ГЛАВА 8. ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ НЕСІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ (КРІМ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ).

Основні положення

В цьому розділі необхідно розглянути особливості проведення грошової оцінки земель за межами населених пунктів несільськогосподарського використання. Заміна слова «призначення» на слово «використання» зумовлена самим порядком і про її доцільність буде більш детально викладено далі.

За межами населених пунктів розташовані крім земель сільськогосподарського призначення також значні лісові масиви, водні об'єкти (річки, озера, ставки), землі курортних місцевостей, зон відпочинку, оздоровчих і лікувальних закладів тощо.

Крім того, розміщення продуктивних сил по території країни зумовило існування за межами населених пунктів значної кількості об'єктів промисловості, транспорту, зв'язку та інших галузей господарства, а також об'єктів оборони. Даний порядок регламентує механізм здійснення грошової оцінки цих земель при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України, і є основою для нарахування розміру податку з цих земель.

Грошова оцінка зазначених земель використовується в основному для здійснення майнових операцій стосовно земельних ділянок для визначення стартової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, яка встановлюється з урахуванням експертної оцінки, при їх продажу на конкурентних засадах.

Ключовим визначенням для даного порядку є наступне - грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення здійснюється за їх функціональним використанням незалежно від того, до якої категорії земель вони віднесені.

Залежно від функціонального використання земель, в основу грошової оцінки покладається капіталізований рентний доход або капіталізований нормативний середньорічний економічний ефект, що створюється внаслідок використання відповідних земельних ділянок.

Грошова оцінка земельних ділянок, які розміщені в зонах гарантованого добровільного відселення і посиленого радіоекологічного контролю, визначається з урахуванням коефіцієнтів, наведених в додатку. Зони гарантованого добровільного відселення і посиленого радіоекологічного контролю визначаються законодавством.

Важливим є процедура затвердження результатів грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) місцевими радами.

Загальні засади визначення нормативної грошової оцінки земель нееільськогосподарського призначення

Всі базові розрахунки цього Порядку здійснюються за єдиним універсальним алгоритмом. Саме з нього доцільно розпочати розгляд даного Порядку.

Ці = Р_ро хТ_кх К_м хП_дхКі, (7.1)

де:

Ці - грошова оцінка земельної ділянки (у гривнях);

Ррд - вартісний вираз рентного доходу від цільового використання земельних ділянок або нормативного середньорічного економічного ефекту, що створюється внаслідок використання відповідних земельних ділянок (грн/м2, грн./га);

Тк - термін капіталізації рентного доходу або нормативного середньорічного економічного ефекту, який встановлюється для видів земель залежно від їх функціонального використання;

Км - сукупність коефіцієнтів, які визначаються особливостями місця розташування, кількісними та якісними характеристиками земельної ділянки;

Пд - площа земельної ділянки, виражена у відповідних одиницях площі (м2 , га);

Кі - річний коефіцієнт індексації грошової оцінки земель, який щорічно уточнюється станом на 1 січня у порядку, затвердженому Кабінетом Міністрів України.

Варто цю формулу розглянути більш уважно.

Величина Ррд є визначальною для кожного випадку розрахунку, оскільки саме вона найбільше впливає на кінцевий результат. Для кожного розділу по різному визначається вартісний вираз капіталізованого рентного доходу або нормативного середньорічного економічного ефекту.

Термін капіталізації є величиною, у значній мірі, стабільною, тому на результати розрахунків практично не впливає. Цю величину можна умовно розглядати як константу.

Застосована в даній формулі величина Кі - це сукупність всіх можливих коефіцієнтів, які застосовуються у розрахунках. Кі може набувати вигляду: (Кі хК₂х К₃ х ...К_п), де

Кі, К₂, К₃, ...К„ будь-які коефіцієнти, що використовуються у розрахунках. Коефіцієнти є безрозмірні величини тому всі коефіцієнти можуть бути шляхом арифметичних дій зведені до однієї цифри.

Площа земельної ділянки хоч і є невід'ємною частиною кожного розрахунку, але відіграє пасивну роль у формуванні величини грошової оцінки. Тому її теж можна вважати як таку, що не викликає труднощів при здійсненні розрахунків.

Таким чином, для визначення грошової оцінки земельної ділянки найскладнішим є:

знаходження вартісного виразу капіталізованого рентного доходу або нормативного середньорічного економічного ефекту від використання земель;

знаходження всіх необхідних для конкретного випадку коефіцієнтів та їх правильне застосування.

Доцільно звернути увагу на особливості визначення грошової оцінки земельних ділянок, які в своєму складі мають окремі частини з різним функціональним використанням. Механізм проведення оцінки детально описаний в розділі 7.5. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки.

Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення

В основу розрахунку грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення покладається рентний доход від цільового використання земельних ділянок та здійсненого поліпшення їх облаштування.

Фактично це є затратний метод розрахунку - чим більше грошей вкладено в облаштування, тим дорожчою буде земельна ділянка. При цьому ефективність використання земельної ділянки на результати грошової оцінки впливає досить суттєво.

Таке положення суперечить частині 1 статті 4 Закону України «Про плату за землю», де сказано: «Розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності власників землі та землекористувачів». Проте на даному етапі проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок нееільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, коли фактично здійснених оцінок небагато та інформаційна база є недостатньою, такий крок може бути визнаний прийнятним як тимчасовий вихід з положення для створення необхідної бази даних.

У зв'язку з необхідністю врахування ситуації, що склалась, в цей розділ було внесено два різних підходи, які дозволяють більш повно враховувати особливості умов оцінки конкретних земельних ділянок:

для стандартних умов (земельна ділянка з поліпшеннями, інформаційна база достатня і достовірна) процедура описана у підрозділі 8.3.1;

для ситуацій, пов'язаних з відсутністю або недостовірністю інформаційної бази - процедура описана у підрозділі 8.3.2.