Пиши Дома Нужные Работы

Обратная связь

Механізм однорівневої моделі вторинного іпотечного ринку

Економічні, правові та інституційні передумови іпотеки

План:

1. Основні передумови іпотеки.

2. Первинний та вторинний ринок іпотеки.

3. Правове забезпечення іпотечних відносин в Україні.

 

Основні передумови іпотеки

 

Становлення і розвиток іпотечних відносин неможливі без створення економічних, правових та інституційних передумов.

Економічні передумови запровадження іпотечного кредитування - це передусім:

- стабільність і паритет цін;

- стабільність обмінного курсу національної валюти;

- помірна вартість позичкового капіталу;

- загальне економічне зростання.

Стабільність цін і обмінного курсу національної валюти є надзвичайно важливою передумовою іпотеки. За високого рівня інфляції довгострокові вкладення стають неможливими, а «короткі» гроші виключають можливість фінансування великих інвестиційних проектів.

Конкретні правові передумови:

- правові гарантії приватної власності на нерухоме майно;

- правова єдність земельної ділянки та розміщених на них будівель,споруд і багаторічних насаджень;

- правова безпека іпотеки;

- правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків.

Інституційні передумови:

- становлення спеціалізованих іпотечних банків;

- наявність широкої мережі кадастрових служб і організація державної реєстрації прав на нерухоме майно;

- розвиток сфер нотаріальних послуг, оціночної та страхової діяльності;

- наявність ринків нерухомості та біржового ринку цінних паперів.

До важливих передумов іпотечного кредитування належить загальне економічне зростання, яке б супроводжувалося суттєвим підвищенням доходів населення, рівня банківських заощаджень і відповідним розвитком ринку капіталів.



Обов'язковими є правові передумови іпотечного кредитування. З цього приводу Європейська Комісія в «Білій книзі» Європейського співтовариства (1995 р.) зазначає: «Дуже важливою сферою, особливо в народному господарстві, яке реформується в ринкову економіку, є іпотечний кредит. Функціональна галузь іпотечного кредитування не може існувати без таких відповідних правових підвалин, як прозоре регулювання власності на нерухомість та функціонуюча галузь реєстрації прав на нерухомість, де можуть бути зареєстровані іпотеки».

З економічними та правовими передумовами тісно пов'язані інституційні передумови, а саме:

- становлення спеціалізованих іпотечних банків;

- наявність широкої мережі кадастрових служб і організація державної реєстрації прав на нерухоме майно;

- розвиток сфер нотаріальних послуг, оціночної та страхової діяльності;

- наявність ринків нерухомості та біржового ринку цінних паперів.

 

Первинний та вторинний ринок іпотеки

 

Основою функціонування іпотечного ринкує система організованих на певних принципах та правових нормах економічних відносин, які виникають у процесі купівлі та продажу фінансових зобов'язань.

 

ПЕРВИННИЙ ІПОТЕЧНИЙ РИНОК

Первинний іпотечний ринок- це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками.

При цьому за заставною до банку-покупця на обслуговування переходить і позичальник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Первинний ринок був поширений на початку розвитку іпотечного кредитування, на сьогодні обсяги операцій на ньому незначні.

Це пов'язано з появою на фінансовому ринку інвесторів, які мали кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного (з низьким ризиком) інвестування. Такі можливості давало інвестування в цінні папери, забезпечені заставними, які могли емітувати та продавати інвесторам спеціалізовані іпотечні банки. Надійність цих цінних паперів забезпечувалась і забезпечується жорсткими законодавчими обмеженнями сфер розміщення коштів, умовами кредитування, чіткою спеціалізацією діяльності банків як на активних, так і на пасивних операціях.

Первинний іпотечний ринок визначається відносинами позичальника і банку, а його інструментом є заставна.

У процесі свого становлення іпотечний ринок пройшов шлях від первинного до вторинного з одно- та дворівневою моделями. Хоча це зовсім не означає, що перехід від одного типу ринку до наступного автоматично заперечував свого попередника. У світі досить органічно поєднуються усі існуючі типи іпотечного ринку, кожний з яких займає свою певну нішу.

Найпростішим видом іпотечного ринку є первинний іпотечний ринок з найпростішою схемою взаємовідносин між кредитором і позичальником (рис. 1).

Рис. 1 Принципова найпростіша схема первинного іпотечного ринку

 

Іпотечними кредиторами у даній схемі можуть виступати банки, ощадні та ощадно-будівельні каси, кредитні спілки, кредитно-ощадні асоціації, іпотечні банківські компанії, іпотечні об’єднання і трасти, іпотечні установи та різноманітні фонди (наприклад, житлового будівництва), які займаються реалізацією різноманітних урядових іпотечних програм, інші установи. Джерелами формування фінансових ресурсів для спрямування їх на іпотечне кредитування іпотечними кредиторами виступають кредитні ресурси, мобілізовані кошти від юридичних та фізичних осіб. Поряд з основними учасниками первинного іпотечного ринку на ньому обов’язковою є участь суб’єктів, які виконують функцію забезпечення його належної ефективності та надійності. Такими є страхувальники, що страхують предмет іпотеки та позичальника (життя, втрату працездатності, роботи тощо).

Притаманна даному типу іпотечного ринку система взаємовідносин дозволяє трактувати первинний ринок іпотечного капіталу як «частину ринку капіталу, на якому формується попит і пропозиція на позики, забезпечені нерухомістю». Слід зазначити, що в Україні такий тип взаємовідносин між позичальниками та іпотечними кредиторами є домінуючим (як, зрештою, і у світі). За такої моделі, власне, маємо справу практично з типовою кредитною операцією з тією лише різницею, що її основу становить іпотека нерухомості з усіма наслідками, які звідси випливають, - цільове використання позики, забезпечення кредиту нерухомим майном тощо.

Дещо ускладненою формою взаємовідносин між позичальником та іпотечним кредитором на первинному іпотечному ринку є така, що передбачає можливість передачі позичальника на обслуговування іншому іпотечному кредитору (рис. 2).

 

Рис. 2. Принципова схема первинного іпотечного ринку з переходом позичальника на обслуговування до іншого іпотечного кредитора

 

У такому разі іншому іпотечному кредитору передаються заставні та зобов’язання позичальника зі здійснення платежів за кредитом. Операції із заставною її власником до закінчення терміну виконання іпотекодавцем зобов’язань за кредитом можуть передбачати: продаж такої заставної; передачу заставної у заставу, тим самим забезпечуючи рефінансування та виконання зобов’язань перед іншими кредиторами.

Обидві схеми, як можна побачити, базуються на простій операції з продажу заставної, яка є основним інструментом первинного іпотечного ринку. Останній, власне, і визначається як «сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками».

Заставна оформлюється при наданні кредитною установою іпотечного кредиту, якщо її випуск передбачено іпотечним договором.

«Заставна - це юридичний документ, що свідчить про заставу боржником належного йому нерухомого майна (землі, будівель, споруд). Заставна видається кредитору (особі, яка дала гроші в борг) і перебуває в нього до завершення розрахунків з боржником. У разі невчасної сплати боргу кредитор має право продати заставлене майно чи стати його власником. Заставну укладають у нотаріальній конторі і реєструють у кадастровій книзі».

Вимоги до форми та змісту заставної визначаються у законодавчих і нормативних актах, які регулюють питання іпотечного кредитування та використання цінних паперів. Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми. Крім назви та формулювання про зобов'язання боржника перед іпотекодержателем, заставна містить: реквізити іпотекодавця, елементи іпотечного договору, предмет іпотеки, реєстраційний номер, дату, місце реєстрації, підписи.

Вид заставної залежить від умов іпотечного кредиту та виду іпотеки, яка виступає забезпеченням цього кредиту.

Власник заставної має право до закінчення строку виконання іпотекодавцем зобов'язання за кредитом здійснювати операції зі своїми заставними шляхом залучення грошових коштів інших осіб, по-перше, через продаж заставної, по-друге, через передачу заставної у заставу, тобто використовувати з метою рефінансування, забезпечуючи тим самим виконання зобов'язань перед іншими кредиторами.

Перехід власності на заставну здійснюється шляхом індосаменту (передаточного напису). Особа, якій передана заставна, стає новим власником боргу і гарантуючих його зобов'язань. Така передача повинна бути зареєстрована. Після повної виплати боргу закладна анулюється, тобто позичальнику повертаються всі права на нерухомість.

Первинний іпотечний ринок передбачає продаж заставної або передачу її у заставу. Крім цього, заставні можуть використовуватися іпотечним кредитором як забезпечення емісії іпотечних облігацій або продажу заставних при рефінансуванні. При цьому виникають інструменти фондового ринку, тобто створюється вторинний іпотечний ринок. Інструментами цього ринку є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.

 

ВТОРИННИЙ ІПОТЕЧНИЙ РИНОК

 

З виходом банків на фінансовий ринок виник вторинний іпотечний ринок.Він є тією часткою іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посередниками та інвесторами (а також всередині цих груп), що виникають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, іпотечних сертифікатів та інших похідних інструментів. При цьому кредитор стає заставодавцем, а інвестор - заставодержателем. Якщо продаж іпотечних цінних паперів здійснюється безпосередньо інвесторові, вторинний іпотечний ринок функціонує як однорівневий.

Вторинний ринок іпотечного кредиту– це сегмент загального кредитно-фінансового ринку, на якому відбувається формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації заставних у знеособлені дохідні цінні папери та розміщення їх серед інвесторів.

Фактично вторинний ринок іпотечного кредиту охоплює процес купівлі-продажу випущених на первинному ринку заставних, а головною його метою є забезпечення кредиторів можливістю продати первинні заставні, а на отримані кошти надати інший іпотечний кредит на первинному ринку.

Зміст вторинного іпотечного ринку становить ланцюжок: позичальник - банк- інвестор, це - однорівнева модель вторинного іпотечного ринку, або: позичальник - банк - посередник - інвестор - дворівнева модель вторинного іпотечного ринку.

Механізм однорівневої моделі вторинного іпотечного ринку

При однорівневій моделі банк на першому етапі надає позичальникові іпотечний кредит. Щоб отримати кошти для подальшої кредитної діяльності банк має право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій. Для цього банками формуються пули заставних.

Пули заставних – єдиний пакет заставних.

На другому етапі, на основі пулу заставних, банк емітує іпотечні облігації терміном від 1 до 10 років. Найбільш поширені терміни - 3, 5 та 10 років. Величина пулів, як і їх структура, постійно змінюється (видаються нові позики, старі погашаються). Проте за законом банки зобов'язані постійно підтримувати рівновагу між величиною активів пулу і величиною пасивів у формі облігацій. Погашаються облігації, як правило, в кінці терміну разовим платежем, а відсоткові платежі - щорічно.

 

Рис. 3. Механізм однорівневої моделі вторинного іпотечного ринку.

 

Група заставних, які мають однорідні риси: термін, строковість, відсоткова ставка, покупців іпотечних облігацій, які, у разі банкрутства банку, мають першочергове право на його іпотечні активи.

Банки-емітенти продають іпотечні облігації крупним інвесторам: страховим компаніям, пенсійним фондам, іншим інвестиційним фондам тощо.

Ця модель використовується в багатьох європейських країнах.

Інструментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є іпотечні сертифікати та іпотечні облігації.

У світовій практиці застосовуються різні іпотечні облігації, які різняться за типами активів, якими вони забезпечені, гарантіями тощо. Як і по заставних, вимоги до форми та змісту іпотечних облігацій не уніфіковані для різних країн. Вони визначаються у законодавчих і нормативних актах, які регулюють правові засади, умови і порядок емісії, розміщення та обліку іпотечних цінних паперів.

При емісії іпотечних облігацій іпотечний кредитор тримає заставні на своєму балансі, тобто ризики за іпотечними кредитами залишаються у банку.

Особливим сегментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є великі пакети облігацій вартістю не менш, як 500 млн євро, які базуються на позиках урядовим органам.

Наприклад, у Німеччині місцеві уряди отримують іпотечні кредити під заставу нерухомого майна, яке їм належить.






ТОП 5 статей:
Экономическая сущность инвестиций - Экономическая сущность инвестиций – долгосрочные вложения экономических ресурсов сроком более 1 года для получения прибыли путем...
Тема: Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ - На основании изучения ФЗ № 135, дайте максимально короткое определение следующих понятий с указанием статей и пунктов закона...
Сущность, функции и виды управления в телекоммуникациях - Цели достигаются с помощью различных принципов, функций и методов социально-экономического менеджмента...
Схема построения базисных индексов - Индекс (лат. INDEX – указатель, показатель) - относительная величина, показывающая, во сколько раз уровень изучаемого явления...
Тема 11. Международное космическое право - Правовой режим космического пространства и небесных тел. Принципы деятельности государств по исследованию...



©2015- 2017 pdnr.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.