Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки.

Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання.

Кінцевим результатом грошової оцінки завжди є оцінка земельної ділянки. Визначення базової вартості 1 м² земель у населеному пункті, встановлення зонального коефіцієнту Км2 визначає важливі чинники оцінки, але на цьому не завершується. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також локальні фактори та функціональне використання земельної ділянки.

Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (яка, здебільше, являє собою квартал, групу кварталів, виробничу зону, тобто території, обмежені характерними планувальними рубежами та однотипні за функціонально-планувальними якостями) мають відігравати певне значення при оцінці земельної ділянки. Ситуаційне розташування земельної ділянки (прилягання до містоформучої магістралі, громадського центру, чи, навпаки - розташування на периферії зони, у глибині кварталу); наявність, чи відсутність мереж інженерної інфраструктури; розташування на території ділянки пам'яток архітектури, чи їх відсутність, можуть (до 1,5 рази) збільшити, або зменшити її цінність і, тим самим, впливають на кінцеву грошову оцінку ділянки.

На практиці доволі часто виникають складнощі із визначенням локальних коефіцієнтів та застосуванням картографічного матеріалу, що забезпечує визначення розповсюдження того, чи іншого фактору. Спробуємо розібратись у цьому питанні.

Згідно Порядку грошової оцінки земель населених пунктів (таблиця 1.7.) максимальна кількість локальних факторів, що можуть бути застосовані у грошовій оцінці складає ЗО. Всі локальні фактори розбиті на 6 груп (функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні) в залежності від природи їх формування. Частина факторів (їх 14) здійснює підвищуючий вплив на вартість земельної ділянки, а частина (решта 16) - понижуючий.

Загальне правило застосування локальних коефіцієнтів, що присвоюються кожному фактору таке:

наявність фактору та величина коефіцієнту для кожного населеного пункту визначаються та обґрунтовуються у грошовій оцінці земель населеного пункту. В рамках цієї ж роботи виконується карта розповсюдження локальних факторів у масштабі 1:2000, або 1:5000;

загальний сукупний коефіцієнт КмЗ визначається шляхом множення всіх локальних коефіцієнтів, які проявляються на даній земельній ділянці;

Функціонально-планувальні фактори

Всі функціонально-планувальні фактори визначаються на основі існуючої проектно-планувальної документації по населеному пункту. До цієї документації відносяться:

генеральний план населеного пункту;

план існуючого використання території на початок поточного року;

схема існуючого стану довкілля;

детальні плани (з урахуванням реалізації проекту);

проекти забудови;

транспортна схема населеного пункту;

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів визначається на основі вивчення плану існуючого стану міста з урахуванням деяких рішень генерального плану.

Громадський центр - це зона концентрованого зосередження закладів обслуговування епізодичного та періодичного використання. Зона пішохідної доступності громадських центрів складає 300-500 м в залежності від величини міста та характеру планувальної структури.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення визначається на основі планувального каркасу населеного пункту згідно рішень генерального плану та транспортної схеми населеного пункту.

Магістраль підвищеного містоформуючого значення - магістраль (вулиця) загальноміського та районного значення; пішохідна вулиця; транспортно-

вантажна магістраль, які формують сельбищні та виробничі планувальні утворення.

Зона впливу магістралі містоформуючого значення залежить від значення магістралі у транспортно-планувальному каркасі населеного пункту та характеру оточуючої забудови. Зона впливу магістралі приймається на відстань 100-500 м в залежності від планувальної ситуації та пішохідної доступності.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту.

До швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту відносяться:

виходи станцій метрополітену; зупинки швидкісного трамваю; майданчики станцій та платформи електропотягів; автовокзали та автостанції; залізничні вокзали; аеропорти;

річкові та морські вокзали.

Пішохідну доступність об'єктів швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту слід приймати:

для виходів станцій метрополітену та станцій швидкісного трамваю -500 м; для решти об'єктів - 500-1000 м; Величина пішохідної доступності залежить від рангу населеного пункту. Для великих, крупних та найкрупніших міст приймаються верхній показник, для середніх - середнє значення, для малих міст, селищ і сіл - нижнє.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам'яток природи, курортів, парків, лісів , зелених зон, пляжів.

Пішохідна доступність до природоохоронних та рекреаційних об'єктів приймається в залежності від його статусу та рангу населеного пункту у межах 500 м.

М ісцезнаходження земельної ділянки у прирейковій зоні (ділянка знаходиться, або прилягає до відводу залізниці, має під'їзну залізничну колію). Даний фактор застосовується лише для ділянок виробничих (промислових, комунальних, складських) територій. До прирейкової зони відноситься територія у межах відводу підприємства, по якій пролягають під'їзні залізничні шляхи до точки їх з'єднання з магістральною залізницею. Дотичне прилягання до ділянки під'їзних шляхів прирівнюється до їх наявності.

Таблиця 7.8 Інженерно-інфраструктурні фактори

Фактор Значення коефіцієнта

Земельна ділянка, що прилягає до вулиці без твердого 0,90 - 0,95

покриття

Земельна ділянка не забезпечена:

При грошовій оцінці земельної ділянки в кожному конкретному випадку слід враховувати наявність розвідної мережі, можливості підключення до неї та принципову необхідність використання на земельній ділянці даного елементу інфраструктури. Наприклад, для земельної ділянки садибної забудови фактор забезпечення її централізованою тепломережею не має суттєвого значення через відсутність необхідності використання цієї мережі.

Основним джерелом інформації при встановленні дії кожного з даної групи факторів є черговий план інженерних мереж разом із крупномасштабною топографічною зйомкою (масштаб 1:1000, 1:500). В разі відсутності таких матеріалів використовуються дані генеральних планів населених пунктів, детальні плани та інші види містобудівної документації, а також натурні обстеження.

Таблиця 7.9

Інженерно-геологічні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні прояву того, чи іншого інженерно-геологічного фактору визначається лише на підставі залучення відповідного картографічного матеріалу. Вибір значення локального коефіцієнту залежить від важливості прояву фактору в даному населеному пункті і здійснюється експертним шляхом. В деяких випадках перелік інженерно-геологічних факторів може бути розширено за рахунок включення до них інших факторів, характерних для даного регіону і даного населеного пункту.

Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів

Таблиця 7.10 Історико-культурні фактори

Згідно Закону УРСР "Про охорону пам'яток історії та культури" до пам'яток історії та культури відносяться:

пам'ятки історії (будинки, споруди, визначні місця і предмети, пов'язані з найважливішими історичними подіями в житті народу, суспільства і держави;

пам'ятки археології (городища, кургани, залишки стародавніх поселень тощо);

пам'ятки містобудування і архітектури (архітектурні ансамблі і комплекси, історичні центри, квартали, площі, вулиці тощо).

З метою забезпечення охорони пам'яток історії і культури встановлюються охоронні зони, зони регулювання забудови і зони природного ландшафту згідно чинного/законодавства.

Підставою для визначення та делімітації історико-культурних факторів є віднесення пам'яток до Переліку пам'яток загальнодержавного, обласного та місцевого рівня та затверджена проектно-планувальна документація (історико-архітектурний план).

Слід пам'ятати, що при наявності на території населеного пункту двох і більше історико-культурних факторів зони їх впливу показуються за принципом "послідовного виключення". Виключається можливість накладання кількох історико-культурних зон та застосування декількох коефіцієнтів по відношенню до однієї ділянки.

Таблиця 7.11 Природно-ландшафтні фактори

Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів

Згідно Закону України "Про охорону навколишнього природного середовища (статті 61-63)" в Україні створюється система природних територій та об'єктів, що підлягають особливій охороні. її складають:

природно-заповідний фонд України ( національні, зоологічні та дендрологічні парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічні сади, заказники, заповідні урочища, пам'ятки природи);

курортні та лікувально-оздоровчі зони;

рекреаційні зони (землі туризму та відпочинку, парки та зелені зони).

Визначення природоохоронних та оздоровчих територій здійснюється у відповідності з чинним законодавством. Делімітація меж цих - об'єктів здійснюється на основі затвердженої містобудівної документації.

Таблиця 7.12

Санітарно-гігієнічні фактори

Примітка:' застосовуються для земельних ділянок, на яких розташовані виробничі та інші об 'єкти, які не є джерелами відповідного виду забруднення.

Особливістю застосування санітарно-гігієнічних факторів на практиці є те, що у випадку, коли виробниче підприємство, розташоване на території оцінюваної земельної ділянки само є джерелом того, чи іншого виду забруднення, даний фактор при грошовій оцінці земельної ділянки не враховується. Для визначення зон санітарно-гігієнічних обмежень земельної ділянки доцільно використовувати рекомендації "Державних санітарних правил планування та забудови територій" СН 17396 №173-96.

Тепер розглянемо питання щодо визначення та коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф), значення якого для земель різної категорії наводяться у таблиці 1.1. Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Перелік категорій земель різного функціонального призначення та значення відповідних коефіцієнтів для них наводяться у табл. 1.7. Порядку.

Часто виникають запитання щодо порядку застосування коефіцієнту Кф для земельних ділянок різних категорій. Насамперед, це відноситься до земель змішаного використання. У випадку оцінки земельної ділянки змішаного використання значення коефіцієнту Кф розраховується як середньозважене від значень коефіцієнтів тих категорій земель, що присутні на даній земельній ділянці.

Приклад. Земельна ділянка площею 1000 м² складається із земель промисловості (30%), комерційного використання (20%), транспорту і зв'язку (40%) та поточного будівництва (10%). Кф цієї ділянки розраховується таким чином:

((30x1,2) + (20x2,5) + (40x1,0) + (10x0,5))/] 00 =1,31

Окремої уваги заслуговує оцінка земельних ділянок

сільськогосподарського використання. Відповідно до "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", землі сільськогосподарського використання оцінюються за величиною диференціального рентного доходу, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, з урахуванням особливостей ґрунтового покриву.

Оскільки на землях населених пунктів грунтові обстеження, як правило, не проводилися, інформація про їх ґрунтовий покрив (карти грунтів, експлікації агровиробничих груп грунтів) практично відсутня. Здійснити грунтові зйомки в обмежений термін виконання земельнооціночних робіт, враховуючи велику кількість населених пунктів і великі площі необстежених земель неможливо. Розв'язання проблеми полягає у створенні орієнтовних ґрунтових карт шляхом застосування наявних відповідних карт територій прилеглих до населених пунктів, а також деяких допоміжних матеріалів (топокарт, фотопланів).

Розглянемо кілька прикладів грошової оцінки земельних ділянок різного функціонального використання.

Приклад 1

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки промислового підприємства з метою визначення величини податку за землю.

Вихідні дані. Промислове підприємство - завод залізобетонних виробів (ЗБВ), розташований у місті з чисельністю населення 250 тис. чол. Площа ділянки заводу згідно з матеріалами відводу, становить 500 га.

У 1999 р. в місті була виконана нормативна грошова оцінка, яка в тому ж році була затверджена сесією міської ради. Базова вартість земель міста, за матеріалами оцінки на 1 січня 1999 р., 75 грн. Матеріали затвердженої грошової оцінки земель міста включають також схему економіко-планувального зонування території, схему розповсюдження локальних факторів, а також орієнтовну схему основних агровиробничих груп фунтів.

Порядок виконання нормативної оцінки земель промислового підприємства. Оскільки грошова оцінка земель міста виконувалась у 1999 р., базову вартість необхідно проіндексувати станом на 1 січня 2005 р. Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 12 травня 2000 р. №783, при індексації враховуються коефіцієнти за 1999 р. (1,127), 2000 р. (1,182), 2001 р. (1,02). Коефіцієнт індексації за 2002 - 2004 рр. не застосовується, оскільки він дорівнює 1. Таким чином, індексована базова вартість земель міста становитиме: 75 грн х 1,127 х 1,182 х 1,02 = 101,91 грн.

Згідно зі схемою економіко-планувального зонування території міста, видно, що підприємство розташоване у його периферійній частині, в межах економіко-планувальної зони №22 (Км2 для цієї зони =0,85). Грошова оцінка 1 кв. м земель підприємства в межах зони №22 становитиме:

101,91грн х 0,85 = 86,62 грн.

Тепер розглянемо схему розповсюдження локальних факторів. Оскільки завод займає досить велику територію, від знаходиться під впливом декількох факторів. Частина з них лише зачіпає територію заводу, а решта - перекриває більшу його частину. Проаналізувавши ситуацію на схемі розповсюдження локальних факторів, ми дійшли до висновку, що до розрахунку грошової оцінки слід прийняти:

прилягання до магістралі підвищеного містоформуючого значення (#=1,12); наявність під'їзної залізничної колії (#=1,05);

зону залягання ґрунтових вод на глибині менше ніж 3 м (#=0,92);

розташування в зоні перевищення припустимого рівня шуму від залізниці (#=0,90).

Ми не застосовуємо фактор наявності санітарно-захисної зони, оскільки, відповідно до довідки міської санепідстанції, завод сам є джерелом забруднення повітря. Один із локальних факторів (пішохідна доступність до рекреаційних об'єктів) не взято до уваги, оскільки зона його розповсюдження на території заводу становить менше ніж 30%.

Виконаємо розрахунок сукупного локального коефіцієнта КмЗ: 1,12 х 1,05x0,92x0,90 = 0,97.

Грошова оцінка 1 кв. м земельної ділянки заводу з урахуванням дії локальних факторів становитиме:

86,62 грн х 0,97 = 84,02 грн.

Залишається врахувати значення коефіцієнта функціонального використання Кф. Для заводу, згідно з табл. 3.1 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, значення Кф становитиме 1,2.

Загальна грошова оцінка 1 кв. м земельної ділянки заводу із урахуванням коефіцієнта функціонального використання становитиме:

84,02 грн х 1,2 =100,82 грн.

Грошова оцінка всієї земельної ділянки заводу ЗБВ становитиме: 100,82 грн. х 5 000 000 м² = 504 млн 100 тис. грн.

Згідно із Законом України "Про плату за землю", щорічний податок за земельну ділянку заводу становитиме 1% її грошової оцінки. Таким чином, величина податку становитиме 5 млн 41 тис. грн.

Приклад 2.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки садибної забудови, що передасться у спадок з метою визначення розмірів державного мита.

Вихідні дані. Земельна ділянка садибної забудови розташована в селі з чисельністю населення 1500 чол. Площа ділянки, згідно з Державним актом, становить 2000 кв. м (0,2) га. Забудована частина ділянки займає 300 кв. м, решта - землі сільськогосподарського використання (город - 1000 кв. м, сад - 700 кв. м). Оскільки попередній власник ділянки помер, ділянка передається у спадщину його правонаступникові. При оформленні відповідних документів у нотаріальній конторі виникла необхідність сплатити державне мито, для чого необхідно виконати грошову нормативну оцінку всієї земельної ділянки.

Грошова оцінка земель досі в селі не виконувалась.

Порядок виконання нормативної оцінки земельної ділянки. Грошову оцінку земельної ділянки необхідно здійснити у дві стадії. Спочатку треба оцінити забудовану частину, яка займає площу 300 кв. м, а потім - частину ділянки, зайняту землями сільськогосподарського використання. Сума оцінки двох часток і становитиме грошову оцінку земельної ділянки садибної забудови.

Оскільки грошова оцінка земель села не проводилася, необхідно виконати узагальнений розрахунок грошової оцінки земель села станом на 1 січня 2005 р.

Насамперед визначимо величину базової вартості 1 кв. м села. На запит до селищної ради щодо натуральних та вартісних показників за окремими об'єктами інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури отримано таку відповідь. У селі розташовані такі об'єкти інфраструктури:

один газорегуляторний пункт та 3,5 км мереж газопостачання середнього та низького тиску;

8 км повітряних ліній електропостачання 10 кВ;

5 км заасфальтованих вулиць;

З га зелених насаджень загального призначення;

З км телефонних мереж;

10 км мереж водопостачання та одна підвищувальна насосна станція потужністю 0,5 тис. м на добу.

Крім того, село використовує окремі інженерні споруди, розташовані за межами населеного пункту, а саме: артезіанський вузол потужністю 1,5 тис. мЗ на добу, трансформаторну підстанцію (комплектну) 10/0,4 кВт, АТС на 2000 номерів, а також цвинтар площею 4 га. Усі ці споруди обслуговують мешканців сільської ради, тому правомірно врахувати при розрахунках частку їх відновної вартості, яка відповідає частці населення нашого села в загальному населенні сільради (35%).

Розрахунок відновної вартості окремих елементів інженерної інфраструктури виконується із застосуванням коефіцієнта індексації 7,04. Одержимо - (табл. 7.13):

Таблиця 7.13

Розрахунок відновної вартості окремих елементів інженерної інфраструктури

Вулична мережа

12315,92

Разом ,

Примітка: 35% від вартості споруди

Таким чином, відновна вартість інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури села станом на 1 січня 2005 р. становить 12 315,92 тис. грн. Для визначення базової вартості 1 кв. м необхідно розділити цей показник на площу забудованих земель села. Згідно з довідкою, отриманою в районному відділі земельних ресурсів, загальна площа земель села становить 630 га, забудовані землі - 200 га. Базова вартість 1 кв. м села становитиме: (12 315 920 грн : 2 000 000 м²) х (6% : 3%) = 12,32 грн. Тепер необхідно визначити значення коефіцієнту Км2. Для цього необхідно розбити село на оціночні райони і за допомогою експертного методу визначити для кожного з них комплексний індекс цінності. Усього ми виділили 10 оціночних районів, оцінювана земельна ділянка розташована в районі №4. Виконавши відповідні розрахунки за п'ятьма обраними факторами (близькість до центру села, до автостанції та до місць прикладання праці, якість грунтів та рівень газопостачання), ми отримали значення іі для кожного з оціночних районів. Найвище значення індексу становить 1,35, а найнижче - 0,83. іі у районі №4 становить 1,06.

Після аналізу значень комплексного індексу цінності ми дійшли висновку про недоцільність об'єднання окремих районів в економіко-планувальні зони. Таким чином, значення Км2 для оцінюваної ділянки не зміниться і дорівнюватиме 1,05. Грошова оцінка 1 кв. м забудованої частини земельної ділянки з урахуванням значення Км2 становитиме:

12, 32 грн х 1,05 = 12,94 грн. Тепер визначимо сукупний локальний коефіцієнт КмЗ. У зв'язку із відсутністю схеми розповсюдження локальних факторів ми можемо спиратися лише на натурні обстеження ділянки та рекомендації відповідних фахівців.

Проаналізувавши ситуацію, ми дійшли висновку, що до розрахунку грошової оцінки слід прийняти такі локальні фактори:

прилягання до магістралі підвищеного містоформуючого значення (#=1,10); знаходження в пішохідній доступності до об'єкта зовнішнього пасажирського транспорту (автостанція) (К= 1,07); відсутність каналізації (А=0,95);

відсутність централізованого газопостачання (А=0,95);

розміщення в зоні залягання фунтових вод на глибині не менше ніж 3 м (#=0,95).

Виконаємо розрахунок сукупного локального коефіцієнта КмЗ:

1,10 х 1,07 х 0,95х 0,95 х 0,95 = 1,01. Грошова оцінка 1 кв. м забудованої частини земельної ділянки з урахуванням дії локальних факторів становитиме:

12,94 грн х 1,01 = 13,07 грн. Залишається врахувати значення коефіцієнта функціонального використання Кф. Для земель житлової забудови значення Кф становить 1,0, тобто цей коефіцієнт не вплине на величину грошової оцінки.

Грошова оцінка забудованої частини земельної ділянки складе:

13,07 грн. х 300 м² = 3921 грн. Другим етапом є визначення грошової оцінки частини земельної ділянки, яка зайнята землями сільськогосподарського використання.

Відповідно до карти агровиробничих груп грунтів адміністративного району, в межах якого розташоване село, безпосередньо до нього прилягають контури трьох агровиробничих груп грунтів: 53 г, 53 д та 52 г. Використовуючи планово-картографічний матеріал (метод екстраполяції) визначаємо, що оцінювана ділянка може бути розташована в межах агрогрупи 53 г (чорноземи типові малогумусні легкосуглинкові). Згідно з грошовою оцінкою сільськогосподарських земель адміністративного району, грошова оцінка 1 га ріллі цієї агрогрупи становить 9200 грн, а 1 га багаторічних насаджень - 10 500 грн. Визначимо грошову оцінку частин земельної ділянки, зайнятої городом (по ріллі) та садом (багаторічні насадження):

город - 920,0 грн (0,1 га х 9200 грн/га); сад - 735,0 грн (0,07 га х 10500 грн/га). Загальна оцінка частини земельної ділянки, зайнятої землями сільськогосподарського використання становить:

920 грн + 735 грн = 1655 грн. Грошова оцінка всієї земельної ділянки становить: 3921 грн+1655грн = 5576грн. Згідно з чинним законодавством, величина державного мита становить 1 % від величини нормативної грошової оцінки. Таким чином, розмір державного мита, який сплачує власник при отриманні спадщини, дорівнює 55,76 грн.

Приклад 3.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки магазину при проведенні експертної грошової оцінки з метою її викупу.

Вихідні дані. Земельна ділянка магазину розташована в селищі міського типу з чисельністю населення 5 тис. чол. Площа ділянки, згідно з проектом відведення ділянки становить 280 кв. м. Магазин розташований у центральній частині селища, поряд з ринком та автостанцією. На даний час земельна ділянка магазину включена до переліку ділянок, які підлягають приватизації (є відповідне рішення селищної ради). Хоча, згідно з Порядком експертної грошової оцінки земельних ділянок, при експертній оцінці земельної ділянки магазину з метою визначення її ринкової ціни, дані нормативної оцінки використовувати не обов'язково, селищна рада, яка виступає змовником проведення оцінки, вимагає застосувати нормативну оцінку, оскільки має намір порівняти отримані результати між собою. Грошова оцінка земель досі у селищі не виконувалась.

Порядок виконання нормативної оцінки земельної ділянки. Оскільки грошова оцінка земель села не проводилася, як і в прикладі №2, то необхідно виконати узагальнений розрахунок грошової оцінки земель селища станом на 1 січня 2005 р.

Для розрахунку базової вартості земель селища можна використати метод порівняння з однотипними населеними пунктами, в яких грошова оцінка земель вже виконувалась. Селище розташоване в досить урбанізованому регіоні, в межах міської агломерації, на території якої розташовані ще 11 селищ. З них 5 можна вважати однотипними з нашим селищем як за чисельністю населення (від 3,5 до

10 тис. чол.), так і за іншими містоутворюючими факторами. У трьох з цих селищ грошова оцінка земель виконувалась. Базова вартість 1 кв. м земель у кожному з цих селищ, які ми виберемо в якості аналогів, дорівнює: аналог №1 - 12,5 грн / м² (1 січня 2000 р.); аналог №2 - 10 грн / м (1 січня 1999 р.); аналог №3 - 16,7 грн / м (1 січня 2001 р.). Для того щоб вибрані аналоги могли стати базою при розрахунках, необхідно привести ці показники до стану на 1 січня 2005 р. за допомогою коефіцієнта індексації. Отримаємо:

аналог№1-15,1 грн / м² (12,5 грн хі, 182 х 1,02); аналог №2-13,6 грн/м² (10 грн хі,127x1,182 х 1,02); аналог №3 - 17,0 грн / м² (16,7 грн х 1,02).

Визначаємо середнє арифметичне значення базових вартості серед трьох аналогів: 15,2 грн/ м2. Це й буде величиною базової вартості для земель нашого селища.

Далі визначимо значення коефіцієнту Км2. Для цього нам необхідно розбити селище на оціночні райони і за допомогою експертного методу визначити для кожного з них комплексний індекс цінності. Усього ми виділили 22 оціночних райони, оцінювана земельна ділянка розташована в районі №1. Виконавши відповідні розрахунки за сімома обраними факторами (близькість до центру, до автостанції та до місць прикладання праці, престижність району, рівень водопостачання, рівень шуму та рівень газопостачання), ми отримали значення Іі для кожного з оціночних районів. Найвище значення індексу становить 1,65, а найнижче - 0,75. Іі в районі №1 становить 1,65.

Після аналізу значень комплексного індексу цінності ми дійшли висновку про доцільність об'єднання окремих районів в економіко-планувальні зони. Район №1 об'єднали з районами №3 та №4 (значення /і відповідно - 1,55 та 1,62). Середньозважене значення коефіцієнта Км2 за часткою площ об'єднуваних районів становитиме:

(1,65 х 0,4) + (1,55 х 0,3) + (1,62 х 0,3) = 1,58,

де 0,4, 0,3, 0,3 - відповідно частки площі районів №1, №2 та №3 у площі економіко-планувальної зони, яку ми отримаємо в результаті об'єднання районів.

Таким чином, значення Км2 для оцінюваної ділянки дорівнюватиме 1,58. Грошова оцінка 1 кв. м земельної ділянки магазину з урахуванням значення Км2 становитиме:

15,2 грн х 1,58 =24,02 грн.

Тепер визначимо сукупний локальний коефіцієнт КмЗ. Проаналізувавши ситуацію, ми дійшли висновку, що до розрахунку грошової оцінки даної земельної ділянки слід прийняти такі локальні фактори:

розміщення в зоні пішохідної доступності до громадського центру (/£=1,15);

знаходження в пішохідній доступності до об'єкта зовнішнього пасажирського транспорту (К= 1,07);

відсутність каналізації (К=0,95);

розміщення в зоні перевищення припустимого рівня шуму (К=0,95).

Виконаємо розрахунок сукупного локального коефіцієнта КмЗ:

1,15 х 1,07x0,95x0,95 = 1,11.

Грошова оцінка 1 кв. м земельної ділянки з урахуванням дії локальних факторів становитиме:

24,02 грнх 1,11= 26,66 грн. Залишається врахувати значення коефіцієнта функціонального використання Кф. Для магазину значення Кф становить 2,5.

Загальна грошова оцінка 1 кв. м земельної ділянки магазину:

26,66 грн х 2,5 = 66,65 грн. Грошова оцінка всієї земельної ділянки становить:

66,65 грнх 280 м² = 18 662 грн.

Контрольні запитання.

1.Які коефіцієнти враховуються при грошовій оцінці окремої земельної ділянки?

2.Які з локальних факторів понижують грошову оцінку земельної ділянки, а які - підвищують?

3.Для яких міст слід враховувати вплив історико-культурних факторів? Які містобудівні документи слугують базою для їх картографування?

4.Яким чином визначається Кф для земель змішаного використання?

5.Які проблеми існують у населених пунктах при картографуванні агровиробничих груп грунтів?

6: Які граничні значення може мати сукупний локальний коефіцієнт КмЗ?