Загальна структура землевпорядної документації. Загальнодержавний та регіональний рівень

Землевпорядна документація визначається Земельним кодексом України. У ньому перелік видів землевпорядної документації наведено лише опосередковано в статті 184, але він може використовуватися як принциповий підхід до визначення переліку в майбутньому. За класифікацією попередньої редакції Земельного кодексу (ст. 100) були визначені дещо інші види землевпорядної документації. Вони затверджені у встановленому на той час порядку і будуть чинними ще тривалий період. Тому при розгляді землевпорядної документації як джерела інформації слід користуватись обома переліками.

У статті 181 дано визначення землеустрою: "Землеустрій - це сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональної організації території адміністративно-територіальних утворень, суб'єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил".

З огляду на завдання даного розділу важливо те, що розробка, затвердження та реалізація землевпорядної документації також є складовими землеустрою. Під цим кутом зору і розглядатимемо все, що пов'язано із землевпорядною документацією.

Детальніше види землевпорядної документації наведено у Законі України

"Про землеустрій".

У статті 25 Закону сказано, що документацію із землеустрою розробляють у вигляді програм, схем, проектів, спеціальних тематичних карт, атласів, технічної

документації.

Доцільно навести цей перелік повністю. Види документації із землеустрою:

а) загальнодержавні й регіональні (республіканські) програми використання

та охорони земель;

б) схеми землеустрою і техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень;

в) проекти землеустрою щодо встановлення і зміни меж адміністративно- територіальних утворень;

г) проекти землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

ґ) проекти землеустрою щодо формування земель комунальної власності територіальних громад і проекти розмежування земель державної та комунальної власності населених пунктів;

д) проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок;

є) проекти землеустрою щодо створення нових та впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань;

є) проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь;

ж) проекти землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів;

з) робочі проекти землеустрою щодо рекультивації порушених земель, землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, висушення, зсувів, ущільнення, закислення, забруднення промисловими та іншими відходами, радіоактивними та хімічними речовинами, покращання сільськогосподарських земель, підвищення родючості ґрунтів (далі - робочі проекти землеустрою);

и) технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

і) технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку;

ї) спеціальні тематичні карти і атласи стану земель та їх використання.

Документація із землеустрою включає в себе текстові та графічні матеріали і містить обов'язкові положення, встановлені завданням на розробку відповідного виду документації.

Документація із землеустрою розробляється на основі завдання на розробку відповідного виду документації, затвердженого замовником.

Склад, зміст і правила оформлення кожного виду документації із землеустрою регламентуються відповідною нормативно-технічною

документацією з питань здійснення землеустрою.

Зважаючи на необхідність використання землевпорядної документації для оціночної діяльності варто зупинитися на порядку користування документацією із землеустрою, який визначено статтею 33 згаданого Закону.

Юридичні та фізичні особи мають право користуватися матеріалами Державного фонду документації із землеустрою з дотриманням вимог цього Закону, інших законів України і Положення про Державний фонд документації із землеустрою.

При користуванні документацією з Державного фонду документації із землеустрою забороняється:

копіювання топографічних, картографічних, аерозйомочних та інших матеріалів без відповідного на те дозволу;

передача вихідних матеріалів (їхніх копій) іншим особам без спеціального дозволу, якщо це не передбачено умовами користування відповідними матеріалами;

передача документації із землеустрою, яка є носієм відомостей, що становлять державну таємницю, організаціям, які не мають належних умов для забезпечення її зберігання.

У разі втрати документації із землеустрою, що становить державну таємницю, користувачі зобов'язані повідомити про це Державний фонд документації із землеустрою та інші державні органи відповідно до законодавства України.

Надання відомостей, що містяться в документації із землеустрою, здійснюється в порядку, встановленому законодавством України.

Необхідно на самому початку зупинитися на спільних підходах до розробки землевпорядної документації. Вони дуже подібні до ситуації, яка складається у розробці містобудівної документації. Тобто є загальний алгоритм побудови проекту незалежно від його ієрархічного рівня та конкретного змісту.

З аналізу змісту окремих статей Земельного кодексу, доповнених статтями Закону України "Про землеустрій", можна виділити кілька рівнів і видів документації: загальнодержавний, регіональний, місцевий та локальний.

Загальнодержавні програми використання та охорони земель розробляються з метою забезпечення потреб населення і галузей економіки у землі та її раціонального використання і охорони й відповідно обсяги і до програм економічного, науково-технічного і соціального розвитку України.

Загальнодержавні програми використання і охорони земель затверджуються

Верховною Радою України.

У статті 178 аналогічні умови визначені для регіональних програм використання і охорони земель. Вони розробляються Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними державними адміністраціями і затверджуються Верховною Радою Автономної Республіки Крим та обласними радами.

Загальнодержавні й регіональні програми використання та охорони земель визначають склад та обсяги першочергових і перспективних заходів щодо використання та охорони земель, а також обсяги і джерела ресурсного забезпечення їх реалізації.

Далі у Кодексі дано визначення природно-сільськогосподарського районування земель — це поділ території з урахуванням природних умов та агробіологічних вимог сільськогосподарських культур.

Природно-сільськогосподарське районування земель є основою для оцінки земель і розроблення землевпорядної документації щодо використання та охорони земель. Використання й охорона сільськогосподарських угідь здійснюється відповідно до природно-сільськогосподарського районування.

Проте не слід забувати, що за технологією здійснення грошової оцінки таке районування має важливе значення для оцінки земель сільськогосподарського призначення. На противагу цьому в населених пунктах проводять зонування земель, яке значною мірою впливає на їхню грошову оцінку. Зонування здійснюють відповідно до місцевих правил забудови (містобудівна документація). Схеми землеустрою і техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень розробляються з метою визначення перспективи щодо використання та охорони земель, для підготовки обґрунтованих пропозицій у галузі земельних відносин, організації раціонального використання та охорони земель, перерозподілу земель з урахуванням потреби сільського, лісового та водного господарств, розвитку сіл, селищ, міст, територій оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення тощо.

Строки реалізації заходів, визначених схемою землеустрою і техніко-економічними обґрунтуваннями використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, залежать від поставлених завдань, але не можуть бути

меншими 10-15 років.

Склад і зміст землевпорядної документації зумовлені загальними вимогами

до землеустрою як виду діяльності.

Схеми (проекти) землеустрою є одним із найпоширеніших видів землевпорядної документації, яку використовують для грошової оцінки земель. Існує кілька різновидів цієї документації, їх можна об'єднати у дві групи: схеми

землеустрою колективних, фермерських сільськогосподарських угідь, а також схеми землеустрою адміністративно-територіальних утворень.

Рис. 4.7 Фрагмент схеми землеустрою амін району.

Схеми землеустрою районів як вид землевпорядного проектування були започатковані в кінці 60-х років. Вони складалися за умов державної власності на землю. Останніми роками відбулися зміни соціально-економічних умов, законодавства і методичних підходів виконання таких робіт.

Схема землеустрою району є передплановою розробкою і передпроектним документом. Найбільш якісно й на високому сучасному рівні такі схеми землеустрою та охорони земель розробляє ДП "Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою".

У схемах на основі аналізу й оцінки природних умов та стану використання земель розробляють пропозиції щодо перерозподілу земель між категоріями, виходячи з екологічних і народногосподарських потреб, накреслюють необхідні заходи щодо підвищення продуктивності земель та їхньої охорони, стабілізації еколандшафтів, оптимізації угідь і консервації деградованих земель, а також напрямів їх подальшого використання. Визначають охоронні зони інженерної інфраструктури, промислових об'єктів, та інших територій із встановленням відповідних обмежень у використанні земель.

У Схемі розробляють пропозиції щодо розмежування права державної та комунальної власності на землю, формування меж територіальних громад, створення найсприятливіших організаційно територіальних умов для ведення сільськогосподарського виробництва.

Останнім часом з'явилися нові розділи, в яких дається оцінка інвестиційної привабливості сільськогосподарського землекористування та інформаційного забезпечення формування ринку земель.

Значну увагу приділяють екологічній ситуації. Адже у багатьох регіонах України вона має кризовий характер. І це потрібно враховувати. Земельні ресурси прискореними темпами деградують, забруднюються і виснажуються.

У схемах переважно визначають заходи щодо земель сільськогосподарського призначення, але охоплюють землі всіх категорій і форм

власності.

Оптимізація землекористування передбачає пошук збалансованого співвідношення між раціональним використанням, охороною та цілеспрямованим перетворенням земель.

Екологічна оптимізація - комплекс заходів, які спрямовані на пошук оптимального варіанта землекористування на рівні ландшафту. Цей комплекс заходів повинен також забезпечити мінімальні умови для існування, відновлення й утворення різних компонентів ландшафту.

На першому етапі у межах кожної сільської ради вдосконалюють структуру орнопридатних земель, земель сіножате-пасовищного і лісогосподарського призначення тощо.

На другому етапі всі орнопридатні землі класифікують за придатністю їх для вирощування кожної з основних сільськогосподарських культур, а також оцінюють з цією метою (бонітуванням грунтів та економічною оцінкою земель).

Екологічна можливість визначається характером ґрунтів (генезис, геологічна будова, властивості), особливостями ґрунтоутворювальних і підстилаючих порід. Це найскладніша й відповідальніша стадія класифікації.

Структуру земельних угідь за цільовим призначенням слід оптимізувати з урахуванням якісних показників грунтів. За дефіциту певних угідь потрібно збільшити їхню частку або, навпаки, при надмірному поширенні останніх доцільно їх зменшити.

Ряд вітчизняних і зарубіжних вчених рекомендують таке співвідношення основних видів угідь, %: ліс - 30 ; луки і пасовища - 30 ; рілля - 20; вода - 20. Але в кожному випадку необхідно враховувати конкретні умови того чи іншого

регіону.

При розробці рекомендацій щодо подальшої оптимізації структури земельного фонду треба брати до уваги вразливість грунтів та ступінь деградованості земель. Еродовані, засолені, а також малопродуктивні грунти слід виводити з інтенсивного господарського використання в першу чергу, особливо з

ріллі.

Доцільно навести загальну структуру документа. Це, на думку авторів, дасть змогу читачам самостійно оцінити корисність цього виду землевпорядної документації для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

На початку або в кінці проекту подано його основні показники, де у табличній формі наведено ключові характеристики сучасного стану земель району та їхній проектний стан, і визначено вартість основних заходів.

Загальні відомості та характеристика природних умов району: загальні дані, клімат, рельєф, гідрографія і гідрологія, геологічна будова та ґрунтоутворювальні породи, ґрунтовий покрив, рослинність, корисні копалини.

Сучасний стан використання земель району: розподіл земель за категоріями, землекористувачами та видами угідь, стан використання земель сільськогосподарського призначення, тенденції розвитку землекористування

сільськогосподарських підприємств, тенденції розвитку землекористування громадян, стан використання меліорованих земель, оцінка якісного стану сільськогосподарських угідь та розвитку деградаційних процесів, підтоплення і заболочування, кислотність, водна та вітрова ерозії, різні види забруднення, аналіз використання й охорони земель несільськогосподарського призначення, стан використання земель у межах населених пунктів, землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, землі рекреаційного призначення, землі історико-культурного призначення, землі лісового фонду, землі водного фонду, землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, землі запасу.

Оптимізація землекористування: оптимізація сільськогосподарського землекористування, класифікація земель за їхньою придатністю для використання в сільському господарстві, придатність грунтів орних земель для вирощування основних сільськогосподарських культур, формування обмежень та обтяжень щодо використання земель, консервація деградованих і малопродуктивних земель, обгрунтування розмірів та потреби земель для розвитку населених пунктів, оптимізація структури земельних угідь, перерозподіл земель між категоріями відповідно до екологічних вимог і господарських потреб, пропозиції щодо формування права державної та комунальної власності на землю, оцінка інвестиційної привабливості сільськогосподарського землекористування.

Заходи щодо підвищення продуктивності та охорони земель: рекультивація порушених земель, комплекс протиерозійних заходів, організаційно-господарські заходи, протиерозійні агротехнічні заходи, протиерозійні лісомеліоративні заходи, протиерозійні гідротехнічні заходи, система контрзаходів в умовах радіаційного забруднення території.

Економіка землекористування та перспективи розвитку обігу земель: удосконалення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, вдосконалення грошової оцінки земель населених пунктів, грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення, розвиток ринку земель несільськогосподарського призначення.

Удосконалення державного управління земельними ресурсами: планування використання та охорони земель, розвиток системи землеустрою, вдосконалення земельно-кадастрової інформації для управління земельними ресурсами, моніторинг та державний контроль за використанням та охороною земель.

Економічна ефективність.

Загальні висновки і пропозиції.

За наведеною схемою розробляють більшість проектів, але раніше здійснені розробки не мають такої деталізації. На жаль, вказаний рівень проектування не може забезпечити і значна частина землевпорядних організацій. Можна сподіватися, що через деякий час оновлені проекти будуть виконувати провідні українські проектувальники.

Контрольні запитання.

1.Якими основними законами визначається перелік землевпорядної документації?

Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці

2. Чи є різниця між документацією із землеустрою і землевпорядною документацією ?

і.Які основні рівні можна виділити у документації ?

4. Що таке природно-сільськогосподарське районування земель і в якому виді документації воно здійснюється?

5.Які головні завдання схем землеустрою та охорони земель як виду документації?

6. Назвіть схематичну структуру схем землеустрою та охорони земель.