Для высших учебных заведений по специальностям 17 глава

Одновременноземля являетсяобъектом имущественных отношений, которые складываются в гражданском обороте, и в которых земля имеет статуснедвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК особым видом недвижимого имущества названы земельные участки, которые обладают следующими юридическими свойствами в качестве недвижимого имущества:

• относятся к категории индивидуально-определенных вещей
с присущими только им признаками, которые установлены законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и позволяют индивидуализировать каждый земельный участок или его часть как самостоятельный объект прав на землю;

• могут быть делимыми или неделимыми с учетом целевого назначения земельного участка и соблюдения санитарных, экологических и других норм и правил;

• подпадают под определенный режим собственности (государственной или частной), предусмотренный гражданским законодательством;

• являются самостоятельным объектом правового регулирования. В имущественных отношениях, которые возникают в связи
с оборотом земельной недвижимости, земельные участки обычно выступают как составная часть имущественного комплекса, который, однако, не включает в свой состав другие компоненты природной среды в пределах земельного участка, а также расположенные на нем строения и сооружения.

Правовой режим компонентов природной среды, находящихся на земельном участке, определяется другими отраслями природоресурсного законодательства (водным, лесным и др.), а строений и сооружений – гражданским законодательством. Эти объекты, хотя и составляют с участком неразрывное единство, не следуют автоматически судьбе земельного участка, на котором они находятся, что затрудняет применение к земельной надвижимости таких характеристик, как главная вещь и принадлежность.

В отдельных случаях земля может рассматриваться в качестве элемента определенной территории или пространства, на котором осуществляется человеческая деятельность, выступая неотъемлемой частью природных и природно-антропогенных территориальных образований различного рода (территории градостроительного развития, особо охраняемые природные территории и природные территории со специальным режимом охраны, территории экологического бедствия и другие экологически неблагополучные территории, планетное пространство).

Правовая классификация всех земель Республики Беларусь как объекта правового регулирования предусматривает деление земель по определенным правовым признакам на следующие составные части:

категории земель;

виды земель.

Деление земель на категории проводится по наиболее устойчивому признаку, которым является целевое назначение земель. Законодательно эта классификация закреплена в ст. 3 КоЗ.

Категорию земель можно определить как часть земель Республики Беларусь, объединенную общим целевым назначением
и единым правовым режимом. Категория земель – понятие правовое, а не территориальное, поэтому один и тот же участок может входить в разные категории земель.

Земли Республики Беларусь в соответствии с основным целевым назначением и независимо от форм собственности подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов), садоводческих товариществ и дачного строительства;

3) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;

4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Эта классификация является исчерпывающей, соответствует сложившимся естественно-историческим условиям развития земельных отношений. Отнесение земель к указанным категориям, перевод их из одной категории в другую производится соответствующими государственными органами, осуществляющими государственное управление землями, и в определенном порядке, установленном земельным законодательством (ст. 4 КоЗ).

Перевод земель из одних категорий в другие производится в случае изменения основного целевого назначения этих земель при:

• изъятии и предоставлении земельных участков;

• прекращении прав на земельные участки в случаях и порядке, определенном Кодексом о земле;

• подаче землепользователями заявлений о переводе земель, земельных участков из одной категории в другую в районный исполнительный и распорядительный орган по месту их нахождения.

Классификация земель на виды является вторичным правовым делением и детализирует правовой режим земель с учетом особенностей их использования и охраны применительно ко всем землям Республики Беларусь или отдельным категориям. Так, в рамках различных категорий земель выделяются отдельные виды, которые определяют внутреннюю классификацию земель этой категории с учетом многоцелевого использования, субъектного состава и других признаков. Например, деление земель населенных пунктов на земли городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов, и т. д.

В целях государственного кадастрового учета земли Республики Беларусь независимо от их деления на категории подразделяются на виды. Отнесение земель к определенным видам осуществляется в соответствии с природно-историческими признаками, состоянием и характером использования, которые устанавливаются на местности
в отношении конкретных земельных контуров путем их обследования
в процессе проведения геодезических и картографических работ, поч­венных, геоботанических и иных обследований и изысканий, инвентаризации земель. Решения об отнесении земель к определенным видам принимаются районными, городскими (городов областного подчинения, г. Минска) исполнительными комитетами на основании материа­лов, подготовленных областными (Минской городской) землеустроительными и геодезическими службами.

При определении состава земель Республики Беларусь как объекта природоресурсных отношений законодательство не разграничивает понятия земли и земельных ресурсов.

Самостоятельное значение земельных ресурсов находит некоторое отражение в Законе Республики Беларусь «Об охране окружающей среды», в котором выделяются такие элементы, как земля
и почва. Земельные ресурсы рассматриваются как более узкое понятие, под которым подразумеваются земли, которые используются или могут быть использованы для различных видов деятельности. Иногда употребляется термин «земельные угодья». Этот термин обозначает земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Понятие «земельные угодья» применяется в основном для характеристики земель сельскохозяйственного назначения.

Земельные ресурсы в законодательстве, как правило, отождествляются с земельным участком, поскольку существует неразрывная связь земли и ее полезных свойств. Сведения о земельных ресурсах на земельном участке не отражаются в правоустанавливающих документах, так как они не входят в число обязательных сведений о земельном участке как недвижимости.

Как правило, правомочия по использованию земли включают комплексное использование земельных ресурсов. В некоторых случаях законодательство уже сейчас выделяет земельные ресурсы как самостоятельный объект правоотношений. Так происходит при установлении требований по охране земель. Например, ст. 136 КоЗ включает в содержание охраны земель восстановление и повышение плодородия почв, а также других полезных свойств земли. При использовании земельных участков землевладельцы, землепользователи и собственники земли имеют право эксплуатировать полезные свойства земли (ст. 64 КоЗ).

§ 2. Право собственности на землю

Право собственности на землю как юридическая категория представляет собой закрепление нормами права принадлежность земли различным субъектам земельных отношений. В силу особых свойств земли, главными из которых является естественное происхождение и функционирование в составе экологической системы, принадлежность в данном случае понимается как экономическое господство над землей, которое санкционировано правовыми нормами. Земля не является результатом человеческой деятельности и не может присваиваться как обычные вещи, она всегда выступает как общечеловеческий ресурс.

В объективном значении, т. е. как правовой институт – право собственности на землю есть совокупность правовых норм, которые регулируют отношения по владению, пользованию и распоряжению землей. Право собственности на землю является основополагающим земельно-правовым институтом, так как лежащие в его основе отношения определяют характер земельного строя. В то же время отношения собственности на землю неотделимы от отношений собственности вообще – на другие компоненты природной среды, движимые и недвижимые вещи. Право собственности на землю формируется как комплексный правовой институт за счет норм различных отраслей права: конституционного, административного, граждан­ского, земельного. Так, конституционные нормы определяют приоритет государственной собственности на землю. Нормы административного права, в частности Закон «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь», устанавливают полномочия органов местного управления и самоуправления по распоряжению находящимися в их ведении землями. Гражданское право определяет правовую природу права собственности, пределы оборотоспособности земли, закрепляет формы собственности, содержание правомочий собственника и способы их защиты, т. е. механизм рыночного оборота земли. Земельное право закрепляет механизм регулирования отношений земельной собственности с учетом особенностей земли как природной и социальной ценности. Этот механизм предусматривает ограничения права собственности на землю в целях сохранения и рационального использования земли как национального достояния.

Право собственности на землю в субъективном смысле (как субъективное право) представляет собой закрепленную за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком в пределах, установленных законом.

Формы права собственности. Право собственности на землю реа­лизуется через принадлежность земли конкретным субъектам этого права, т. е. через формы и виды права собственности на все земли
в пределах Республики Беларусь. В соответствии со ст. 2 КоЗ право собственности на землю выступает в двух формах: государственной и частной.

Право государственной собственности на землю составляет основу земельного строя Республики Беларусь. До 1993 года это право было единственной правовой формой реализации права собственности на землю. Право государственной собственности признавалось исключительным правом. Некоторые признаки, свидетельствующие о приоритете права государственной собственности на землю (за­крепление государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения на конституционном уровне, принадлежность значительной части земель только государству) продолжают сохраняться в законодательстве Республики Беларусь.

Право частной собственности на землю возникло в процессе проведения земельной реформы (1991—1999 гг.), одной из задач которой была ликвидация монополии государственной собственности на землю.

Как субъективное право частная собственность на землю существует в двух видах: право частной собственности юридических лиц; право частной собственности граждан Республики Беларусь.

Самостоятельным видом права собственности на землю в настоящее время выступает право собственности на землю иностранных государств.

В соответствии ст. 2 КоЗ земля может находиться в собственности одного субъекта – физического или юридического лица, иностранного государства, Республики Беларусь, либо принадлежать на праве общей (совместной или долевой) собственности нескольким собственникам независимо от формы собственности. Право общей собственности на землю возникает по основаниям, преду­смотренным гражданским законодательством, и с учетом требований о делимости и неделимости земельного участка, установленных ст. 17 КоЗ.

Право собственности на землю характеризуется следующими признаками:

• право собственности как основной поземельный титул всегда является вещным правом (ст. 262 ГК) независимо от формы собственности;

• это бессрочное право, которое существует, пока существует объект права собственности – земельный участок или земли;

• целевой характер права собственности на землю в различных формах характерен для государственной (при распределении и перераспределении земель) и частной (при использовании) собственности на землю.

§ 3. Государственное управление землями

Государственное управление землями представляет собой урегулированную нормами права исполнительно-распорядительную деятельность государственных органов по организации рационального использования и охраны земель.Управление землями представляет собой составную часть управления в области природопользования и охраны окружающей среды. Главной задачей государственного управления в рассматриваемой области является организация рационального использования и охраны земель. При этом государственные органы не занимаются непосредственно экс­плуатацией земли, ее хозяйственным использованием или охраной. Деятельность уполномоченных государственных органов по управлению землями носит государственно-властный характер, направлена на обеспечение наиболее целесообразного и эффективного использования земель, входящих в состав земель Республики Беларусь, а также на создание условий для охраны и рационального использования земельных ресурсов. Названная деятельность вытекает не из правомочий государства-собственника, а из его публичных полномочий и основана на принципе разделения властей. Государство осуществляет управление землями через свои органы, но не как собственник, а как публичный субъект (носитель государственной власти).

Объектом государственного управления в этой области являются все земли Республики Беларусь, поэтому система государственного управления едина по отношению ко всем категориям и видам земель, охватывает всех землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков.

Содержание государственного управления землями составляют функции управления, т. е. виды деятельности, необходимые для организации рационального использования и охраны земель. Права и обязанности соответствующих органов управления по осуществлению этих функций определяют их компетенцию в области управления использованием и охраной земель.

К функциям управления землями относятся следующие:

• программирование и прогнозирование использования и охраны земель;

• распределение и перераспределение земель;

• учет земель и ведение государственного земельного кадастра;

• землеустройство;

• мониторинг земель;

• государственный контроль за использованием и охраной земель;

• разрешение земельных споров.

В условиях реформирования земельных отношений изменились методы государственного управления землями. Административное управление земельными ресурсами дополняется методами государственного регулирования с использованием экономических механизмов.

Управление землями осуществляют органы общей и специальной компетенции. К органам общей компетенции относятся территориальные органы управления всех уровней (представительные
и исполнительные), которые осуществляют свои полномочия в пределах Республики Беларусь или административно-территориальных единиц:

• Президент Республики Беларусь;

• Совет Министров Республики Беларусь;

• местные исполнительные и распорядительные органы;

• администрации свободных экономических зон в случаях передачи им местными исполнительными и распорядительными органами полномочий по предоставлению и изъятию земель, передаче их
в аренду.

Кроме того, некоторые распорядительные и контрольные полномочия осуществляют местные Советы депутатов, например, контроль за принятием решений о предоставлении и изъятии земель (ст. 6 Коз), участие в планировании и программировании использования и охраны земель (ст. 24 Закона «О местном управлении
и самоуправлении в Республике Беларусь»).

Специальное управление в области использования и охраны земель на республиканском уровне осуществляет Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь (Госкомимущество), который является республиканским органом управления и подчиняется Совету Министров Республики Беларусь. На Госкомимущество возлагается проведение единой государственной политики в области земельных отношений, геодезии, картографии, государственной регистрации недвижимого имущества и по вопросам имущественных отношений.

На местном уровне специальное государственное управление землями осуществляют областные, Минская городская землеустроительные и геодезические службы, которые являются территориальными органами Госкомимущества. Областные, Минская городская землеустроительные и геодезические службы являются юридиче­скими лицами и включают в свой состав районные, городские землеустроительные, геодезические службы.

Государственный контроль за использованием и охраной земель является составной частью контроля в области природопользования и охраны окружающей среды и заключается в проверке уполномоченными органами соблюдения установленных правил пользования и охраны земель, а также правильности деятельности соответствующих органов по предоставлению и изъятию земель. В соответствии со ст. 139 КоЗ задачи государственного контроля за использованием и охраной земель состоят в обеспечении соблюдения всеми землепользователями, землевладельцами и собственниками земельных участков, государственными органами и общественными объединениями требований земельного законодательства Республики Беларусь. Государственный контроль за использованием и охраной земель является всеобщим и постоянным. Он распространяется на все категории земель Республики Беларусь и всех землепользователей. Круг органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель, установлен земельным и экологическим законодательством. В соответствии со ст. 140 КоЗ государственный контроль в области использования и охраны земель осуществляется: специально уполномоченным органом по земельным ресурсам и землеустройству (Госкомимущество); местными исполнительными и распорядительными органами. Последние осуществляют государственный контроль за использованием и охраной земель, находящихся в их ведении, как непосредственно, так и через находящуюся в их подчинении землеустроительную и геодезиче­скую службу. Согласно ст. 6 КоЗ местные Советы депутатов имеют определенные полномочия по контролю за принятием решений об изъятии и предоставлении земельных участков. Землеустроительные органы осуществляют государственный контроль за использованием и охраной земель в пределах своей компетенции по управлению землями. Должностные лица органов по земельным ресурсам
и землеустройству являются Главными государственными инспекторами по использованию и охране земель Республики Беларусь. Государственный контроль в области охраны земель осуществляет Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь и его территориальные органы.

Согласно ст. 143 КоЗ учет земель ведется в форме государственного земельного кадастра, который представляет собой совокупность сведений и документов о правовом положении, природном состоянии и хозяйственном использовании земель. Объектом земельно-кадастрового учета являются все земли Республики Беларусь, как используемые, так и неиспользуемые, таким образом, государственный земельный кадастр является единственным официальным источником сведений о земле, системой регистрации, учета и оценки земель. Его содержание составляют различные данные о земле, которые подтверждаются документами установленной формы. В земельно-правовой науке к ним относятся данные:

• государственного кадастрового учета земельных участков и государственной регистрации прав на землю, которые определяют правовое положение земельных участков как объектов земельных прав, права на них, владельцев, ограничения прав и сделок;

• о распределении земель по категориям, видам, которые определяют правовое положение отдельных категорий земель и земельного фонда в целом;

• о качественной характеристике земель в зависимости от их естественно-природных свойств, которые отражают природное состояние земель, их сравнительную ценность по природным свойствам;

• экономической оценки земли, которые показывают сравнительную ценность земли в хозяйственном отношении.

В соответствии со ст. 143 Коз государственный земельный кадастр состоит из следующих разделов:

• Единый реестр административно-территориальных и территориальных единиц;

• Регистр земельных участков;

• Реестр цен на земельные участки;

• Регистр стоимости земельных участков;

• Реестр земельных ресурсов.

Ведение государственного земельного кадастра осуществляет Госкомимущество в соответствии с кадастровым делением, по единой для Республики Беларусь системе, за счет средств государственного бюджета Республики Беларусь.

Сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре, являются открытыми. Они могут предоставляться заинтересованным лицам в виде выписки из государственного земельного кадастра или копии земельно-кадастровой документации.

В целях наблюдения за состоянием земель в составе Национальной системы мониторинга окружающей среды в Республике Беларусь ведется мониторинг земель, порядок ведения которого определен Советом Министров Республики Беларусь.

Мониторинг земель представляет собой систему постоянных наб­людений за состоянием земель и их изменением под влиянием природных и антропогенных факторов, а также за изменением состава, структуры, состояния земельных ресурсов, распределением земель по категориям, землепользователям и видам земель в целях сбора, передачи и обработки полученной информации для своевременного выявления, оценки и прогнозирования изменений, предупреждения и устранения последствий негативных процессов, определения степени эффективности мероприятий, направленных на сохранение и воспроизводство плодородия почв, защиту земель от негативных последствий. Мониторинг проводится на землях сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны, запаса, лесного фонда, а также на других землях, определяемых Госкомимуществом по согласованию с Министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь. Наблюдения за состоянием земель проводятся на пунктах мониторинга, а также на всей территории путем периодических аэрофотогеодезических, геодезических, почвенных, агрохимических, ландшафтно-геохимических, других работ, обследований и изысканий организациями, подчиненными Госкомимуществу, Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь, Министерству образования Республики Беларусь, Министерству сельского хозяйства и продовольствия Республики Беларусь, Министерству лесного хозяйства Республики Беларусь и Национальной академии наук Беларуси.

§ 4. Правовые формы использования земель

Правовые формы использования земель представляют собой за­крепленные в законодательстве способы реализации прав на землю, посредством которых осуществляется использование земли различными субъектами земельных отношений. Посредством правовых форм использования земель устанавливается единая система прав на землю, в которой все права регулируются единообразно.

Правовые формы использования земель различаются по следующим признакам:

• имеющие гражданско-правовую природу и не имеющие таковой;

• вещные и обязательственные права;

• по срокам — срочные и постоянные (бессрочные) права;

• по субъектам — собственники и несобственники; государство, юридические и физические лица;

• по целям использования земельных участков.

Объектом прав на землю являются индивидуально-определенные земельные участки, предоставленные (переданные) гражданам и юридическим лицам для определенных целей и в установленных размерах. Цели использования земельных участков устанавливаются применительно к определенной форме использования земель законодательством или органом, который предоставляет земельный участок. Так, ст. 69 КоЗ установлены цели предоставления земельных участков в пожизненное наследуемое владение, ст. 12, 34 КоЗ — передачи в частную собственность и др.

Основанием возникновения прав на землю является сложный фактический состав, который включает следующие юридические факты:

• принятие решения о передаче земли в собственность или предоставлении во владение и пользование в форме административного акта – решения исполнительного и распорядительного органа; гражданско-правовой сделки; судебного решения; международного договора;

• отвод участка в порядке ст. 24 Коз, который представляет собой установление на местности границ земельных участков;

• внесение платы за земельный участок или права на получение земельного участка, кроме случаев, предусмотренных законодательством;

• государственная регистрацияправа на земельный участок, удостоверяемая свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации, которое является правоустанавливающим документом.

Анализ законодательства позволяет выделить следующие правовые формы использования земель: право частной собственности на землю, право пожизненного наследуемого землевладения, право постоянного и временного землепользования, аренда, концессия, сервитут.

Право частной собственности на землю относится к основным вещным правам на землю, является бессрочным и закрепляет принадлежность земельных участков юридическим лицам негосударственной формы собственности и физическим лицам. Право частной собственности на землю ограничено по субъектам и целям использования земельных участков. Субъектами этого права являются юридические и физические лица, названные в законодательстве. К ним относятся:

• граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь или приравненные к постоянно проживающим;

• юридические лица Республики Беларусь, в том числе предприятия с иностранными инвестициями.

В частной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, приобретенные для следующих целей:

• ведения личного подсобного;

• строительства и обслуживания жилого дома;

• ведения коллективного садоводства – в размере до 0,15 га на одного члена кооператива;

• дачного строительства – в размере до 0,15 га на одного члена дачного кооператива.

Юридическим лицам, названным выше, земельные участки могут передаваться в частную собственность при приватизации объектов государственной собственности по перечню, утверждаемому Президентом Республики Беларусь, и при осуществлении инвестиционных проектов.

Все другие правовые формы использования земли являются производными от права собственности (государственной и частной), и по своим признакам и правовым характеристикам относятся к праву природопользования. Их правовая природа может быть различной, в зависимости от характера и оснований возникновения этих прав. Так, пожизненное наследуемое владение земельным участ­ком, постоянное пользование земельным участком и земельные сервитуты гражданское законодательство относит к категории ограниченных вещных прав. Аренда (субаренда), концессия имеют обязательственную природу и являются разновидностью договорного землепользования. Временное землепользование и временное занятие земельных участков имеет административно-правовую природу.

Пожизненное наследуемое землевладение является переходной формой использования земли, всегда выступает как бессрочное право и может быть производно только от государственной собственности на землю. Субъектами этого права являются граждане Республики Беларусь, которым земельные участки предоставляются для целей, предусмотренных в законодательстве.

В соответствии со ст. 69 КоЗ граждане Республики Беларусь имеют право на получение в пожизненное наследуемое владение участков:

1) для строительства и обслуживания жилого дома;

2) для ведения личного подсобного хозяйства;

3) для ведения крестьянского (фермерского хозяйства);

4) для ведения коллективного садоводства;

5) для дачного строительства;

6) для традиционных народных промыслов;

7) в случае приобретения по наследству или приобретения жилого дома.

Размеры земельных участков, предоставляемых гражданам Республики Беларусь в частную собственность и пожизненное наследуемое владение, установлены законодательством. В соответствии со ст. 70 КоЗ для строительства и обслуживания жилого дома предо­ставляются участки в размере от 0,05 до 0,15 га (в городах), от 0,15 до 0,25 га (в сельских населенных пунктах и поселках городского типа). Для ведения личного подсобного хозяйства дополнительно предоставляются земельные участки в размере до 1 га с учетом площади земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания жилого дома. Согласно ст. 71 КоЗ земельные участ­ки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предо­ставляются в размере до 100 га сельскохозяйственных земель. Для ведения коллективного садоводства и дачного строительства размер земельных участков составляет до 0,15 га на одного члена кооператива (ст. 72, 73 КоЗ).

Право землепользования. Согласно ст. 8 КоЗ право землепользования может быть постоянным и временным. Постоянное землепользование не ограничено сроками. Законодательством могут устанавливаться случаи предоставления земельных участков в постоянное пользование отдельным субъектам (например, сельскохозяйственным организациям, садоводческим товариществам, дачным кооперативам и др.). Временное землепользование может быть краткосрочным – до 3 лет, и долгосрочным – от 3 до 10 лет.