Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю

Методом капитализации чистого операционного дохода, генерируемого объектами недвижимости можно найти стоимость участка земли сельскохозяйственного назначения по известному алгоритму делением чистого операционного дохода, приходящегося на землю, на коэффициент капитализации.

При этом доход может определяться в фактически сложившихся либо в прогнозируемых ценах на сельскохозяйственную продукцию.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные) культуры, и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

Валовой доход определяется на основании данных об урожайности за последние годы при среднем уровне интенсивности земледелия.

В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

При использовании земель для выращивания нескольких культур земельную ренту целесообразно определять как средневзвешенную величину чистых операционных доходов, полученных от этих культур. В качестве весовых коэффициентов, можно использовать долю площади, занятой каждой культурой, от общей площади оцениваемого земельного участка. Для удовлетворения принципа наиболее эффективного использования земельного участка важным условием является оптимальная структура посевных площадей и сложившаяся система севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых с учетом севооборота культур. Например, если в течение пяти лет поле было занято зерновыми, а один год — паром, тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов пяти лет, отнесенной к шестилетнему периоду.

Культуру можно считать основной, если она в структуре товарной продукции растениеводства занимает не менее 70 процентов. Оптимальная структура посевных площадей является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве. Она может быть определена с использованием традиционного математического аппарата на основе нахождения максимального объема продаж при искомой площади под определёнными культурами.

В результате решения этой задачи будут определены оптимальные размеры сельскохозяйственных угодий, выделяемых под каждую культуру, и объем продаж растениеводческой продукции хозяйства. Основными статьями затрат, учитываемыми при расчете чистого операционного дохода, приходящегося на землю, являются:

прямые производственные расходы, например, покупка семян, горючего, удобрений и пестицидов; амортизационные отчисления; текущий ремонт зданий, сооружений, техники, используемых для производства культур

2) возврат кредитов и процентов по обслуживанию долга;

3) доход на вложенный капитал и прибыль предпринимателя;оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты;

5) налог на землю, другие налоги;

6) затраты на создание резервов оборотного капитала;

7) косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйственные затраты) и другие виды затрат.

Доход на вложенный капитал может определяться через норму отдачи на собственный капитал (включая основные и оборотные фонды) на основе анализа норм отдачи на капи­тал, сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестиций.

Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню этого показателя в сельскохозяйственном производстве в конкретном регионе или исходя из типичных условий оплаты управленческого персонала.

Если земля находится в аренде или передана в управление, то в состав издержек включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий.

На практике показатели нормы отдачи на капитал и прибыли предпринимателя показателя заменяют нормативной (плановой) прибылью. Считается, что этих средств достаточно, чтобы получить от­дачу на вложенный капитал и соответствующее вознаграждение за предпринимательские усилия. Например, при валовом доходе с 1 га 50 тыс.у.е., затратах на производство продукции 30 тыс.у.е., плановой прибыли – 20 процентов, чистый операционный доход или земельная рента составит 50—20 – 50∙0,2 = 20 тыс.у.е.

В себестоимости продукции обычно учитывается нормативная или плановая прибыль.

Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из обычных условий кредитования предприятий сельского хозяйства.

Затраты на создание резервов оборотного капитала определяются потребностями производителя, распределяются по годам и учитываются в составе операционных расходов.

Материальные затраты и расходы на заработную плату могут определяться как по нормам расхода соответствующих оборотных фондов (удобрений семян, горюче–смазочных материалов и т. д.) и норм выработки, применяемых в сельскохозяйственном производстве при калькулировании затрат в ходе проведения сельскохозяйственных работ.

При определении затрат также можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными по калькулированию себестоимости продук­ции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни, а не утвержденных норм амортизации.

Далее эти затраты могут быть отнесены либо на площадь, занимаемую зерновыми культурами, либо на товарную продукцию.

Затраты на семена, посадочный материал, удобрения и ядохимикаты определяются исходя из их необходимого количества и рыночных цен на них.

Затраты на оплату труда определяются исходя из затрат труда, выраженных в человеко-днях, и их денежной оценки.

земельный налог и налог на прибыль) не учтен. Его надо учитывать в составе издержек, если он не включается в расчетные показатели себестоимости, предоставляемые сельскохозяйственной организацией или органами статистики и сельского хозяйства.

ПРИМЕР 3

Найти стоимость 10 га пашни методом капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю. Основные возделываемые культуры в севообороте: 3 года – пшеница, 1 год – ячмень, 1 год – пар. Средняя урожайность пшеницы – 30 ц/га, средняя урожайность ячменя – 20 ц/га. Средняя цена реализации пшеницы – 2,2 ден.ед/кг,

ячменя – 1,6 ден.ед/кг. Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом прибыли предпринимателя составляют 1,5 ден.ед/кг, по выращиванию ячменя – 1,3 ден.ед/кг. Коэффициент капитализации равен 0,18.

РЕШЕНИЕ

Стоимость земли определяется путем капитализации средневзвешенного операционного дохода по выращиванию пшеницы и ячменя с учетом севооборота.

, (5.6)

где V – стоимость земельного участка ден.ед;

Р_оп – операционный доход по выращиванию пшеницы, ден.ед;

Р_оя – операционный доход по выращиванию ячменя, ден.ед;

t₁ – количество лет выращивания пшеницы в севообороте;

t₂ – количество лет выращивания ячменя в севообороте;

К_к – коэффициент капитализации;

Т – период севооборота, лет.

В нашем случае чистый операционный доход от пшеницы равен

3000·(2,2–1,5) = 2100 ден.ед/га.

Чистый операционный доход по ячменю составляет

2000·(1,6–1,3)=600ден.ед/га.

Средневзвешенный доход от пашни

(2100·3+600·1+0·1)/5=1380 ден.ед/га.

Стоимость 1 га земли 1380/0,18=7667 ден.ед/га.

Стоимость 10 га земли 7668 · 10=76670 ден.ед.

ЗАДАНИЕ 3

Найти стоимость земельного участка пашни заданной площади методом капитализации дохода, приходящегося на землю. Цена реализации пшеницы – 2,5 ден.ед/кг, ржи – 2,2 ден.ед/кг, овса – 1,5 ден.ед/кг, ячменя – 1,8 ден.ед/кг. Суммарные затраты по выращиванию культур с учетом предпринимательской прибыли по пшенице – 2,1 ден.ед/кг; по ржи – 1,8 ден.ед/кг; по овсу – 1,1 ден.ед/кг; по ячменю – 1,5 ден.ед/кг. Исходные данные в приложении 25.

Занятие №12