Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество». В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещай может быть отнесено и иное имущество.( ст. 130 ГК).Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Для договора купли-продажи недвижимости предусмотрено обязательное заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это требование к форме договора является обязательным. Несоблюдение установленной законом формы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости. Для договоров купли-продажи недвижимости необязательно нотариальное удостоверение, однако, надо помнить о том, что до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договора продаж недвижимости сохраняется обязательное нотариальное удостоверение. Кроме того, в г. Москве нотариальное удостоверение такого договора требуется в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 года.
Хотя согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, это не означает, что и сам договор подлежит такой регистрации. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами, а вот право собственности переходит к покупателю только после регистрации такого договора.
При заключении договора продажи недвижимости дополнительными существенными условиями являются:
1. Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору:
а) данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке;
Б) данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.
Заключение
Торговый оборот, деятельность по продвижению товарной массы от изготовителей к потребителям регулируется не только законодательством, но – что еще более значимо – заключаемыми договорами. Оценивая значение договоров, известный американский юрист Р. Паунд пишет, что «богатство в коммерческий век вырастает преимущества из договоров»[18]
Договор купли-продажи основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте, в частности в сфере предпринимательской деятельности.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Сторонами договора купли-продажи могут быть любые физические и юридические лица.
Договор купли-продажи является генеральным договором, и нормы о купле-продаже применяются к отдельным его видам, если иные правила для них не предусмотрены Гражданским кодексом РФ.
По общему правилу, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи - определяемые родовыми признаками, или индивидуально-определенные, движимые или недвижимые. Из этого правила ст. 129 ГК РФ предусмотрены исключения для вещей, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. При этом в некоторых предпринимательских договорах купли-продажи (поставка для государственных нужд, контрактация, продажа предприятий) товар передается покупателю исключительно для использования в предпринимательской деятельности, в других же разновидностях купли-продажи (розничная купля-продажа) - исключительно для использования не связанного с предпринимательской деятельностью, а в третьих (договор энергоснабжения) - и для бытового потребления и для использования в предпринимательской деятельности.
Существенным условием договора купли-продажи является условие о предмете. Условие договора купли-продажи о предмете считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Количество товара предусматривается в договоре в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении, либо в договоре устанавливается порядок определения количества товара. Если договор не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор считается незаключенным.
Остальные условия договора купли-продажи, относящиеся к предмету (качество, ассортимент, комплектность, тара и упаковка) - также могут быть согласованы в договоре. Если эти условия не предусмотрены в договором, правила их определения устанавливаются Гражданским кодексом РФ. Отсутствие специальных указаний в конкретном договоре на эти условия не может служить основанием для признания его незаключенным.
Условие о цене также предусматривается в договоре купли-продажи. Вместе с тем в договоре купли-продажи цена может быть вообще не предусмотрена либо ее невозможно определить исходя из условий договора.
Договором купли-продажи определяется срок исполнения обязанности передать товар и порядок его оплаты. Срок оплаты должен быть максимально приближен к моменту передачи товара покупателю.
В договоре должны быть указаны права и обязанности продавца и покупателя. Основная обязанность продавца - передать покупателю товар, предусмотренный договором, а основная обязанность покупателя принять переданный ему товар.
Указывается ответственность сторон за нарушение обязательств по договору или за ненадлежащее их исполнение, а также штрафные санкции.
Правильное, грамотное составление договора купли-продажи поможет сторонам избежать непроизводительных расходов в виде уплаты пени, штрафов, а также роста дебиторской задолженности. При этом гарантируется чистота совершенной сделки и безубыточность проведенной купли-продажи.
При заключении договора купли-продажи необходимо обязательно обращать внимание на правомочность лица, подписывающего договор со стороны контрагента. Правоприменительная показывает, что часто в этой области имеются нарушения: договор подписывается лицом, которое превышает свои полномочия и правомочия, которые установлены и закреплены в учредительных документах организации (Уставе, Положении, Учредительном договоре).
Арбитражная практика дала значительный материал по проблеме применения разных видов договоров купли-продажи. Высшим арбитражным судом даны рекомендации, которые необходимо учитывать сторонами договора купли-продажи при его заключении и реализации. Однако отдельные положения ГК РФ остались спорными.
Редакция п.2 ст. 458 ГК имеет не совсем удачную формулировку. Ведь при определении момента исполнения продавцом обязанности передать товар в принципе возможны только два варианта: либо продавец несет какие-либо обязанности по перевозке товара, либо он свободен от них. Однако п.2 ст. 458 ГК фиксирует еще одну возможность: если продавец по условиям договора не обязан доставлять товар покупателю, то он все-таки обязан организовать его доставку. На самом деле законодатель, вероятно, имел в виду иное: если стороны специально не оговорили базис поставке, то продавец обязан заключить договор перевозки товара до места нахождения покупателя. Но как далеко это толкование от буквального смысла указанной нормы! Необходимо изменение статьи 458 ГК для исключения недоразумений при реализации заключенного договора купли-продажи.
Гражданский кодекс РФ оставляет открытым вопрос о правовом положении товаров, поставляемых сверх договорного количества и временно находящихся у покупателя. Вероятно, права и обязанности покупателя в отношении этих товаров должны определяться по аналогии с правами хранителя по возмездному договору (п.3 ст. 891 ГК). По данному вопросу необходимо дать разъяснение Высшим Арбитражным судом.
Последнее правило п.2 ст. 467 ГК (отказ от исполнения договора) явно неудачное. Ведь право отказа от исполнения договора возникает немедленно после его заключения в силу дефекта самого договора. Было бы логичнее исключить возможность отказа от исполнения договора (коль он считается заключенным, либо, в крайнем случае, считать не заключенным договор в целом ( поскольку не согласовано условие о предмете - количестве).
Срок службы товара часто неоправданно смешивают со сроком его годности. Этого не избежал даже Пленум Верховного Суда РФ [19]. Эти понятия, действительно, имеют много общего, поскольку и тот и другой срок определяет период безопасного использования товара. Считаю, необходимо законодателю дать точное определение срока службы товара и срока его годности.
Несмотря на детальную разработку положений договора купли-продажи, еще остались спорные моменты, которые требуют урегулирования в законе или в разъяснениях высших судебных органов по правильности их применения.
Список литературы
Нормативно-правовая литература:
1. Конституция Российской Федерации. Официальный текст по состоянию на 15 декабря 1998 года с историко-правовым комментарием. - М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА·М, 1999.
|