Населений пункт як категорія та об'єкт оцінки земель

Нині в Україні налічується 29955 населених пунктів. Загальна кількість населення, яке проживало тут, за даними Всеукраїнського перепису населення станом на грудень 2001 року, становила 48 млн. 457 тис. чоловік. На жаль, за останні роки чисельність населення нашої держави щорічно зменшується (з 1989 по 2001 рік - майже на 3,2 млн. чоловік, з 2001 по 2005-й - ще на 1,18 млн. чоловік). Це зумовлено економічними, демографічними та соціальними причинами.

Що ж таке населений пункт? Населений пункт - визначений суспільною необхідністю компактний ареал концентрації населення з усіма умовами для його існування - праці, побуту і відпочинку; елемент системи розселення.

Населені пункти розміщені по території України нерівномірно. В деяких регіонах (Донбас, Крим, приміські зони великих міст) спостерігається надвисока концентрація населення. В інших регіонах (Карпати, Полісся), навпаки, населені пункти розміщені розріджено, інколи - на великій відстані один від одного. Це пояснюється як географічними, так і історичними причинами.

Відомо, що вартість 1 м земель у населених пунктах може значно розрізнятися. Це залежить не тільки від місцерозташування населеного пункту, але й від чисельності населення, адміністративного статусу, господарських функцій. Якщо порівняти вартість 1 м земельної ділянки у місті Ялта та Краматорську Донецької області, то в Ялті вона буде у кілька разів вищою, незважаючи на те, що чисельність населення цих двох міст приблизно однакова. Адже Ялта - всесвітньо відомий курорт, надзвичайно сприятливе місце для розвитку ринку земель.

Саме тому класифікація населених пунктів має важливе значення при здійсненні грошової оцінки їхньої території. Існує кілька класифікацій населених

пунктів: за категорією; чисельністю населення; адміністративним статусом; місцем у системі розселення та за господарськими функціями.

Розглянемо класифікацію населених пунктів за категорією. Виділяються три категорії населених пунктів: міста (їхня кількість становить 453 одиниці); селища (887) і села (28 615). Переважна кількість населення України проживає у містах та селищах (67,9 %). Сільське населення становить лише 32,1 %.

Усі населені пункти за чисельністю населення поділяються на п'ять груп (табл.7.1).

Таблиця 7.1

Класифікація населених пунктів за чисельністю населення

Як правило, із зростанням чисельності населення підвищується вартість 1 м земель населеного пункту.

Відомо, що кожний населений пункт відіграє певну роль в адміністративно-територіальному устрої України. За адміністративним статусом виділяються такі категорії населених пунктів:

1. Столиця держави - м. Київ.

2.Місто державного значення Республіки Крим Сімферополь.

3.Обласні центри (24).

4.Районні центри (490).

5.Міста обласного значення (173).

б.Міста районного значення (278).

7.Центри сільрад (10 273).

8.Інші населені пункти (понад 18 000).

Як і у випадку з чисельністю населення зростання адміністративного статусу населеного пункту також підвищує і вартість 1 м його земель.

За місцем у системі розселення України населені пункти поділяються на шість категорій (табл.7.2).

Таблиця 7.2

Класифікація населених пунктів за місцем у системі розселення.

На вартість земель населених пунктів та їхню грошову оцінку великою мірою впливають їх переважаючі господарські функції останніх. Вони визначаються розвитком у населених пунктах відповідних галузей виробничої чи соціальної сфери та поєднанням їхніх функцій. Усі населені пункти за господарськими функціями поділяються на вісім категорій:

1. Багатофункціональні центри (Київ, Харків, Дніпропетровськ).

2.3 переважанням промислових функцій (зокрема, Костянтинівка, Краматорськ, Павлоград).

3.3 переважанням промислових і транспортних функцій (зокрема, Гайсин, Ковель, Ясинувата, Попасна, Сарни).

4.3 переважанням транспортних функцій (Козятин, Жмеринка, Рені, Знам'янка, Помічна, Чоп, Іловайськ, Дебальцеве, Христинівка).

5.3 промисловими та рекреаційними функціями (Хмільник, Бердянськ, Боярка, Ірпінь, Феодосія, Скадовськ, Миргород).

б.Рекреаційні центри (Святогірськ, Трускавець, Яремча, Ялта, Алушта, Алупка, Євпаторія, Судак).

7.Організаційно-господарські та культурно-побутові центри місцевого значення, центри аграрно-промислових комплексів (зокрема, Амвросіївка, Яготин, Ромни, Могилів-Подільський).

8.Промислово-аграрні центри (наприклад, Узин, Остер, Вашківці, Почаїв).

Місце в системі розселення і господарські функції населеного пункту відіграють надалі важливішу роль у формуванні їхньої вартості та грошової оцінки.

Територія населених пунктів відзначається неоднорідністю. Вона проявляється через функціонально-планувальну структуру. За функціональним призначенням і характером використання територія населених пунктів поділяється на сельбищну, виробничу та ландшафтно-рекреаційну.

До сельбищної території (житлова і громадська забудова) входять ділянки житлових будинків, громадських установ, будинків і споруд ( у тому числі навчальних, проектних, науково-дослідних та інших інститутів), внутрішньосельбищна вулично-дорожня і транспортна мережі, а також площі, парки, сади, сквери, бульвари, інші об'єкти зеленого будівництва й місця загального користування.

Виробнича територія призначена для розміщення промислових підприємств і пов'язаних із ними виробничих об'єктів, у тому числі комплексів наукових установ із дослідними підприємствами, комунально-складських об'єктів, підприємств по виробництву та переробці сільськогосподарської продукції; санітарно-захисних зон промислових підприємств; об'єктів спеціального призначення (для потреб оборони), споруд зовнішнього транспорту і шляхів позаміського й приміського сполучення, внутрішньоміської вулично-дорожньої й транспортної мереж; ділянок громадських установ і місць загального користування для населення, яке працює на підприємствах міста.

До ландшафтно-рекреаційної території належать озеленені й водні простори у межах забудови міста і його зеленої зони, а також інші елементи природного ландшафту. До її складу можуть входити парки, лісопарки, міські ліси, ландшафти, що охороняються, землі сільськогосподарського використання та інші угіддя, які формують систему відкритих просторів; заміські зони масового

короткочасного і тривалого відпочинку, міжселищні зони відпочинку; курортні зони ( у містах та селищах, що мають лікувальні ресурси).

Для забезпечення необхідних функціональних зв'язків районів розселення з місцями прикладання праці й відпочинку, установами культурно-побутового обслуговування, а також для зменшення затрат часу на пересування населення у населених пунктах формуються основні структурно-планувальні елементи: планувальні райони, планувальні зони, житлові райони. Планувальна структура населеного пункту має велике значення при здійсненні економіко-планувального зонування території.

Грошову оцінку території населених пунктів здійснюють у встановлених межах населеного пункту.

Згідно і Земельним кодексом України межа населеного пункту (село, селище, місто) - це умовна замкнена лінія на поверхні землі, що відокремлює територію села, селища, міста, від інших територій.

Межі села, селища, міста встановлюються і змінюються за проектами землеустрою, які розробляються відповідно до техніко-економічного обгрунтування їхнього розвитку (ТЕО), генеральних планів населених пунктів.

Рішення про встановлення і зміну меж приймається:

для міст - Верховною Радою України за поданням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської чи Севастопольської міської рад; і '

для сіл та селищ - Верховною Радою Автономної Республіки Крим, обласними, Київською чи Севастопольською міською радами за поданням районних та відповідних сільських, селищних рад.

При здійсненні грошової оцінки середнього, великого, крупного та крупнішого міст не обмежуються територією, що знаходиться в юридичних межах міста. За його межею залишаються землі, які за господарськими, трудовими, соціальними та рекреаційними зв'язками нерозривно пов'язані з міською територією (квартали міської сельбищної забудови, промислові підприємства, місця відпочинку тощо). Ці території входять до складу приміських зон міст.

Приміська зона - територія за межами міста, до складу якої входять ліси, лісопарки та інші зелені насадження, заклади й установи для масового відпочинку, приміські населені пункти, землі сільськогосподарського призначення, виробничі та комунальні підприємства, що обслуговують місто, транспортні магістралі, які забезпечують зв'язки міста з приміською зоною. Залежно від категорії населеного пункту в межах приміської зони можуть виділятися кілька поясів (найближчий, далекий, серединний). Як правило, зовнішньою межею приміської зони міста є ізохрона півторагодинної транспортної доступності міським транспортом до найближчої міської авто-, або залізничної станції. В деяких випадках межею приміської зони може бути ізохрона двогодинної доступності. Далі ми побачимо, як впливатиме приміська зона великих, крупних та найкрупніших міст на грошову оцінку земель населених пунктів, розташованих у її межах.

Контрольні запитання.

1. Якими основними нормативно-правовими документами визначаються цілі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів?

Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів

2.Якими причинами, на вашу думку, зумовлена висока концентрація населення на Донбасі?

3.Яким основним містобудівним документом визначаються структура та межі системи розселення України?

4.До якої категорії населених пунктів за господарськими функціями можна віднести міста Одесу і Севастополь?

5.Що таке генеральний план і ТЕО? На який термін розробляють генеральний план міста?

6.Яка процедура встановлення та затвердження межі міста?

7.Які адміністративні райони входять до приміської зони міста Києва?