Непросторові технології в оцінці земель

До цієї групи технологій відносяться всі інформаційні системи, які не використовують просторову інформацію, тобто електронну карту (про технології, які використовують просторову інформацію мова піде далі). Серед них можна виділити комп'ютерні бази даних, інформаційно-довідкові системи, електронні таблиці, офісні системи.

Комп'ютерні системи для виконання грошової оцінки земель

Цей вид непросторових інформаційних технологій є на сьогодні найбільш поширеним в Україні. Існує кілька десятків комп'ютерних програм різного рівня (від простого електронного калькулятора до складних інформаційно-аналітичних систем), які заповнюють вакуум, створений необхідністю в найкоротший термін виконати великий обсяг робіт з грошової оцінки земель. Вартість цих систем невелика і, як правило, коливається в межах від 200 до 2000 $. Переважна більшість систем цього виду спрямована на виконання грошової оцінки земель населених пунктів.

Однією з найбільш вдалих комп'ютерних систем для виконання грошової оцінки земель населених пунктів вважається на сьогодні розробка Науково-виробничого центру "Земельні Інформаційні Системи" під назвою ЬР8 1.2.2004.

виконати грошову оцінку квадратного метру, або окремої ділянки населеного пункту;

визначити складові частини грошової оцінки земель населеного пункту: показник витрат на освоєння та облаштування території у трьох режимах; базову вартість земель населеного пункту з урахуванням витрат на освоєння та облаштування території, значення коефіцієнту Кмі, норму капіталізації та норму прибутку; земельнооціночне районування території, оцінку усіх факторів, що впливають на значення індексу цінності території та проведення економіко-планувального зонування і розрахунок коефіцієнту Км2; локальні фактори грошової оцінки та розрахунок загального коефіцієнту КмЗ;

здійснити розрахунок грошової оцінки окремої земельної ділянки з використанням вже розрахованих даних по базовій вартості, коефіцієнтів Км2 та КмЗ, а також вибір та визначення коефіцієнту функціонального використання Кф;

підготувати звіт про грошову оцінку населеного пункту та земельної ділянки які формуються в автоматизованому режимі і відповідають вимогам еталону грошової оцінки земель населених пунктів;

використовувати інформаційно-довідкову систему, яка "вбудована" в програмний комплекс (оцінки-аналоги, чисельність населення окремих міст та селищ України, коефіцієнти Кмі, Кф тощо);

У залежності від того, яким ступенем повноти інформації володіє користувач про інфраструктуру населеного пункту, що оцінюється, програма надає три можливих варіанти розрахунку базової вартості:

На особливу увагу заслуговує модуль програми, який застосовується для проведення економіко-планувального зонування території та визначення коефіцієнтів Км2. На рис.3.5 наведено зразок форми оцінки фактора "доступність до зупинок громадського транспорту" на прикладі грошової оцінки земель одного з міст України.

Рис.3.4. Програмний комплекс ЬР8 1.2.2004

Програмний комплекс ЬР8 1.2.2004 розрахований на масового користувача (землевпорядники, архітектори, оцінювачі земель) і існує в двох версіях: із застосуванням графічного модуля та без нього.

Так би мовити "неграфічна версія" ЬР8 створена в середовищі Місгозой Ассе83 і дозволяє користувачу виконувати наступні операції:

"доступність до зупинок громадського транспорту"

Кожний район оцінюється експертним шляхом, що фіксується в анкеті. Оцінка здійснюється за 5-бальною шкалою. Праворуч, використовуючи позначки, можна встановити потрібну оцінку (за упередженням оцінка дорівнює " 1"). Після виконання оцінки кожного району можна перейти до визначення комплексного індексу цінності території.

Форма відображає середньозважений бал по кожному оціночному району, середньозважений бал по фактору, комплексний індекс, а також значення коефіцієнта Км2.

За упередженням всі оцінювані ділянки належать до однієї економіко -планувальної зони.

На підставі даних, отриманих у результаті оцінки, можна виконати економіко - планувальне зонування території, тобто об'єднати оціночні райони в зони з метою узагальнення результатів оцінки однотипних за споживчими якостями одиниць.

Наведений приклад виконання грошової оцінки земель населеного пункту із застосуванням програми ЬР8 1.2. 2004 свідчить про те, що використання комп'ютерних технологій дає щонайменше 3 великих переваги оцінювачу:

1. Значно скорочує час на виконання грошової оцінки.

2. Зменшує витрати на збір та обробку інформації.

3. Матеріали оцінки набувають сучасного вигляду.

4. Схожі системи існують і для виконання грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

Комп'ютерні системи для виконання експертної грошової оцінки земель

Особливостями комп'ютеризації експертної грошової оцінки земель є насамперед те, що в цьому випадку ми повинні широко використовувати бази та банки даних щодо об'єктів-аналогів, по яким вже виконана експертна оцінка, а також можливості експертних інтелектуальних систем. Все це накладає відбиток на комп'ютерні програми, які мають створюватись для виконання цього виду оціночних робіт.

На сьогодні існує кілька програм, які можна віднести до класу систем для виконання експертної грошової оцінки. Однак всі вони мають ті, чи інші вади і в переважній більшості не відповідають нормативно-правовим вимогам експертної грошової оцінки. В зв'язку з цим спробуємо висловити саме ті критерії і вимоги, яким має відповідати комп'ютерна система експертної грошової оцінки земель:

комп'ютерна система експертної оцінки має забезпечувати повний алгоритм виконання розрахунків грошової оцінки земельної ділянки з використанням методичних підходів, зазначених у Методиці експертної грошової оцінки земельних ділянок;

система має забезпечувати можливість складання та друкування звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки встановленого зразка;

у системі має міститися база даних, яка включає певну кількість (не менше за 50) об'єктів-аналогів, по яких вже виконана експертна грошова оцінка;

система має бути відкрита для внесення змін і доповнень у нормативну частину, можливості формування звітів іншого зразка, поповнення бази даних новими об'єктами;

комп'ютерна система має бути створена із використанням ліцензованих програмних засобів. Обов'язковою умовою є можливість її заміни новими версіями без втрати внесеної інформації та можливості подальшого використання інформації по грошовій оцінці у наступних версіях.

Заслуговують на увагу комп'ютерні бази даних із результатів експертної грошової оцінки земельних ділянок створені журналом "Власність в Україні" (2001р.) та Науково-виробничим центром "Земельні Інформаційні Системи" у 2003-2005рр. ("Матеріали для оцінювачів землі", Ш\¥\У.ПУС-2І8.СЮГП.иа)/

Автоматизовані системи державного земельного та містобудівного

кадастру.

Використання даних Державного земельного та містобудівного кадастру є необхідною та важливою умовою виконання оцінки земель. Найбільш сприятливим варіантом є випадок, коли ці дані знаходяться в автоматизованих кадастрових базах даних.

Розробка системи Державного земельного кадастру (див. попередній розділ) передбачає також і реалізацію заходів по автоматизації земельного кадастру.

Автоматизовані інформаційні системи містобудівного кадастру створюються у відповідності з положеннями Державних будівельних норм "Порядок створення і ведення містобудівних кадастрів населених пунктів" ДБН

Б.1-1-93.

Програмні засоби систем містобудівного кадастру повинні задовольняти

наступним вимогам:

забезпечувати формування, вибір та наповнення баз даних по об'єктах містобудівного кадастру;

містити сучасні засоби вводу, обробки та маніпулювання текстовою і графічною інформацією;

забезпечувати захист інформації від несанкціонованого доступу;

забезпечувати захист інформації від порушень в роботі технічних засобів і обладнання.

Програмне забезпечення автоматизованої системи містобудівного кадастру складається із засобів:

підготовки, вводу і редагування текстової інформації;

з призначених для підготовки, наповнення, обробки і редагування графічної інформації;

формування документів в табличній і графічній формі;

синтаксичного та лексичного аналізу даних;

Структура бази даних містобудівного кадастру базується на одиницях обліку та зберігання даних . якими є об'єкти. До них відносяться:

земельні ділянки (землеволодіння);

будинки (споруди);

ділянки та вузли інженерної мережі;

ділянки та вузли вулично-дорожньої мережі;

територіальні зони (функціональні, охоронні, а також ті, що характеризують інженерно-геологічну та екологічну ситуацію в населеному пункті).

Передбачається, що дані по земельним ділянкам можуть братися з даних АСДЗК.

Крім даних земельного та містобудівного кадастру оцінювач може використовувати і інформацію інших автоматизованих систем та баз даних, зокрема інформацію муніципальних інформаційних систем, систем екологічного моніторингу, локальних автоматизованих систем інженерної і транспортної інфраструктури.

Останнім часом значно розширилась мережа користувачів баз даних об'єктів нерухомості (пропозиції, продажі), які створюються структурами Фонду Державного майна України, Українського товариства оцінювачів тощо. Використання інформації, яка надається цими організаціями, може бути корисним при експертній грошовій оцінці земельних ділянок.