|
|
ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ОБ’ЄКТУ ОЦІНКИ5.1 Визначення вартості земельної ділянки за порівняльним підходом: За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних. Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:
де Цза – скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях); Ца – фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях); m – кількість факторів порівняння; Цаj – різниця (поправка) в ціні (+,–) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння. Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів. За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється. За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики. Кадастровий № 5924786800:02:001:0808
Кт – коефіцієнт коригування на торг. Для даного майна знаходиться у межах від 1 до 40% від ціни за якою майно пропонується до продажу. Головним чином даний коефіцієнт залежить від співвідношення попиту та пропонування на дане майно фізичного стану ділянки та строків реалізації, психології суб'єктів ринку та їх національних особливостей. Крім того при укладанні угод продавець як правило дещо завищує ціну пропозиції для того щоб покупець отримавши знижку відчув якийсь виграш “бонус” від здійснення даної угоди, покупець в свою чергу шукає будь-який привід для отримання цієї знижки. Динаміка цін по базі svdevelopment.com по Харківської обл. (середня ціна $ за сотку - 1 $ = 8.00 грн) у січні 2014 р. складала $1791, в вересні - $1166. Тобто зменшення ціни за 8 місяців склало 35%. В даному випадку, враховуючи ризик подальшого зниження цін на нерухомість як високий та збільшення вартості позикових коштів, оцінювач вважає за можливе застосувати знижку на рівні 15%; Кк - коефіцієнт коригування на фізичний стан враховує залежність вартості 1 м2 (1 сотки) загальної площі ділянки в залежності від наявності зручностей (комунікацій) на земельній ділянці їх віддаленості і т. ін. Приймається для кожного об'єкта окремо експертним шляхом орієнтуючись на рівень витрат які необхідно понести в сучасних умовах на облаштування здійснення додаткових поліпшень. Об’єкт оцінки оснащений всіма комунікаціями, об’єкти аналоги №1,№2 не оснащені (комунікації по вулиці), тому оцінювач вважає за можливе застосувати поправку на відсутні елементи благоустрою на рівні 5% збільшення ціни пропозиції; Км – коефіцієнт коригування на місце розташування. Приймається для кожного об'єкта окремо експертним шляхом орієнтуючись на ціни пропозицій щодо продажу схожих за основними ціоноутворюючими факторами земельними ділянками в районах розташування об'єкта оцінки та об'єктів аналогів. В нашому випадку об’єкти-аналоги розташовані в районі розташування об’єкту оцінки, тому коригування не застосовуються; Кпл – виходячи з визначеного для об’єкту оцінки найбільш ефективного використання як земель для житлового будівництва. Площа об’єкту оцінки 5 сотки, об’єкти – аналоги 15-20 соток. З точки зору забудовника, менша площа ділянки менш приваблива внаслідок ускладнення умов для будівництва та обслуговування житлового будинку. Кадастровий №5924786800:02:001:0809
Кт – коефіцієнт коригування на торг. Для даного майна знаходиться у межах від 1 до 40% від ціни за якою майно пропонується до продажу. Головним чином даний коефіцієнт залежить від співвідношення попиту та пропонування на дане майно фізичного стану ділянки та строків реалізації, психології суб'єктів ринку та їх національних особливостей. Крім того при укладанні угод продавець як правило дещо завищує ціну пропозиції для того щоб покупець отримавши знижку відчув якийсь виграш “бонус” від здійснення даної угоди, покупець в свою чергу шукає будь-який привід для отримання цієї знижки. Динаміка цін по базі svdevelopment.com по Харківської обл. (середня ціна $ за сотку - 1 $ = 8.00 грн) у січні 2014 р. складала $1791, в вересні - $1166. Тобто зменшення ціни за 8 місяців склало 35%. В даному випадку, враховуючи ризик подальшого зниження цін на нерухомість як високий та збільшення вартості позикових коштів, оцінювач вважає за можливе застосувати знижку на рівні 15%; Кк - коефіцієнт коригування на фізичний стан враховує залежність вартості 1 м2 (1 сотки) загальної площі ділянки в залежності від наявності зручностей (комунікацій) на земельній ділянці їх віддаленості і т. ін. Приймається для кожного об'єкта окремо експертним шляхом орієнтуючись на рівень витрат які необхідно понести в сучасних умовах на облаштування здійснення додаткових поліпшень. Об’єкт оцінки оснащений всіма комунікаціями, об’єкти-аналоги не оснащені комунікаціями (є можливість підключення електрики та водопостачання), тому оцінювач вважає за можливе застосувати поправку на відсутні елементи благоустрою на рівні 5% збільшення ціни пропозиції; Км – коефіцієнт коригування на місце розташування. Приймається для кожного об'єкта окремо експертним шляхом орієнтуючись на ціни пропозицій щодо продажу схожих за основними ціоноутворюючими факторами земельними ділянками в районах розташування об'єкта оцінки та об'єктів аналогів. В нашому випадку об’єкти-аналоги №1,№3 розташовані в селі з нижчим рівнем соціально-економічної значимості населеного пункту, що впливає на зниження цін на нерухомість (ціна пропозиції з продажу домоволодінь коливається в межах 200 – 250 USD за сотку, тоді як в с.Сад середня ціна пропозиції з продажу домоволодінь становить – 310 – 600 USD за сотку). В даному випадку оцінювач вважає за можливе застосування коригування на рівні 10% збільшення ціни пропозиції; Кпл – зважаючи на найбіль ефективне використання у якості земель для ведення особистого селянського господарства, коригування ціни пропозиції, на загальну площу ділянки здійснюється на підставі припущення про те, що при збільшенні загальної площі ділянки відповідно зменшується вартість 1м2 (1 сотки) внаслідок того що при зменшенні загальної площі ділянки відповідно збільшується вартість продажу 1м2 (1 сотки) внаслідок того, що попит на дані ділянки завжди вище ніж на великі, отже і купити або продати такі ділянки завжди легше за рахунок їх ліквідності. В нашому випадку до об’єктів – аналогів №1,2,5 застосовується коригування на рівні 10% зниження ціни пропозиції; Кк - коефіцієнт коригування на фізичний стан враховує залежність вартості 1 м2 (1 сотки) загальної площі ділянки в залежності від наявності зручностей (комунікацій) на земельній ділянці їх віддаленості і т. ін. Приймається для кожного об'єкта окремо експертним шляхом орієнтуючись на рівень витрат які необхідно понести в сучасних умовах на облаштування здійснення додаткових поліпшень. В нашому випадку коригування не застосовується;
Таким чином вартість земельної ділянки за адресою: Сумська обл., Сумський р-н, сщ. Сад, вул. Малинова, 40, становить:
кадастровий номер 5924786800:02:001:0808, загальна площа 0,05 га – для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд 5 х 428 х 12,950023 = 27713,04 ≈ 27713,00 грн. (двадцять сім тисяч сімсот тринадцять грн. 00 коп.)
кадастровий номер 5924786800:02:001:0809, загальна площа 0,1046 га – для ведення особистого селянського господарства 10,46 х 115 х 12,950023 =15577,58 ≈ 15578,00 грн. (п'ятнадцять тисяч п’ятсот сімдесят вісім грн. 00 коп.) |
|
, (5.3.1)