Расчет размера базовых ставок платы

Подготовительные работы

2. Подготовительные работы включают сбор и анализ следующих материалов:

1) генерального плана населенного пункта или документа его заменяющего (схемы развития и застройки населенных пунктов с численностью жителей до пяти тысяч человек);

2) данных земельного баланса;

3) планово-картографических материалов М 1:500, 1:2000, 1:5000 (при необходимости могут быть использованы материалы других масштабов);

4) результатов земельных торгов (конкурсов, аукционов);

5) информационных данных риэлтерских компаний и средств массовой информации о площади и рыночной стоимости недвижимости, а также стоимости аренды одного квадратного метра земельных участков, жилых и иных зданий и сооружений;

6) сведений уполномоченных органов охраны окружающей среды об экологическом и геологическом состоянии земель населенных пунктов;

7) сведений уполномоченных органов в области статистики о стоимости строительно-монтажных работ (для городов);

8) информации о дорожном покрытии, наличии автобусных и железнодорожных маршрутов (для сельских населенных пунктов и поселков);

9) информации о наличии телекоммуникаций (для сельских населенных пунктов и поселков).

Определение границ оценочных участков

3. Определение оценочных участков осуществляется по картографическим материалам населенного пункта (масштаба 1:500, 1:2000 или 1:5000, в зависимости от категории населенного пункта и наличия планово-картографических материалов).

4. Границы оценочных участков определяются по градостроительным (по генеральному плану или документу, его заменяющего) и природным признакам.

В качестве границ оценочных участков могут приниматься:

границы жилых и производственных кварталов;

границы ярко выраженных элементов рельефа (реки, ручьи, овраги, балки и так далее);

границы земель, занятых инженерными сооружениями (железные и автодороги);

границы земельных участков промышленных предприятий и сельскохозяйственных угодий, а также лесных насаждений и водоемов (пруды, озера).

По результатам определения оценочных участков, составляется обзорная схема оценочных участков.

Расчет размера базовых ставок платы

5. В основу расчета базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность в населенных пунктах входит определение средней оценочной стоимости одного квадратного метра земельного участка.

6. Подходы и методы расчета определяются исходя из объема информационных данных в соответствии со стандартами оценки.

Расчеты ведутся на территории населенного пункта следующими подходами:

сравнительный;

затратный;

доходный.

1) Сравнительный подход - это анализ продаж объектов-аналогов и сопоставление с объектом оценки для внесения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Методами данного подхода являются способы определения стоимости, заключающиеся в анализе цен на объект, аналогичный оцениваемому.

При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке имущества, обладающего аналогичной полезностью.

Сравнительный подход базируется на фактических данных рынка земли и осуществляется на основании анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости.

Данный подход применяется только при достаточном и достоверном банке информационных данных о рыночной стоимости земельных участков.

Одним из основных методов сравнительного подхода является метод сопоставления продаж. Метод сопоставления продаж - это определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж (последние 6 и 12 месяцев) сопоставимых объектов с оцениваемым.

На первичном рынке сопоставление продаж ведется по данным проведенных земельных торгов (конкурсов, аукционов) за последние 1-2 года, на вторичном рынке - по данным средств массовой информации и риэлтерских компаний.

Основным условием применения метода является наличие достаточной информации о сделках с земельными участками, являющимися аналогом оцениваемого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

сбор, изучение и анализ данных площади, рыночной стоимости земельных участков по всей совокупности продаваемых земельных участков по состоянию на конкретную дату оценки и за последние 6 и 12 месяцев;

выбор основных факторов стоимости земельного участка (местоположение, целевое назначение и т.д.);

определение цен продаж земельных участков.

2) Затратный подход - это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения оцениваемого объекта с учетом износа.

Одним из основных методов затратного подхода является метод восстановительной стоимости, по которому стоимость объекта определяется как сумма восстановительной стоимости объекта. На основе восстановительной стоимости улучшений определяется стоимость земельного участка путем применения коэффициента доли стоимости земли.

В целом, стоимость улучшений, строительства, рассчитанная затратным подходом, может выступать реальной рыночной стоимостью применительно к новым или с незначительным сроком эксплуатации объектам, когда затраты на строительство близки к рыночной стоимости.

3) Доходный подход - это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем. В основу данного подхода входит расчет восстановительной стоимости строительства зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Методы данного подхода основаны на предположении, что стоимость объекта равна текущей стоимости прав на будущий доход, т.е. для потенциального покупателя объект оценки ценен тем, что он будет приносить доход. Доходный подход отражает наиболее вероятную цену, за которую может быть продан объект на рынке.

Одним из основных методов доходного подхода является метод капитализации дохода.

Метод капитализации дохода- это процесс пересчета будущего дохода в стоимость объекта путем деления годового дохода, приносимого объектом, на коэффициент капитализации.

По результатам проведенных по всем методам подходов расчетов, определяется средневзвешенный размер стоимости одного квадратного метра земли (Рзу_ср) с учетом их весовых коэффициентов, установленных по убывающему ранжированию степени достоверности и надежности каждого подхода. Определенный в результате ранжирования размер является показателем размера базовой ставки платы за земельные участки.

Ранжирование расчетной стоимости одного квадратного метра земли

Расчетная средневзвешенная стоимость одного квадратного метра, отражает среднерыночную величину стоимости земли на вторичном рынке.

7. Определение размера базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность в поселках и сельских населенных пунктах производится единовременно в административных границах области на основе:

зонирования территории республики по природным условиям;

факторов, влияющих на стоимость земельных участков, для конкретного населенного пункта из общего перечня факторов в зависимости от местных условий и особенностей:

1) природные факторы;

2) экологическое состояние;

3) градостроительное планирование территории населенных пунктов;

4) удаленность от ближайшего административного центра;

5) наличие транспортной инфраструктуры;

6) покрытие автомобильных дорог;

7) наличие инженерной инфраструктуры.

4. Утверждение материалов

В соответствии со статьей 10 Земельного кодекса Республики Казахстан, материалы по определению базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность утверждаются совместными решениями представительных и исполнительных органов областей, городов Астаны и Алматы.