Обґрунтування підходів оцінки, використовуваних у даній роботі

Визначення ринкової вартості земельних ділянок можливе із застосуванням усіх методичних підходів виходячи з основних принципів оцінки майна та з урахуванням наявної на дату оцінки необхідної інформації про об'єкт оцінки та подібне йому майно. В основу визначення ринкової вартості покладається принцип найбільш ефективного використання майна.

Проведений фахівцями Виконавця аналіз сучасного стану ринку нерухомості Сумської області та Сумського р-ну свідчить про те, що найбільш розвинутими сегментами ринку є:

- ринок продажу домоволодінь;

- ринок продажу та оренди нежитлових приміщень (офісних, торгівельних, виробничих та складських);

- ринок земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян і призначенні для житлової забудови або вже використовуються для розміщення та обслуговування житлових будинків і господарських споруд, ведення садівництва та розміщення індивідуальних гаражів.

Витратний підхід в процесі даної оцінки не використовується, бо як самостійний підхід до визначення вартості земельних ділянок він непридатний

З методів , заснованих на доходному підході (метод капіталізації земельної ренти , метод передбачуваного використання, метод залишку), для оцінки земельної ділянки , на думку оцінювача , не може бути застосований жоден з методів. Умова застосування доходного підходу - можливість використання земельної ділянки способом, що приносить дохід. Об’єкт оцінки призначений для розміщення та обслуговування житлового будинку та не є типовим об’єктом доходної власності, тобто основна умова застосування доходного підходу не виконується, тому оцінювачем прийнято рішення відмовитися від застосування даного підходу.

Порівняльний підхід застосовується для оцінки земельних ділянок, як зайнятих будівлями, так і земельних ділянок, не зайнятих будівлями. Умова застосування порівняльного підходу - наявність інформації про ціни угод із земельними ділянками, які є аналогами оцінюваного . За відсутності інформації про ціни угод із земельними ділянками допускається використання цін пропозиції. Стосовно цієї оцінки на період, порівнянний з датою проведення оцінки, зазначена умова виконується. Враховуючи результати проведеного аналізу ринку та специфіку оцінюваної земельної ділянки, оцінювачу представляється можливим визначити інформацію про ціни пропозицій з продажу земельних ділянок, що є аналогами об’єкту оцінки, в результаті чого представляється можливим застосувати метод порівняння продажів для визначення ринкової вартості земельної ділянки в рамках цього Звіту .

Порівняльний підхід

Порівняльний підхід ґрунтується на умові, що суб’єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу по аналогії, тобто ґрунтуючись на інформації про аналогічні операції, звідси витікає, що даний метод ґрунтується на принципі заміни. Другими словами, метод має в своїй основі припущення, що розсудливий покупець за виставлену на продажу нерухомість заплатить не більшу суму, чим та, за яку можна придбати аналогічний по якості та придатності об’єкт.

Цей підхід включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об’єктам нерухомості, які схожі з тим, що оцінюється. Ціни на об’єкти – аналоги потім корегуються з урахуванням параметрів, по яким об’єкти відмінні один від іншого. Після корегування цін їх можна використати для визначення ринкової вартості власності, яка оцінюється.

При зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок під будівництво житлового будинку та для ведення особистого селянського господарства враховуються соціально-економічні та інші фактори, що впливають на ціну земельних ділянок, зокрема:

- правовий режим земельної ділянки;

- умови продажу та пов'язане з ним фінансування;

- дати продажів (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових умов);

- особливості місця розташування (відмінності земельних ділянок, розміщених у різних мікрокліматичних зонах, масивах сільськогосподарських земель, транспортний фактор, доступність до ринків збуту продукції та мережі агротехсервісу, демографічна та соціально-економічна ситуація, умови використання прилеглої території тощо);

- якісні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки), її геологічні параметри (експозиція та крутизна схилу, заболоченість, еродованість, рівень інженерно-меліоративного облаштування, режим ґрунтових вод та паводків), переважний напрямок повітряних потоків, фізико-хімічні характеристики, родючість та стан ґрунтів (бонітет) тощо.

Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;

- вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;

- зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння;

- визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

- узгодження отриманих результатів розрахунку.

Зіставлення об'єкта оцінки та об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об'єкта порівняння, ціна одиниці площі чи об'єму тощо.

Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється:

1. за величинами вартостей об'єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;

2. на основі визначення середньозваженої вартості;

3. за вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменших коригувань;

4. на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропонування) та характеристики яких найбільш достовірна.

Процедура проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок

1) обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі;

2) визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди;

3) складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку;

4) збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки;

5) визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки;

6) вибір та обґрунтування методичних підходів;

7) визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формулювання остаточного висновку;

8) складання звіту про оцінку.