Пиши Дома Нужные Работы

Обратная связь

Методичні підходи до оцінки земельних ділянок

Згідно з “Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок” та Національним стандартом № 2 “Оцінка нерухомого майна”, затверджений постановою КМУ від 28.10.2004р. № 1442 - на даний час існують такі основні методичні підходи:

Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки. При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, слід застосовувати метод попарного зіставлення або метод статистичного аналізу ринку. Відповідно до цих методів вартість об'єктів оцінки визначається на рівні цін раніше проданих подібних об'єктів з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок, що впливають на їх вартість.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, слід застосовувати інвестиційний метод або метод капіталізації земельної ренти (метод зисків).

Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі як капіталізованого чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду.

Метод капіталізації земельної ренти передбачає капіталізацію доходів від використання земельної ділянки (відмінного від оренди) власником або користувачем.

Зазначені методи використовуються у разі як прямої, так і непрямої капіталізації очікуваних доходів.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати економічний метод чи метод співвіднесення (перенесення).



Економічний метод передбачає визначення вартості землі як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора.

Метод співвіднесення (перенесення) передбачає визначення вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки.

При використанні методичного підходу, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати метод залишку для землі чи метод розподілення доходу.

Відповідно до методу залишку для землі вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу (або рентного доходу) з поліпшеної ділянки і вартістю земельних поліпшень.

Метод розподілення доходу передбачає визначення вартості землі як капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниці між чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень.

Метод розвитку (можливого використання) поєднує використання усіх трьох методичних підходів. При цьому вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання і дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього використання.

Формулювання остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки здійснюється на підставі порівняльного аналізу отриманих результатів та ринкових даних.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів:

- капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);

- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

- урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:

 

,

 

де: Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (у гривнях);

До - чистий операційний або рентний дохід (у гривнях);

Ск - ставка капіталізації (у вигляді десяткового дробу).

 

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

 

,

де: Цкн - вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації (у гривнях); Доi - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік (у гривнях);

Р - поточна вартість реверсії;

t - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

 

,

 

де: Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);

Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);

m - кількість факторів порівняння;

дельта Цаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, застосовують при проведенні оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудову яких передбачають) за умови їхнього ефективного використання (фактичного чи умовного).

За цим підходом вартість земельної ділянки визначають як залишок між очікуваним доходом від продажу забудованої земельної ділянки (або капіталізованим чистим операційним чи рентним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об’єктів нерухомого майна за формулою

Цв = Цо – Вос ,

 

де: Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення (у гривнях);

Цо - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях);

Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях).

Таким чином, загальний алгоритм застосування даного методичного підходу передбачає визначення:

- ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки;

- витрат на земельні поліпшення;

- ринкової вартості земельної ділянки як залишку між вартістю поліпшеної земельної ділянки та витратами на земельні поліпшення.

У межах такого методичного підходу може бути використаний економічний метод, або метод співвіднесення (перенесення). При застосуванні економічного метод, або метод співвіднесення (перенесення). При застосуванні економічного методу вартість землі визначають як залишок між очікуваною ціною продажу аналогічної поліпшеної ділянки (Цан) і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора (Вос):

 

Цв = Цан – Вос ,

 

У такому разі очікувану ціну продажу поліпшеної земельної ділянки визначають із застосуванням стандартного алгоритму в рамках порівняльного підходу, але для забудованих земельних ділянок, зіставлених з оцінюваною поліпшеною земельною ділянкою. Тобто при зіставлені цін продажів поліпшених земельних ділянок необхідно додатково врахувати такі характеристики земельних поліпшень, як тип поліпшень, їхню щільність, технічні та метричні параметри.

Умови застосування економічного методу є наявність інформації про ціни продажу поліпшених земельних ділянок, які можна вважати зіставленими з оцінюваною земельною ділянкою, а також усіх витрат на земельні поліпшення.

Застосування економічного методу передбачає використання такого алгоритму:

- визначення елементів порівняння, що впливають на вартість забудованої земельної ділянки, яку оцінюють, та поліпшеними земельними ділянками аналогами – правового режиму земельної ділянки, цільового призначення і функціонального використання земельної ділянки, умов і дати продажу, місцезнаходження, фізичних характеристик, використання прилеглої території, характеристики земельних поліпшень ;

- визначення по кожному елементу порівняння характеру й ступеня відмінностей кожної земельної ділянки-аналога від оцінюваної земельної ділянки;

- обґрунтування відсотка, або абсолютного значення поправки до ціни продажу земельних ділянок-аналогів, відповідно до оцінюваної земельної ділянки за кожним елементом порівняння;

- розрахунок ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки, яку оцінюють, узгодженням одержаних адаптованих цін продажу поліпшених земельних ділянок-аналогів;

- розрахунок ринкової вартості витрат на поліпшення оцінюваної земельної ділянки;

- визначення ринкової вартості земельної ділянки, яку оцінюють, як різниці між ринковою вартістю поліпшеної земельної ділянки та ринковою вартістю витрат на земельні поліпшення.

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

На вартість забудованої земельної ділянки може впливати:

- правовий режим земельної ділянки;

- умови продажу та пов'язане з ним фінансування;

- дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових цін на нерухомість);

- особливості місця розташування;

- фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови;

- умови та обмеження щодо використання земельної ділянки.






ТОП 5 статей:
Экономическая сущность инвестиций - Экономическая сущность инвестиций – долгосрочные вложения экономических ресурсов сроком более 1 года для получения прибыли путем...
Тема: Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ - На основании изучения ФЗ № 135, дайте максимально короткое определение следующих понятий с указанием статей и пунктов закона...
Сущность, функции и виды управления в телекоммуникациях - Цели достигаются с помощью различных принципов, функций и методов социально-экономического менеджмента...
Схема построения базисных индексов - Индекс (лат. INDEX – указатель, показатель) - относительная величина, показывающая, во сколько раз уровень изучаемого явления...
Тема 11. Международное космическое право - Правовой режим космического пространства и небесных тел. Принципы деятельности государств по исследованию...



©2015- 2024 pdnr.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.