших фінансово-кредитних установах;

- скуповуванню цінних паперів власної емісії.

Пропозиції щодо поділу майбутньої діяльності іпотечних банків в Україні на основні додаткових та допоміжних видів не слід вважати механічним копіюванням іноземного досвіду.