Описание технического состояния и определение физического износа объекта

Техническое описание каждого строения, пристройки и службы проводится по данным о конструктивных элементах, полученным в натуре, в специальных разделах технической документации.

Техническое состояние здания определяется путем тщательного осмотра в натуре конструктивных элементов одновременно с описанием признаков их износа.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования здания понимают утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального или инструментального обследования.

При инвентаризации должны быть обследованы все части здания: фундамент, цоколь и стены, перегородки, перекрытия, полы, крыши, окна, двери, лестницы, крыльца, отмостки, внутренняя и наружная отделка, отопление, инженерное оборудование.

После произведенного осмотра и фиксации признаков и их количественной оценки (повреждения на площади всей осматриваемой конструкции) в полевом абрисе определяется физический износ конструктивного элемента.

По данным о строении, полученным в результате обследования, подбирается в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости таблица аналогичного или близкого по характеристикам строения и выписываются в вышеприведенную форму удельные веса конструктивных элементов.

Удельный вес может быть подсчитан по данным из сметы проектно-сметной документации на строительство объекта, если выбрать стоимостные характеристики конструктивных элементов здания.

Например, стоимость сооружения фундамента 1,2 млн. руб., а общая стоимость возведения строения 6,6 млн. руб. Удельный вес фундамента получается равным 20% ((1,2/6,6) ∙ 100).

Определениепроцента физического износа

Определение физического износа строений и сооружений выполняется в зависимости от доступности или недоступности объекта осмотру, соответственно, по признакам технического состояния или по срокам службы.

Для определения физического износа по признакам технического состояния конструктивных элементов строения, пристройки, службы или сооружения руководствуются:

– для жилых зданий – Правилами оценки физического износа;

– для нежилых строений – Методикой определения физического износа гражданских зданий.

При определении величины физического износа его значение следует округлять:

– для отдельных участков конструктивных элементов до 10%;

– для конструктивных элементов – до 5%;

– для зданий в целом – до 1%.

Контроль исполненных работ

Контроль исполненных работ по технической инвентаризации осуществляет Федеральный орган исполнительной власти в области государственного технического учета и технической инвентаризации – Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, его территориальные органы на местах. С 01.01.2013 данную функцию будет выполнять Росреестр.

Съемка зданий и помещений:

Съемка ведется с использованием обычных и лазерных рулеток.

В процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений здания. Для составления абрисов следует использовать имеющуюся проектную документацию.

Абрис здания составляется безмасштабно с соблюдением пропорций, указанных на рисунке 3. В абрисе указываются все части здания в плане и по мере измерения проставляются их размеры.

Рис.3. Пример выполнения абриса

Наружные измерения здания производятся обязательно выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см. Начальной точкой измерения линии (стены) считается угол дома.

При съемке зданий необходимо знать толщину всех стен и перегородок. Толщина стен и перегородок в зданиях, не имеющих проемов, определяется по наружным и внутренним измерениям между осями смежных проемов (чаще всего оконных).

Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10–1,30 м от пола.

После окончания работ по съемке здания необходимо проверить соответствие данных наружного и внутреннего размеров здания. Для чего подсчитывается сумма размеров помещений, толщин стен и перегородок. Теоретически, при правильной съемке, наружный размер и сумма внутренних размеров (вместе с толщинами стен) должны быть равны. Однако на практике, в связи с неточностью измерений, получается невязка.

Допустимая невязка вычисляется по формуле:

N_д = ±0,75 x K,

где N_д – невязка допустимая;

K – сумма внутренних измерений помещений и толщин стен и перегородок;

0,75 – коэффициент невязки.

Фактическая невязка определяется по формуле:

N_ф = L_н – L_в,

где N_ф – невязка фактическая;

L_н – наружный размер стены здания;

Lв – сумма внутренних размеров и толщин стен и перегородок.

Фактическая невязка не должна превышать допустимую.

Поэтажные планы зданий составляются на основании данных абрисов. Поэтажные планы составляются в масштабах 1:100 или 1:200.

Рис.4. Пример составления поэтажного плана:

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

1. В процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений здания.

2. Абрис здания составляется безмасштабно с соблюдением пропорций. В абрисе указываются все части здания в плане и по мере измерения проставляются их размеры.

3. Наружные измерения здания производятся обязательно выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см. Начальной точкой измерения линии (стены) считается угол дома.

4. При съемке зданий необходимо знать толщину всех стен и перегородок. Толщина стен и перегородок в зданиях, не имеющих проемов, определяется по наружным и внутренним измерениям между осями смежных проемов (чаще всего оконных).

5. Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10–1,30 м от пола.

6. После окончания работ по съемке здания необходимо проверить соответствие данных наружного и внутреннего размеров здания. Для чего подсчитывается сумма размеров помещений, толщин стен и перегородок. Теоретически, при правильной съемке, наружный размер и сумма внутренних размеров (вместе с толщинами стен) должны быть равны. Однако на практике, в связи с неточностью измерений, получается невязка.

7. Поэтажные планы составляются в масштабах 1:100 или 1:200.

8. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.