Общая характеристика и тенденции рынка недвижимости

Введение

В соответствии с Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, «образ будущего» России, в том числе, формируется за счет высокого качества и комфортных условий жизни населения, что является одной из основных задач функционирования рынка недвижимости, и в частности рынка первичной жилой недвижимости.

Актуальность темыкурсовой работы обусловлена тем, что рынок жилой недвижимости России играет значительную социальную роль, так как создание объектов жилой недвижимости является основой улучшения качества жизни и тем самым повышения благосостояния населения.

В настоящее время рынок первичной жилой недвижимости характеризуется постоянным увеличением темпов ввода в эксплуатацию нового жилья (общий объем ввода объектов жилой недвижимости в России в 2015 году по сравнению с предыдущим годом возрос на 8,39% [7]). Рост темпов ввода жилья влечет за собой повышение уровня конкуренции на рынке жилой недвижимости, что осложняет деятельность субъектов рынка.

Одним из ключевых показателей эффективности деятельности хозяйствующих субъектов, функционирующих на рынке жилой недвижимости, является рост объема продаж, который в свою очередь в значительной мере зависит от эффективности маркетинговой деятельности, в частности маркетингового коммуникативного воздействия на целевые аудитории. В настоящее время маркетинговые коммуникации субъектов рынка первичной жилой недвижимости зачастую носят несистемный характер, а также не фокусируются на конкретной аудитории, что снижает эффективность и увеличивает сроки реализации объекта недвижимости.

Таким образом, для агентств недвижимости актуальным становится вопрос разработки рекламной кампании по продвижению сети агентств недвижимости, предусматривающей внедрения комплекса эффективных маркетинговых коммуникаций с потенциальными потребителями на основе клиентоориентированного подхода, что позволит повысить экономическую эффективность хозяйствующего субъекта, сместив основные продажи на более ранние стадии строительства объекта недвижимости. Цель курсовой работы заключается в исследовании рынка недвижимости.

Для реализации цели потребовалось решение следующих задач: 1. Провести исследование рынка недвижимости и представить характеристику сегментов;

2. Составить портрет потребителя услуг агентств недвижимости ; 3. Представить характеристику франчайзинговой сети агентств недвижимости CENTURY 21, провести анализ маркетинговой среды;

4. Определить основных конкурентов франчайзинговой сети агентств недвижимости CENTURY 21;

5. Определить сильные и слабые стороны CENTURY 21 , возможности и угрозы рынка с помощью SWOT-анализа.

Объект исследования являются франчайзинговая сеть агентств недвижимости CENTURY 21. Предметом исследованияявляется анализ рынка жилой недвижимости. Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы государственной статистики, отчеты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, обзорно-аналитическая информация, опубликованная в отечественных СМИ, данные маркетинговых исследований, а также результаты анализа процессов рынка жилой недвижимости.

Глава 1. Анализ рынка недвижимости Москвы и Московской области

Общая характеристика и тенденции рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и возможность классификации по большому числу признаков, к примеру, по виду объекта недвижимости, по территориальному признаку, по типу участников рынка и т.п. Наиболее полную картину возможных классификационных признаков можно привести в таблице 1.

Вместе с тем, маркетинговое управление разными объектами недвижимости неодинаково. К примеру, трехкомнатная квартира и офисный центр имеют разные целевые аудитории, а значит, в процессе реализации требуют разных маркетинговых управленческих решений. Таким образом, рынок недвижимости целесообразно разделить на элементы.

Таблица 1

Классификация рынков недвижимости

Поскольку объектом исследования является агентство недвижимости функционирующее на рынке недвижимости Московской области, таким образом особый интерес вызывают тенденции изменения на данном рынке. Поведение рынка недвижимости в 2015 году оказалось совсем иным, нежели в 2009 году, после прежнего кризиса. В этом состоит, пожалуй, основной итог минувшего года – быстрого и непременного восстановления цен на недвижимость в Москве и Московской области, как и объемов продаж, не произошло. Более того, рынок недвижимости, похоже, и дальше будет сползать вниз по всем показателям. По данным аналитического центра www.irn.ru, снижение долларового индекса цен на квартиры в Москве и Московской области составило в 2015 году 33,6%, т.е. жилье подешевело за год ровно на треть. Среднее значение индекса за декабрь составило чуть более 2.600$ за квадратный метр, а более динамичный еженедельный индекс и вовсе ушел к концу декабря к отметке 2.500$ за метр. Всего с докризисных максимумов конца 2013 года, которые находились на уровне 5.000-5.200$ за квадратный метр, московская недвижимость потеряла более половины стоимости, показав полную неспособность отыгрывать ослабление российской валюты даже частично. [16] Адекватно оценить снижение цен на жилье в Москве в рублевом выражении сложнее. Формально с декабря 2014 года по декабрь 2015 года падение стоимости метра в рублях составило около 15% - с 207 тысяч рублей за метр до 177 тысяч. Однако в декабре 2014 года по причине первого резкого скачка курса доллара до 70 рублей показатели являются не совсем корректными. Тогда многие продавцы бросились привязывать стоимость своих квартир к доллару или индексировать цены пропорционально курсу, в результате чего среднее значение за декабрь 2014 года является завышенным как по отношению к ноябрю 2014 года, так и к январю 2015 года, когда произошла утряска ценников после валютных скачков.

Поэтому, если игнорировать пик декабря 2014 года и исходить из уровня цен октября 2015 года – порядка 195 тысяч рублей за метр, то тогда величина падения цен в рублях составит примерно 10%. По мнению специалистов www.irn.ru, сейчас сложно говорить о некой единой цифре для всего рынка, но диапазон в 10-15% коррекции рублевых цен на квартиры в Москве в 2016 году будет вполне актуален для большей части рынка.[16] Другой примечательной особенностью динамики цен на недвижимость в Москве в 2015 году является почти полное отсутствие расслоения по типам домов, комнатности и даже по географии. Как «однушки» и «двушки», так и большие трехкомнатные и многокомнатные квартиры показали в 2015 году снижение цен в одной и той же пропорции с отличиями в доли процента, т.е. на уровне погрешности. Аналогичная картина характерна как для старого жилого фонда (пятиэтажки, панель советского периода), так и для современных домов: и современной панели, и монолитно-кирпичного жилья. Немного отстал по темпам коррекции цен от всего остального рынка сегмент сталинских домов и домов ЦК, которые нередко имеют уникальное расположение и в этом их основное преимущество. Этой гипотезе соответствует распределение цен по географии. Все московские округа также показали удивительное сходство в величине снижения цен с несущественными различиями, неважно, будь то престижное западное и примыкающие к нему направления, или же напротив, менее престижный восток или вовсе районы за МКАД. Ощутимо от всего остального рынка отличается только центр Москвы, что вполне понятно. В лучшие годы стоимость жилья в отдаленных районах нередко мало чем отличалась от стоимости в центре, особенно если речь шла о дорогих Западном и Юго-Западном округах. Теперь же исторический центр в силу своей уникальности оказался более устойчивым, нежели даже престижные спальные районы, как и должно было быть. Впрочем, не исключено, что и центр постепенно догонит по темпам снижения другие локации, т.к. в центре больше элитного жилья и квартир бизнес-класса, продавцы которого чаще пытаются привязать цены к доллару, а также готовы ждать дольше, но в результате все равно вынуждены приходить к динамике всего остального рынка. Плюс дополнительное снижение цен на квартиры в центре может состоять в большей величине торга и скидок под конкретного покупателя при кажущейся устойчивости заявленных цен. По прогнозам экспертов, в 2016 году покупатели продолжат проявлять активность на рынке новостроек Москвы и Подмосковья. Причем если в первом полугодии доля покупателей-инвесторов продолжит превалировать (сейчас она составляет свыше 50%), то во втором можно ожидать возвращения на рынок конечных потребителей, то есть людей, приобретающих недвижимость с целью личного пользования.