Основные этапы процедуры оценки Методом Капитализированного Дохода.

СОДЕРЖАНИЕ

1. Общие сведения оценки......................................................................................................................................... 4

2. Описание объектов оценки................................................................................................................................ 7

3. Анализ наиболее эффективного использования........................................................................... 7

4. Подходы к оценке рыночной стоимости и их применимость для оценки настоящих объектов оценки............................................................................................................................................................... 8

4.1. Сравнительный подход............................................................................................................................................... 8

4.2. Доходный подход......................................................................................................................................................... 8

4.3. Затратный подход......................................................................................................................................................... 9

4.4. Применимость описанных подходов к оценке для целей настоящей оценки.............................. 10

4.5. Обобщение результатов оценок............................................................................................................................ 11

5. Расчет рыночной стоимости недвижимых активов............................................................... 14

5.1. Расчет рыночной стоимости зданий Доходным подходом.................................................................. 14

5.1.1. Определение рыночной ставки арендной платы............................................................................................ 14

5.1.2. Определение единиц сравнения потенциально сдаваемых в аренду......................................................... 15

5.1.3. Определение потерь от недоиспользования................................................................................................... 15

5.1.4. Определение величины операционных расходов............................................................................................ 15

5.1.5. Определение величины коэффициента капитализации............................................................................... 15

5.1.6. Итоговый расчет рыночной стоимости зданий Методом Капитализированного Дохода............. 19

5.2. Расчет рыночной стоимости зданий Затратным подходом.................................................................. 20

5.2.1. Определение рыночной стоимости прав на земельный участок............................................................... 20

5.2.2. Определение полной восстановительной стоимости зданий (стоимости строительства)........... 21

5.2.3. Определение величины накопленного износа зданий..................................................................................... 25

5.2.4. Итоговое заключение по оценке Затратным Методом зданий................................................................. 27

6. Обобщение результатов оценок рыночной стоимости зданий полученных различными подходами к оценке..................................................................................................................................................... 28

7. Итоговый вывод о величине рыночной стоимости объектов оценки.................. 32

8. Условия, допущения и ограничения оценки................................................................................... 33

Литература............................................................................................................................................................................ 36

Приложения......................................................................................................................................................................... 39

Общие сведения оценки

Заказчик

ОАО «Торговый дом»

Удмуртская республика, 999999, г. N, ул. Мира, д.13, а/я 45

Р/с ____________________ в Удмуртском ОСБ 8618 г. Ижевск

БИК _____________, к/с _____________________

Оценщик

ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга» (МОК-Центр)

107005, г. Москва ул. 2-я Бауманская д. 7 стр. 1А

Объект оценки

Дата оценки

Тридцатое января 2002 года.

Дата составления отчета

С 1 декабря 2001 года по 22 апреля 2002 г.

Имущественные права и ограничения

На дату оценки право собственности на здание нежилое, расположенное по адресу: г. N, ул. Ленина, д.5, принадлежит ОАО «Торговый дом» на основании договора купли-продажи от 22 ноября 2000 г. и Свидетельства о государственной регистрации права 17 ЫЫ № 882676 от 30.11.2000 г. (см. Приложение № 1)

На дату оценки государственная регистрация права собственности на объект Встроенно-пристроенное помещение, ул. Пролетарская, 31 г не проведена. Оценка выполнена, исходя из допущения о наличии права собственности.

Оценка выполнена исходя из допущения об отсутствии обременений объекта оценки.

Применяемые стандарты оценки

Оценка выполнена в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объектов оценки.

База оценки - рыночная стоимость

Согласно ст. 3 Федерального Закона (ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской федерации»: «....под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией, а на величину цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

Для целей настоящей оценки используется определение рыночной стоимости приведенное в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Назначение (функция) оценки

Взнос объектов оценки в уставный капитал хозяйственного общества.

Источники используемой информации

· Гражданский кодекс РФ;

· Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ;

· Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519;

· Инвентарный список имущества ОАО «Торговый дом»

· Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Москва.: 1971

· Сборник УПВС № 33, Москва.: 1971 г.

· Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)

· «Индексы цен в строительстве» Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. Выпуск № 4. - М., Издательство Ко-Инвест, 2001 г.

· Технические паспорта БТИ;

· Справки, предоставленные администрацией ОАО «Торговый дом».

Описание объектов оценки

Общий вид объектов см. на фото (Приложение № 2), описание конструктивных элементов объектов оценки и описание их состояния представлено в п. 5.2.3.2. настоящего Отчета.

Анализ наиболее эффективного использования

Для оценки рыночной стоимости объектов оценки необходимо прежде всего оценить наиболее эффективное использование.

Наиболее эффективное использование определяется, как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате, которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Как видно из приведенного выше определения, наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

1. Наибольшая вероятность использования.

2. Физическая возможность.

3. Разумная оправданность.

4. Юридическая законность.

5. Финансовая осуществимость.

6. Максимальная доходность.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

В этой связи, мы пришли к следующему заключению.

Заключение о наиболее эффективном использовании

Учитывая конструктивные особенности объектов оценки, их текущее состояние и направление использования мы пришли к выводу, что единственным физически возможным, а потому и наиболее вероятным, является продолжение текущего использования:

• Здание нежилое, ул. Ленина, д.5 – торговое;
• Встроенно-пристроенное помещение, ул. Пролетарская, 31 г – торговое.

Подходы к оценке рыночной стоимости и их применимость для оценки настоящих объектов оценки

Существует три подхода к оценке рыночной стоимости: Затратный подход, Сравнительный подход, Доходный подход. Подходы представляют собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки. Наиболее распространенными методами оценки Рыночной Стоимости являются: Метод Сравнения Продаж, Метод Капитализированного Дохода или Дисконтированного Наличного Потока и Затратный метод.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за имущество больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение на рынке аналогичного имущества с такой же полезностью.

Основные этапы процедуры оценки сравнительным подходом:

1. Выявление цен сделок или цен предложения вторичного рынка имущества, аналогичного с оцениваемым.

2. Изучение рынка, выделение сегментов к которым относится оцениваемое имущество.

3. Окончательный отбор по каждой позиции имущества 3-5 объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым.

4. Приведение характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого имущества путем внесения поправок на время продажи, износ, местоположение (для недвижимого имущества), физические характеристики, уровень доходности (как правило, для недвижимого имущества).

5. Анализ приведенных (скорректированных) цен аналогов и итоговое заключение о рыночной стоимости.

Доходный подход

В рамках доходного подхода используются метод Дисконтированного Наличного Потока при условии неравномерности распределения во времени денежных притоков и оттоков связанных с объектом оценки или Метод Капитализированного Дохода при условии равномерного распределения во времени денежных притоков и оттоков.

Методы Капитализированного Дохода и Дисконтированного Наличного Потока основываются на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость имущества может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным имуществом.

Основные этапы процедуры оценки Методом Капитализированного Дохода.

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа ставок арендной платы. Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от имущества при его 100 % использовании без учета потерь и расходов.

2. Оценка потерь от недозагруженности и неуплат, определение действительного (эффективного) валового дохода. Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на недоиспользование имущества.

3. Расчет величины операционных издержек по эксплуатации оцениваемого имущества. Данный расчет основывается на анализе фактических издержек по их содержанию и/или типичных издержках на данном рынке.

4. Определение величины чистого операционного дохода от объекта. Чистый операционный доход– действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.

5. Определение величины коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации– коэффициент, используемый для перевода будущих доходов в стоимость объекта оценки.

6. Определение рыночной стоимости актива путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Затратный подход

Затратный подход основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за актив больше суммы затрат на воспроизводство актива аналогичной полезности.