Учасники іпотечних відносин і види іпотеки

СУТНІСТЬ І ЗНАЧЕННЯ ІПОТЕКИ

План:

1. Іпотека та її предмет.

2. Учасники іпотечних відносин і види іпотеки.

3. Значення іпотеки в сучасних умовах.

4. Особливості іпотечних відносин в аграрному секторі економіки.

Іпотека та її предмет

В сучасній Україні, в міру переходу її економіки до ринкової форми, утворилися і набувають поступового розвитку іпотечні відносини.

Важливу роль в ринковій економіці відіграє іпотечний кредит. Надання позик під нерухомість завжди було однією з головних банківських операцій. Кредитна діяльність, пов'язана з іпотечною, здійснюється, як правило, спеціалізованими банківськими установами - іпотечними банками. В розвинутих країнах світу сформовані цілісні системи іпотечного кредитування, які відпрацьовувалися протягом багатьох десятиліть і навіть століть.

Іпотечний кредит - це особлива форма кредиту, пов'язана з наданням позик під заставу нерухомого майна - землі, виробничих або житлових будівель тощо. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі. Іпотечний кредит стає можливим лише за умови приватної власності на землю і нерухомість.

Термін «іпотечне кредитування» означає:

1) застава нерухомого майна, що перебуває у власності заставника (наприклад, земельних ділянок, будов і споруджень) з метою одержання іпотечного кредиту;

2) одержання в кредитній організації коштів для придбання надалі об’єкта нерухомості (квартири). При цьому кредит є цільовим, що істотно в плані правового регулювання виникаючих правовідносин, а зазначений об’єкт нерухомості перебуває в заставі в кредитної організації.

В обох випадках має місце застава нерухомого майна (земельних ділянок, підприємств, будинків, споруджень, квартир і т. п.) для одержання коштів (позички, кредиту).

Таким чином, іпотечне кредитування (від грецького hypotheke – застава) являє собою вид застави, при якому закладене майно (їм є об’єкти нерухомості, як правило, це земля й будови на ній), залишається у володінні заставника до настання строку платежу.

Закон України «Про заставу» визначає іпотеку так: «Іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи».

Закон України «Про іпотеку» визначає іпотеку так:

Іпотека- це спосіб забезпечення виконання зобов'язань, за яким нерухоме майно, що є предметом застави, залишається у заставодавця, або в третьої особи.

Іпотека - вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

«Іпотека це передача в заставу землі та іншого нерухомого майна з метою отримання кредитної позички, так званого іпотечного кредиту або кредиту під заставну».

Отже, іпотека, по-перше, - це використання нерухомого майна з метою забезпечення зобов’язання; по-друге, - це право звернення стягнення на нерухоме майно на підставі законодавства, іпотечної угоди та (або) рішення суду.

Заставлене нерухоме майно залишається в користуванні заставодавця, а заставоутримувач, в разі невиконання зобов’язання боржником, має право на задоволення своєї вимоги за рахунок заставленого майна. Нерухомим майном (нерухомістю) є земельні ділянки та все, що розташоване на цих ділянках і безпосередньо пов’язане з ними, тобто об’єкти, переміщення яких неможливе без їх руйнування або зміни їх призначення (будівлі, споруди, багаторічні насадження тощо).

Предмет іпотеки - це заставлене нерухоме майно, яке є предметом кредитного зобов’язання.

Таке майно може заставлятися, якщо воно не вилучене з цивільного обігу, може відчужуватися заставодавцем і на нього можливе звернення стягнення.

Предметом іпотеки можуть бути:

- земельна ділянка, частка в праві спільної власності на земельну ділянку;

- жилий будинок, приміщення, квартира, частина жилого будинку;

- дачний будинок, садовий будинок, гараж та будь-яка інша будівля господарського призначення;

- підприємство або його структурний підрозділ як цілісний майновий комплекс;

- інше майно, віднесене законом до нерухомого.

Предметами іпотеки можуть бути не лише вже існуючі об'єкти, які перебувають у розпорядженні заставодавця на момент виникнення іпотеки. До них можуть також належати створювані об'єкти або такі, створення (чи придбання) яких передбачається у майбутньому, в зв'язку з чим і виникає потреба в іпотечному кредитуванні. В такому разі має місце застава нерухомості для її купівлі або розвитку.

Учасники іпотечних відносин і види іпотеки

Учасниками іпотечних відносин є заставодавець та заставоутримувач.

Заставодавець - це особа, яка передає майно в іпотеку. Заставодавцем при заставі нерухомого майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно, а також особа, якій власник у встановленому законом порядку передав майно з правом його застави.

Заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа - майновий поручитель.

Майновий поручитель - це особа, яка передає в іпотеку належне їй за правом власності майно або інше майно, яким вона має право розпоряджатися та передавати в іпотеку для забезпечення кредитного зобов'язання боржника перед заставоутримувачем (кредитором).

Заставоутримувач - це особа, якій передається в іпотеку майно для забезпечення кредитного зобов'язання боржника перед нею.

Іпотека реалізується шляхом укладення іпотечної угоди. В разі, коли борг за основним зобов'язанням перевищує визначену законом суму, іпотека може провадитися шляхом видачі заставної, до якої додається іпотечна угода.

Іпотечна угода укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Взаємовідносини між учасниками іпотечних відносин показані на рис. 1. на прикладі видачі іпотечного кредиту.

а

б

Рис. 1. Учасники іпотечних відносин.

а – застава майна позичальником; б – застава майна майновим поручителем.

Якщо заставодавцем є позичальник (боржник), іпотечні відносини мають двосторонній характер «заставодавець (позичальник) - заставоутримувач (кредитор)». Якщо заставодавцем є третя особа (майновий поручитель), іпотечні відносини набувають трьохстороннього характеру «позичальник — заставодавець (майновий поручитель) — заставоутримувач (кредитор)».

Майновий поручитель в разі примусової реалізації застави, зумовленої невиконанням кредитного зобов'язання позичальника перед заставоутримувачем, має право на вчинення регресного позову.

Регресний позов — це вимога майнового поручителя до позичальника, відповідального за збитки, завдані майновому поручителю.

В процесі іпотечних відносин їх учасники можуть змінюватися, тобто заставоутримувач може поступитися своїми правами за заставною іншому заставоутримувачу.

Уступка прав за заставною здійснюється шляхом виконання на ній особою, якій належить заставна — індосантом, передаточного напису — індосаменту, на користь іншої особи — індосата та передачі останньому самої заставної.

Індосантнесе перед індосатом відповідальність за достовірність інформації, що міститься у заставній, за існування іпотечного права і його справжність, а також за реалізацію цього права.