Основные этапы процедуры оценки Затратным подходом

1. Определение меры издержек необходимых для получения имущественных прав на земельный участок под его застройку (только при оценке недвижимых активов).

2. Определение сумма затрат на создание объекта, аналогичного (идентичного) объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

3. Определение величины накопленного износа имущества.

4. Расчет рыночной стоимости недвижимых активов путем сложения издержек на получение имущественных прав на земельный участок и затрат на создание объекта, аналогичного (идентичного) объекту оценки и вычитание величины накопленного износа имущества.

Применимость описанных подходов к оценке для целей настоящей оценки

1. Применение Сравнительного подхода для оценки рыночной стоимости имущества требует:

· в части оценки недвижимого имущества, наличия достаточного количества недавних продаж объектов недвижимости аналогичных с оцениваемым.

Применительно к настоящей оценке, на дату оценки указанное принципиальное условие не выполняется:

· сопоставимые продажи аналогичных объектов недвижимости не выявлены, ввиду практически отсутствия рынка нежилой недвижимости в г. N.

Вывод 1: Сравнительный подход для целей оценки настоящих объектов оценки в принципе не применим.

На дату оценки не выявлены ограничения, препятствующие оценке имущества Доходным подходом.

Вывод 2: Доходный подход применим для оценки настоящих объектов недвижимости.

3. На дату оценки не выявлены ограничения, препятствующие оценке имущества Затратным подходом.

Вывод 3: Для целей оценки настоящих объектов недвижимости применим Затратный подход.

4. Каждый из этих подходов может привести к получению различных значений оценок рыночной стоимости зданий. Поэтому возникает необходимость в обобщении результатов оценок.

Обобщение результатов оценок

Для обобщения результатов оценок используется Метод Анализа Иерархий (МАИ), описанный в [5], [27].

Примечание: МАИ используется также во всех ситуациях, когда возникает проблема определения параметра из набора альтернативных оценок его значения.

4.5.1. Структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии.

где,

· верхний уровень - цель (например, определение рыночной стоимости);

· промежуточный уровень – критерии согласования:

Например, для оценки результатов, полученных различными методами оценки рыночной стоимости, возможно применение следующих критериев:

А) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

· нижний уровень – набор альтернатив (например, результаты, полученные различными методами оценки).

4.5.2. Строим матрицу сравнения и рассчитываем значения весов критериев

4.5.2.1. Построение матрицы весов. Попарно сравниваются критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом матрицы а (i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 – равная важность;

3 – умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 – значительное превосходство;

9 – очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 – промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено а (j, i) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем а (j, i) = 1/b.

Пусть А1…Аn – множество из n элементов, тогда W1…Wn – соотносятся следующим образом:

4.5.2.2. Оценка весов критериев происходит по схеме

4.5.3. Оценка весов альтернатив по каждому критерию согласования происходит по схеме смотри п. 4.5.2.2.

4.5.4. Определение итогового значения весов каждой альтернативы.

4.5.5. Итоговое согласование результатов. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.