Раздел 5. Договорные обязательства по передаче имущества в пользование

Тема 8. Аренда: общие положения

Формируемые компетенции:

В результате освоения данной темы студент должен быть способен:

В области знания:

- дать определение договора аренды;

- описать элементы обязательства аренды;

- перечислить источники правового регулирования отношений аренды (ОК-3, ОК-7).

В области умения:

- распознавать виды аренды в конкретной юридической ситуации;

- разработать проекты юридических документов (договоров);

- аргументировано и юридически грамотно высказывать свое мнение по обсуждаемым проблемам института аренды (ОК-4, ПК-5, ПК-6, ПК-7).

В области ценностных ориентаций:

- осознавать роль договора аренды в современной экономике;

- дать оценку существующей практике применения норм об аренде (ОК-1, ОК-9).

Вопросы к занятию:

1.Понятие, общая характеристика договора аренды. Правовое регулирование.

2. Предмет договора. Субъектный состав.

3. Форма, существенные и другие условия договора аренды.

4. Содержание и исполнение договора. Правовые последствия неисполнения, ненадлежащего исполнения обязанностей сторонами.

5.Основания и последствия прекращения арендного обязательства.

Методика занятия:комментирование; творческие задания - решение ситуационных задач, анализ конкретных юридических ситуаций, составление юридических документов, подготовка выступления по определенной проблеме, рассказ о прочитанной научной статье.

Продолжительность занятия: 2 академических часа.

Рекомендуемые нормативные правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 13.05.2008 // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301; 2008. № 20. ст. 2253.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ в ред. от 06.12.2007 // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410; 2007. № 50. ст. 6247.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ в ред. от 30.06.2008 // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594; РГ. 2008. № 140.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ в ред. от 13.05.2008 // СЗ РФ. 2001. № 44; 2008. № 20. ст. 2253.

5. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006г. № 74-ФЗ в ред. от 19.06.2007 // СЗ РФ. 2006. № 23. ст. 2381; 2007. № 26. ст. 3075.

6. Лесной кодекс Российской Федерации от 13.05.2008№ 200-ФЗ // СЗ РФ. 2008. № 20. ст. 2251.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ в ред. от 13.05.2008 // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). ст. 14; 2008. № 20. ст. 2251.

8. Кодекс торгового мореплавания от 30.04.1999 № 81-ФЗ в ред. от 06.12.2007 // СЗ РФ. 1999. № 18. ст. 2207; 2007. № 50. ст. 6246.

9. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" в ред. от 16.12.2007 // СЗ РФ. 1996. № 17; 2007. № 50. ст. 6942.

10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС. 2002. № 3.

11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 №.65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» (п.п. 8, 9, 15) // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (п.п. 5, 8) // Вестник ВАС РФ. 1997. № 7.

Рекомендуемая литература:

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М: Статут. 2003. С. 380-493.

2. Васильев С.Г., Рыбалов А.О. «Часть вещи» как объект аренды // Закон. 2007. № 5. С. 174.

3. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. М., 2007.

4. Гаврилова Н. Неотделимые улучшения арендованного имущества // ЭЖ-Юрист. 2003. № 29.

5. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. Он же. Избранные труды: в 4 т. Т.III. Обязательственное право – СПб.: Юридический центр «Пресс», 2004. С. 324-339.

6. Киселева М.А. Анализ арбитражной практики, вытекающей из договоров аренды // Юридический мир. 2002. № 2.

7. Козлова Е. Б. Аренда как договорное обязательство // Юридический мир. 1999. № 10-11.

8. Козлова Е. Б. Проблемы правового регулирования краткосрочной аренды // Юридический мир. 2001. № 8.

9. Козырь О.М. Аренда (глава 34) // В кн.: Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М. 1996.

10. Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал российского права. 2004. № 7.

11. Кратенко М. Договор «аренды» нетипичных объектов // Хозяйство и право. 2007. № 6. С. 19.

12. Романец Ю. В. Договоры, направленные на передачу имущества во временное пользование // Законодательство. 1999. № 12.

13. Романец Ю.М Система договоров в гражданском праве России. - М.: Статут, 2001. С. 329-336.

Творческие задания:

1.Составьте пакет документов для регистрации договора аренды недвижимого имущества (земельного участка).

2. Составить кроссворд по теме.

3. Составить проект договора аренды движимого имущества.

Решите задачи:

1. За юридической консультацией обратился г-н Иванков, которому по наследству от отца достались акции ОАО «Братский ЦКК». Когда он обратился к реестродержателю, чтобы вступить в права наследника, то ему стало известно, что отец сдал акции в аренду ООО «Картонный комбинат» сроком на 49 лет. Иванков хотел бы сам осуществлять права акционера, но ему известно, что в соответствии с законом смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды.

Что можно посоветовать г-ну Иванкову?

2. Между ООО «Пиар» (арендатор) и ЗАО «Победа» (арендодатель) заключен договор аренды помещения. В соответствии с договором аренды арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг. Количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии определяется отдельным договором.

Такой договор стороны заключили, назвав его договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату. В пункте 2.2 названного договора стороны предусмотрели, что арендодатель (ЗАО «Победа») вправе прекратить отпуск электроэнергии арендатору(ООО «Пиар») полностью или частично за задержку платы по аренде помещения более двух кварталов подряд с уведомлением письменно за один месяц до отключения.

ЗАО «Победа» воспользовалось указанным правом и отключило электроэнергию в арендуемом помещении из-за наличия у арендатора одновременно задолженности по арендной плате за III, IV кварталы 2010 года и оплате электроэнергии.

Уплатив долги, ООО «Пиар» обратилось с иском о признании недействительным пункта 2.2 договора на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату (как противоречащего нормам ГК РФ об энергоснабжении) и обязании ответчика исполнить обязательство по поставке электроэнергии.

ЗАО «Победа» возражало против иска, указывая, что оспариваемый договор по правовой природе не является договором энергоснабжения, а является частью договора аренды помещения и устанавливает порядок определения расходов арендатора на электроэнергию в арендуемом им помещении.

Дайте оценку правоотношениям и доводам сторон. Каким должно быть решение суда?

3. Между арендодателем ОАО «СибНК» и арендатором ООО «Омега» был заключен договор аренды автозаправочной станции сроком на два года с условием ее выкупа арендатором. Через 4 месяца после передачи АЗС в аренду арендодатель ОАО «СибНК» обратился в арбитражный суд с иском о признании договора незаключенным на том основании, что он не был зарегистрирован в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Арендатор ООО «Омега» возражал против иска, указывая, что в соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества. Поскольку ГК РФ не требует государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости, то спорный договор аренды АЗС не должен регистрироваться.

Какое решение должен принять суд?

4. Хоккейная команда спортивного общества арендовала у стадиона открытый спортивный каток для тренировок команды в зимний период. Из-за ряда следовавших друг за другом потеплений каток несколько раз растаивал, и команда не могла проводить регулярных тренировок. Арендатор прекратил перечислять стадиону арендную плату и потребовал расторжения договора. Стадион в свою очередь предъявил иск о внесении задолженности по арендной плате и возмещении упущенной выгоды (он мог за время просрочки сдавать каток другим организациям). Оцените правомерность заявленных сторонами требований.

5. Между Комитетом по управлению имуществом г. Киселевска (арендодателем) и ООО «Таис» (арендатором) 01.08.1997 г. заключен договор аренды нежилого помещения магазина «Рябинушка» сроком на 4 года с выплатой ежемесячной арендной платы в размере 40 000руб. ООО «Таис» надлежащим образом исполняло свои обязанности, в том числе по арендной плате, до июля 2010г. Арендная плата за июль - август 2010г. была внесена с просрочкой. Письмом от 01.10.2010 г. Комитет со ссылками на нормы статей 610, 621 ГК РФ уведомил ответчика о прекращении договора аренды и освобождении занимаемого ООО «Таис» нежилого помещения по истечении одного месяца.

Поскольку ООО «Таис» спорное помещение освободить отказалось, 15.02.2011 г. Комитет предъявил иск в Арбитражный суд о выселении арендатора из помещения со ссылкой на ст. 301 ГК РФ, а также о взыскании неосновательного обогащения в размере сумм арендной платы за период неправомерного пользования помещением (сентябрь 2010г. - февраль 2011г.) со ссылкой на ст. 1103 ГК РФ.

Оцените законность и обоснованность исковых требований. Предложите свое обоснование требований Комитета с расчетом суммы исковых требований.

5. ООО «Флэш» сдало в аренду ЗАО «Нова» торговые площади размером 80 кв. м. сроком на 1 год. За два месяца до истечения срока договора аренды арендатор ЗАО «Нова» письмом предложило арендодателю ООО «Флэш» пролонгировать договор еще на 1 год на прежних условиях. От ООО «Флэш» ответа не поступило. Вместе с тем арендатору стало известно о том, что арендодатель объявил конкурс на право заключить договор аренды на указанные торговые площади.

ЗАО «Нова» обратилось к юристу с просьбой оценить правомерность действий ООО «Флэш» и способ защиты своих интересов.

Подготовьте правовое заключение по изложенной ситуации.