Правове забезпечення іпотечних відносин в Україні

Незалежно від того, яка модель іпотечної системи реалізується, завжди можна помітити присутність державної підтримки, яку часто відносять до різновиду технологій інвестування, зокрема у житлову сферу. Аналіз світової практики дозволяє зробити висновок, що державна підтримка має місце у всіх країнах, в тому числі і з розвинутими системами іпотечного кредитування.

Державна підтримка іпотеки в Україні нині реалізується через спеціальні програми житлового будівництва для окремих категорій громадян - військовослужбовців, працівників міліції, селян, молодих сімей, державних службовців та інших через здешевлення вартості банківських іпотечних кредитів за рахунок бюджетних коштів. Крім того, в Україні має місце державна фінансова підтримка забудовника, прикладом якої є встановлення пільгового режиму оподаткування податком на додану вартість операцій, що проводяться ХК «Київміськбуд». Зазначений режим спрямований на здешевлення вартості будівництва та підвищення на цій основі рівня доступності новозбудованого житла для ширшого кола споживачів.

Перспективні параметри іпотечної системи України проглядаються у поступовому переході до дворівневої, так званої американської іпотечної моделі, яка використовує спеціально організований вторинний ринок цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість.

Створення вторинного ринку іпотечного кредитування визначено одним з основних пріоритетів політики держави у сфері розвитку системи іпотечного кредитування й обумовлено тенденцією банківської системи до фінансування довгострокових іпотечних кредитів за рахунок короткострокових пасивів банків.

Концепцією визначено сфери суспільних відносин, в яких доцільне застосування іпотеки:

1. кредитування купівлі фізичними особами житла на первинному та вторинному ринку нерухомості під заставу цього житла (житлова іпотека);

2. кредитування власників земельних ділянок під заставу земель сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення (земельна іпотека);

3. кредитування суб’єктів господарювання під заставу нерухомості комерційного чи промислового призначення (комерційна іпотека).

Для реалізації Концепції передбачено: сприяти прийняттю законів про іпотечні цінні папери, бюро кредитних історій; врегулювати питання функціонування Земельного кадастру України та створення єдиної державної системи реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень; утворити за участю держави іпотечну установу другого рівня; створити систему державного регулювання та нагляду за діяльністю фінансових установ - іпотечних кредиторів; внести зміни до законодавства в частині встановлення додаткових вимог до іпотечних кредиторів та іпотечних активів стосовно капіталу, резервів, вимог до якості та обсягу активів; удосконалити систему державної підтримки найбільш вразливих верств населення з метою забезпечення їх доступним житлом; забезпечити формування фондів житла для тимчасового проживання та підтримання їх у належному стані; удосконалити систему фахової підготовки та сертифікації спеціалістів фінансового ринку; удосконалити податкове законодавство в частині запровадження механізму пільгового оподаткування доходів, отриманих як відсотки або дохід за іпотечними цінними паперами, емітентом яких є резиденти.

Одним з напрямів діяльності Державної іпотечної установи визначено надання послуг з обслуговування міжнародних кредитних ліній, кошти яких спрямовуються у сферу іпотечного кредитування.

Певного уточнення потребують і параметри участі держави в системі іпотеки. Слід зазначити, що Концепцією основні напрями державної присутності на іпотечному ринку окреслені наступним чином:

- забезпечення режиму найбільшого сприяння суб´єктам ринку іпотечного кредитування та створення законодавчих та економічних умов для стимулювання ефективного розвитку цього ринку;

- створення сприятливих умов для розрахунку за іпотечними кредитами окремих категорій громадян (зокрема молоді, військовослужбовців, державних службовців), якщо це передбачено законодавством, шляхом субсидування витрат позичальників на сплату відсотків за іпотечними кредитами (така підтримка повинна бути справедливою, адресною, довгостроковою, прозорою та доступною); сприяння: формуванню умов для забезпечення населення житлом з використанням житлової іпотеки; створенню ліквідного ринку земель сільськогосподарського призначення з прозорими і справедливими механізмами ціноутворення та підвищенню ефективності використання цих земель власниками, які працюють на цій землі; придбанню та будівництву об´єктів комерційного використання та купівлі земель під ці об´єкти; запровадженню ефективної системи державного регулювання та нагляду за діяльністю фінансових установ - іпотечних кредиторів;

- здійснення регулювання та нагляду за випуском та обігом іпотечних цінних паперів і сприяння захисту майнових прав та інтересів інвесторів;

- здійснення заходів щодо регулювання та нагляду за діяльністю страховиків та страхових посередників;

- запровадження механізму пільгового оподаткування доходів, отриманих як відсотки або дохід за іпотечними цінними паперами, емітентом яких є резиденти.

Такі позиції цілком заслуговують на увагу. Разом із тим, на нашу думку, присутність держави на іпотечному ринку, принаймні на початковому етапі його становлення, має бути значно ширшою. Основні параметри такої присутності в систематизованому вигляді можуть бути представлені наступним чином (рис. 5).

Рис. 5. Основні функції держави на іпотечному ринку.

Участь держави піддається більш чіткій структуризації і конкретизації в контексті опрацювання алгоритму формування іпотечного ринку в Україні. Враховуючи масштабність проблеми становлення повноцінного іпотечного ринку в Україні, яка полягає у відсутності ринку сільськогосподарських земель, нераціональній структурі землекористування та землеволодіння, відсутності правових підстав для включення до предмета іпотеки права оренди земель сільськогосподарського призначення, низькому платоспроможному попиті населення, передусім на периферійних та депресивних територіях, дефіциті довгострокових кредитних ресурсів у банківських установах, високій ціні фінансових ресурсів на внутрішньому фінансовому ринку, недостатньому рівні розвитку інфраструктури іпотечного ринку, відсутності реальних інституційних інвесторів, нерозвиненості системи страхування ризиків іпотечного кредитування, необов’язковому характері стандартів іпотечного кредитування тощо, логічним було б опрацювати алгоритм її вирішення.

Схематично основні елементи такого алгоритму можна було б представити наступним чином (табл.1).

Таблиця 1