Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту

Основним елементом середньої вартості земель є витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту. До цих витрат включаються вартість лише елементів інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури населеного пункту, які до того ж не виконують суто технологічних функцій на виробничих підприємствах. Тобто, мається на увазі комунальна інфраструктура міста, села, чи селища.

Це єдиний показник формули розрахунку грошової оцінки земельної ділянки, який вимірюється у гривнях. Інформаційною базою для визначення витрат є дані державної та відомчої статистичної звітності про натуральні та вартісні показники, надані службами комунального господарства, а також матеріали чергових планів інженерних мереж, які ведуться міськими (селищними) службами, матеріали опорного плану, виконаного в складі генерального плану населеного пункту.

Чому для визначення середньої вартості використовуються саме дані про інженерно-транспортну та природоохоронну інфраструктуру і не беруться до уваги показники витрат на спорудження соціальної та виробничої інфраструктури? Справа в тому, що численні дослідження, які проводились фахівцями у різних населених пунктах України, підтвердили той факт, що саме рівень розвитку комунальної інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури найтіснішим чином впливає на формування інфраструктурної складової диференціальної земельної ренти. Чим більша питома вага цих витрат, тим вищий показник вартості одного м² земель населеного пункту і, відповідно, тим вища буде і його грошова оцінка.

Витрати на освоєння та облаштування території мають представлятися як відновна вартість (первісна вартість, що змінюється після переоцінки) витрат інженерної інфраструктури. Не можна використовувати дані по залишковій вартості об'єкту інфраструктури, оскільки в цьому випадку враховується амортизація вартості об'єкту за період його експлуатації.

Відновна (первісна) вартість - це сума витрат, необхідних для відтворення основних фондів на момент оцінки і визначається на основі їх інвентаризації та переоцінки у відповідності до чинного законодавства України. Вихідні дані представляються у розрізі окремих елементів інженерної інфраструктури

В реальних умовах найчастіше не вдається отримати повні і точні дані щодо відновної вартості витрат, або надані значення можуть викликати серйозні сумніви. В цьому випадку для розрахунку окремих елементів інженерної інфраструктури населеного пункту можна використовувати «Сборник укрупнедшмх показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озелененню городов различной величини и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страньї» (Москва, 1986г.), «Укрупненньїе показатели восстановительной стоимости" (УПВС) для окремих видів інженерно-транспортної і природоохоронної інфраструктури. Звичайно, всі ці показники слід проіндексувати на поточний термін виконання грошової оцінки.

Для полегшення роботи в табл.7.3 та 7.4 наводяться укрупнені показники витрат на будівництво об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури та окремих видів інженерних мереж (включаючи вартість проектно-кошторисної документації). Для того, щоб розрахувати загальну відновну вартість витрат елементу інженерно-транспортної інфраструктури необхідно значення натурального показника перемножити на вартість її одиниці виміру.

Приклад 1. Необхідно розрахувати відновну вартість насосної станції перекачки побутових вод потужністю 5 тис.м на добу станом на 1 січня 2005 року. Згідно табл. 7.3. укрупнений показник відновної вартості насосної станції перекачки в розрахунку на 1 тис.м³ на добу складає 56,32 тис. грн. Таким чином загальна відновна вартість насосної станції складе 56,32 тис. грн х 5 = 281,6 тис. грн.

Приклад 2. Необхідно розрахувати відновну вартість газопроводу діаметром 200 мм та довжиною 10 км. Використовуючи дані табл. 7.4 отримуємо відновну вартість газопроводу: 98,5 тис. грн х 10 = 985 тис. грн.

Таблиця 7.3

Укрупнені показники витрат на будівництво об'єктів інженерно-транспортної

інфраструктури (на 1.01.2005 р.)

Примітка: Для приведення вказаних показників витрат до стану на 1.01.2006р. необхідно їх перемножити на К-1,168).

Таблиця 7.3 Укрупнені показники витрат на будівництво інженерних мереж(тис. грн на 1 км)'

У середньому

Часто в процесі розрахунку відновної вартості елементів інженерної інфраструктури постає питання про включення, або не включення окремих споруд до розрахунку. В першу чергу це стосується інфраструктури виробничих підприємств, які повністю, чи частково обслуговують сельбищну забудову, а також тих об'єктів інфраструктури, які обслуговують населений пункт, але територіально розташовані за його межами.

Якщо об'єкт інженерної інфраструктури (ТЕЦ, очисні споруди, насосна станція тощо) розташований в межах майданчика виробничого підприємства і обслуговує лише виробничі потреби даного підприємства, то такий об'єкт разом з відповідними магістральними мережами до розрахунку не приймається. У випадку, коли потужності об'єкта лише частково задіяні на потреби комунальної інфраструктури (насамперед для обслуговування сельбищної забудови), частину відновної вартості об'єкта разом із магістральними мережами слід включати до розрахунків загальної вартості інженерно-транспортної інфраструктури населеного пункту. Частка (відсоток) встановлюється фахівцями на основі вивчення відповідних даних, наданих підприємством.

Примітка: Для приведення вказаних показників витрат до стану на 1.01.2006р. необхідно їх перемножити наК=1,168).

Безумовно до розрахунків слід включати і об'єкти інфраструктури, які розташовані за межами населеного пункту. Якщо ці об'єкти та їх магістральні мережі обслуговують не один населений пункт, а декілька, встановлюється частка (відсоток) для даного населеного пункту від загальних витрат об'єкту. Така частка може бути розрахована експертним шляхом на основі визначення частки чисельності населення даного населеного пункту у загальній чисельності населення всіх населених пунктів, які обслуговуються даним об'єктом.

Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування в розрахунку на 1 м² є оціночна територія, яка дорівнює площі забудованої території населеного пункту у встановлених межах. Як правило, забудована територія населеного пункту становить 40-50% його загальної площі. Решту території складають землі сільскогосподарського використання (в тому числі сади, городи), землі лісу, водні поверхні тощо. Показник площі забудованих земель може бути взятий із форми Державної статистичної звітності 6-зем (колонки 39-51). Не на всіх забудованих землях з форми 6-зем створюється рентний дохід. Із їх переліку слід виключити землі залізниці та аеропортів, землі, зайняті відкритими розробками, породними відвалами, а також частину земель оборони, які за матеріалами інвентаризації не відносяться до забудованих.

Таким чином, до території, що приймається до розрахунку при визначенні базової вартості слід включати:

землі житлової забудови;

землі промисловості (окрім земель, зайнятих відкритими розробками, породними відвалами);

землі транспорту, зв'язку (окрім земель залізниці та аеропортів);

землі оборони (забудовані ділянки за матеріалами інвентаризації);

землі технічної інфраструктури;

землі комерційного використання;

землі громадського призначення;

землі змішаного використання;

зелені насадження загального користування;

землі відпочинку;

вулиці, набережні, площі;

кладовища;

гідротехнічні споруди;

землі, зайняті поточним будівництвом;

присадибні ділянки (рекомендується виходити із розрахунку не більше 10 соток на ділянку), надані громадянам;

землі сільськогосподарського використання, що не відносяться до сільськогосподарських угідь (дороги, будівлі, споруди).

До території, що не приймається до розрахунку при визначенні середньої вартості слід включати:

сільськогосподарські угіддя (окрім присадибних ділянок);

землі лісів та інших лісовкритих площ;

відкриті землі;

водні акваторії;

землі магістральної залізниці та аеропорту;

землі, зайняті відкритими розробками, породними відвалами;

незабудовані ділянки земель оборони. Часто виникає запитання щодо правомірності використання даних форми 6-зем, враховуючи недосконалість її структури та неточність, в окремих випадках, її обрахунку. Форма 6-зем на сьогодні є єдиним офіційним документом (окрім генерального плану, в якому наводиться баланс земель населеного пункту), який встановлює розподіл земель населеного пункту на поточний рік. Тому доцільно використовувати у розрахунках середньої вартості саме ці дані.

Наступним елементом для визначення середньої вартості земель населеного пункту є регіональний коефіцієнт Кмі, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній,

регіональній і місцевій системах виробництва і розселення. Значення коефіцієнту Кмі є добутком коефіцієнтів, які враховують:

чисельність населення, географічне положення,

адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції;

входження в приміську зону великих міст;

наявність у населеному пункту статусу курорту;

входження до зон радіаційного забруднення. Розрахунок регіонального коефіцієнту Кмі здійснюється із використанням таблиць 1.2-1.5, наведених у Додатку до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Адміністративний статус населеного пункту, його господарські функції та чисельність населення визначається за допомогою табл.1.2, входження в приміську зону великих міст - табл.1.3, наявність у населеному пункту статусу курорту - 1.4., входження до зон радіаційного забруднення - 1.5. Сукупний регіональний коефіцієнт Кмі розраховується як добуток коефіцієнтів, визначених згідно цих таблиць. Теоретично максимальна кількість складових Кмі може бути 4. Із чотирьох коефіцієнтів, які ми використовуємо для розрахунку, 3 мають підвищуюче значення, а один (входження до зон радіаційного забруднення) - є понижуючим. Розглянемо особливості розрахунку кожної групи коефіцієнтів.

Основним критерієм для визначення коефіцієнту на адміністративний статус населеного пункту є його чисельність населення. Як видно із табл.1.2 Порядку всього виділяється 6 значень цього коефіцієнта, в діапазоні від 1,2 (чисельність населення від 20 до 50 тис. чол.) і до 3 (понад 1 млн. чол.). В проміжку між цими коефіцієнтами розташовані інші значення коефіцієнту — 1,4 (міста із населенням від 50 до 100 тис. чол.), 1,6 (від 100 до 250 тис. чол.), 2,0 (від 250 до 500 тис.чол.) та 2,5 (від 500 тис. чол. до 1 млн.).

Коефіцієнт, який враховує місце розташування населеного пункту у приміській зоні великого міста розраховується згідно із табл.1.3. Порядку. Його значення залежить від чисельності населення міста-центра і коливається в діапазоні між 1,1 (населення міста-центра становить 100-250 тис. чол.) та 1,8 (2 млн. і більше). Згадаймо із розділу 6.1 визначення приміської зони. За даними останнього Всеукраїнського перепису населення в Україні налічується 44 міста із населенням понад 100 тис. чол. Значення коефіцієнту для міст України, які утворюють приміські зони наводяться у табл. 7.5.

Таблиця 7.5

Значення коефіцієнту для міст України, які утворюють приміськізони

Примітка: Для самих міст Макіївка та Дніпродзержинськ застосовується коефіцієнт 1,5. Міста Слов'янськ та Краматорськ, Лисичанськ та Сєверодонецьк утворюють спільні приміську зону. Для населених пунктів, що входять до складу приміської зони Севастополя, підвищуючий коефіцієнт 1,2 не застосовується, оскільки вся територія міськради розглядається як єдине місто.

Підставою для віднесення населеного пункту до приміської зони великих міст є відповідні містобудівні проекти (генеральний план з проектом приміської та зеленої зон, або схема планування території населеного пункту), розроблені по всіх містах із чисельністю населення 100 тис. чол. і більше. Для самих міст-центрів коефіцієнт на приміську зону не застосовується, за виключенням тих випадків, коли цей центр потрапляє у межі приміської зони більшого за людністю міста (Дніпродзержинськ, Макіївка).

Коефіцієнт, який застосовується для населених пунктів, що мають статус курортів, застосовується згідно табл. 1.4 Порядку. Підставою для віднесення населеного пункту до курортного і застосування відповідного коефіцієнту є

постанова Кабінету Міністрів України від 15 грудня 1997р. №1391 «Про внесення змін до переліку населених пунктів, віднесених до курортних».

Найбільше значення коефіцієнту (3,0) застосовується для курортних населених пунктів, які розташовані на Південному узбережжі Криму (Ялта, Алушта, Алупка, а також селищ і сіл, підпорядкованих Ялтинській та Алуштинській міським радам). Для курортних населених пунктів, які розташовані на Південно-східному узбережжі Криму (Феодосія, Судак, Курортне, Планерське, Морське) застосовується коефіцієнт 2,5, а для курортів Західного узбережжя Криму (Євпаторія, Саки, Миколаївка, а також 8 селищ та сіл, підпорядкованих Євпаторійській та Сакській міським радам) - коефіцієнт - 2,2. Коефіцієнт 2 слід застосовувати для курортів Чорноморського узбережжя Миколаївської, Одеської та Херсонської області. Виключенням є м. Одеса, оскільки підвищуючий коефіцієнт застосовується лише для території курортів Аркадія, Лузановка, Великий Фонтан та Куяльник, які розташовані в межах Одеси. Для гірських та передгірних районів Закарпатської, Львівської, Івано-Франківської та Чернівецької областей (Яремча, Ворохта, Немирів, Моршин, Трускавець тощо) значення коефіцієнту становить 2,3, а для інших курортних населених пунктів — 1,5.

Нарешті, останній із коефіцієнтів, які застосовуються при визначенні сукупного регіонального коефіцієнту Кмі, є коефіцієнт, який враховує місце розташування населеного пункту в зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи. Значення цього коефіцієнту коливається від 0,8 (зона гарантованого добровільного відселення) до 0,9 (зона посиленого радіоекологічного контролю). Віднесення населеного пункту до тієї, чи іншої зони здійснюється відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23 липня 1991 року №106 «Про організацію виконання постанов Верховної Ради Української РСР про порядок введення в дію законів Української РСР «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи» та «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи» із змінами, внесеними згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 29.07.1994р. №600.

В зведеному вигляді всі складові регіонального коефіцієнту та його сукупне значення у розрізі окремих населених пунктів України наводяться у роботі «Обгрунтування регіональних коефіцієнтів, які характеризують місцеположення населених пунктів України у системі розселення та виробництва», яка виконана інститутом «Діпромісто» у 1997р. на замовлення Держкомзему.

Для прикладу здіснемо розрахунок сукупного регіонального коефіцієнту Кмі для кількох населених пунктів України.

Приклад 1. Місто Феодосія Автономної Республіки Крим. Кмі =3,5 (1,4 для міста республіканського підпорядкування з населенням 72,4 тис. чоловік х 2,5 для міста-курорта на Південно-Східному узбережжі Криму).

Приклад 2. Місто Коростень Житомирської області Км1=1,12 (1,4 для міста обласного підпорядкування з населенням 66,3 тис. чоловік х 0,8 для міста, що потрапляє в зону гарантованого добровільного відселення^

Таким чином, отримавши всі необхідні показники, ми можемо виконати розрахунок середньої вартості м населеного пункту.

Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів

Контрольні запитання.

І.Що таке середня (базова) вартість? Які показники ми враховуємо при її розрахунку?

2. Чому при розрахунку витрат на освоєння та облаштування території враховується відновна, а не залишкова вартість?

З.Які коефіцієнти враховуються при розрахунку сукупного регіонального коефіцієнту Кмі ?

4.Поясніть, чому для міст Макіївка та Дніпродзержинськ застосовується коефіцієнт на приміську зону 1,5?

5.Розрахуйте значення коефіцієнту Кмі для міст Миргород, Боярка та Бердянськ.

6.3а якими нормативними документами визначається віднесення населених пунктів до курортних?

7.4. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнту

Тепер розглянемо питання, щодо визначення зонального коефіцієнту Км2, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) Це обумовлює необхідність її земельнооціночної структуризації - економіко-планувального зонування території.

Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.

2.Доступність до: місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці); центрів громадського обслуговування; місць масового відпочинку; центру міста;

3.Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

4. Рівень розвитку сфери обслуговування населення;

5.Екологічна якість території:

6.Соціально-містобудівна привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці; наявність історико-культурних та природних пам'яток ; естетика архітектурної забудови тощо.

Кількість факторів, що враховуються при здійсненні економіко-планувального зонування визначається, насамперед, величиною населеного пункту та рівнем його соціально-економічного розвитку. Наприклад, при оцінці міста, яке має значну історико-культурну цінність, необхідно додатково враховувати групу історико-культурних факторів, а при оцінці міста, яке характеризується складними інженерно-геологічними умовами - відповідну групу факторів.

Кількість, межі економіко-планувальних зон, а також значення коефіцієнтів Км2 є не наперед заданими параметрами, а результатом пофакторної оцінки території населеного пункту. Існує кілька підходів до вирішення завдання економіко-планувального зонування, але неодмінною умовою в кожному з них є виділення земельнооціночних одиниць (оціночних районів) - територіально і функціонально визначених утворень, в межах яких і здійснюється оцінка споживчих властивостей земель населених пунктів. Слід пам'ятати, що оціночні

райони є робочими одиницями оцінки, їх кількість залежить від розміру населеного пункту, його народногосподарського профілю, адміністративного статусу і соціально-культурного потенціалу, а також від технічних можливостей авторського колективу по обробці та аналізу статистичного матеріалу. Чим детальніша земельнооціночна структуризація території, тим вищий ступінь достовірності кінцевого результату.

Оціночні райони виділяються у встановлених межах населених пунктів. Вони розділяються: магістралями загальноміського та районного рівня, межею смуги відводу залізниці, природними рубежами (річки, струмки, канали, рівчаки і т.д.), в окремих випадках - межами ділянок виробничих підприємств.

Площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх земельнооціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту. До оціночних районів не включається смуга відводу залізниці, за винятком привокзальних площ. Межі оціночних районів, як правило, не повинні перетинати меж адміністративних районів та порушувати планувальну мережу населеного пункту (рис.7.1).

В деяких випадках в процесі виконання оцінки доцільно виділити оціночні райони і за межами населеного пункту, якщо ці території зайняті об'єктами міського господарства, сельбищною забудовою населеного пункту.

Існують 4 методи визначення зонального коефіцієнту та його складових: вартісний; функціональний; соціологічний; експертний. Розглянемо кожний з методів.

Вартісний метод базується на переведення дії кожного з факторів, які впливають на якість території в певну суму грошей. Транспортно-функціональна зручність оцінюється через втрати виробництва за рахунок транспортної втоми при пересуванні робітників; екологічна якість - через втрати населення та виробництва за рахунок негативного впливу окремих санітарно-гігієнічних інградієнтів; соціальна привабливість - через підвищення продуктивності праці за рахунок естетичного задоволення тощо.

Цей метод активно розвивався у працях С.Кабакової і в свій час широко застосовувався при оцінці різних населених пунктів СРСР. Однак, на сьогодні, через складність збору інформації по вартості окремих факторів в межах оціночних одиниць, а також через некоректність оцінки деяких з них цей метод не застосовується.

Функціональний метод є одним з головних при здійсненні пофакторної оцінки території. В основу метода покладена оцінка кожного з факторів через його функціональні показники - щільність, віддаленість, можливість нарощування потенціалу, зв'язність тощо.

Функціональний метод широко застосовувався в Україні всіма розробниками комплексної економічної та грошової оцінки земель і зараз є обов'язковим при оцінці території великих, крупних та найкрупніших міст. Існує специфіка застосування цього методу при оцінці різних факторів оцінки.

Оцінка транспортно-функціональної зручності території (доступність до центру населеного пункту, концентрованих місць прикладання праці, центрів обслуговування, основних місць відпочинку).

Якість території будь-якого оціночного району визначається, перш за все, зручністю його розміщення по відношенню до інших ділянок населеного пункту. Певна абстрактність поняття зручності в даному випадку конкретизується функціональним "навантаженням" районів міста. Головними міськими функціями, як відомо, є: житлова, культурно-побутова, рекреаційна та функція забезпечення населення місцями прикладання праці. Саме розташування району відносно об'єктів, що забезпечують ці функції і визначає рівень зручності його розміщення в місті. Цей рівень зумовлюється двома факторами: з одного боку він залежить від витрат часу на пересування людей із одного району до об'єктів, розташованих на території інших районів, а з другого боку - визначається наявністю цих об'єктів у самому районі.

При математичному вираженні рівня зручності розміщення району виникає необхідність взаємозв'язку цих детермінант. Об'єктивною оцінкою розміщення елементів територіальної структури відносно центрів масового тяжіння є "потенціал розміщення". Метод оцінки розміщення елементів розселення в регіональній структурі за допомогою "демографічного потенціалу" вперше був описаний американським географом С.Стюартом, а в подальшому був розвинутий у роботах російського економіко-географа Євтеєва. На даний час формула Стюарта-Євтеєва, що описує зручність розташування елементу територіальної структури населеного пункту (оціночного району) по відношенню до місць проживання, центрів трудового тяжіння, центру міста та центрів культурно-побутового обслуговування загальноміського значення, а також до місць масового відпочинку має такий вигляд:

Є, =Лс+£ Л7.5)

де 2/" потенціал і-го району по к-му явищу;

А_ІК - інтенсивність к-го явища в і-му районі;

А_ж - інтенсивність к-го явища в]-му районі;

Т_и - доступність (витрати часу) між і-м та]-м районами

(), розраховується послідовно для оцінки зручності розташування

оціночних районів по відношенню до центрів прикладання праці (£?л)> місць

проживання (6/2)' центрів культурно-побутового обслуговування

загальноміського значення (у2_п) та місць відпочинку \()_І4 ) ■ Для обчислення

інтенсивності к-го явища в і-му та уму районах слід використовувати дані щодо працюючих на всіх підприємствах оціночного району, інвентаризаційні дані про кількість жителів району, дані щодо місткості окремих підприємств культурно-побутового обслуговування, площ рекреаційних територій, що розташовані в межах району.

Особливої уваги заслуговують розрахунки витрат часу (Т_и) на пересування

між землеоціночними районами. Вони проводились на базі створення матриці затрат часу по методиці і з використанням програмного комплексу для транспортно-містобудівного проектування. В основі методики лежить представлення транспортної мережі міста у вигляді зв'язаного графу, вершинами якого виступають місця перетину магістралей, точки виходу з районів на магістральну і маршрутну мережу, точки, де змінюються будь-які характеристики магістралей чи маршрутів ( швидкість руху, клас, напрям тощо). Ребрами графу є зв'язки між цими вершинами.

Для визначення середньозважених витрат часу на пересування між районами використовується як інформація, що містить дані про швидкість руху пішого пересування, легкового та масового пасажирського транспорту на відповідних ділянках і лініях, так і шкала вірогідності розділення потоків між індивідуальним та громадським транспортом, а також коефіцієнт використання транспорту, який залежить від довжини пересування та умов транспортного обслуговування.

Після визначення значень £>_л , £>_/2, ()_п ()_/4 кожного з оціночних районів можна визначити агреговании індекс рівня зручності розміщення районів міста (5_;). Агрегування здійснюється за формулою визначення середньозваженого:

5_/=^Vx^_п + рx^_!2+кx^_п+пx^_/4, (7.6)

де: 5/ - інтегральний (агреговании) індекс транспортно-

функціональної зручності розміщення і-го оціночного району;

м>,р,к,п — відповідна вага кожного з окремих індексів (сума повинна бути рівна 1,00).

За основу визначення ваги кожного з індексів зручності прийнято співвідношення трудових, гостьових, культурно-побутових та рекреаційних поїздок в загальній кількості поїздок населення. Соціологічні обстеження та досвід проведення подібних робіт в інших містах України дозволяють прийняти наступні співвідношення окремих видів поїздок:

до місць прикладання праці (трудові) — 0,3-0,5;

до місць проживання (гостьові) — 0,05;

до центрів обслуговування(культурно-побутові) — 0,25-0,4;

до місць відпочинку (рекреаційні) — 0,05

Оцінка екологічного стану території. Одним з головних факторів, що визначають цінність окремих ділянок території міста є їх екологічний стан. Його оцінка здійснюється на основі визначення концентрації (інтенсивності дії) того, чи іншого забруднювача в навколишньому середовищі і відображає екологічну якість території оціночних районів.

Екологічний стан території окремих ділянок міста може бути виражений інтегральним індексом Е;. Він агрегує в собі показники дії різних екологічних факторів на якість території. Основними серед них можна назвати: рівень забруднення повітря, акустичне, електромагнітне та радіаційне забруднення території, забруднення води та грунту.

Оцінка інженерно-інфраструктурного забезпечення території. Оцінка інженерно-інфраструктурного забезпечення території населеного пункту базується на вивченні умов забезпечення оціночних районів об'єктами інженерної інфраструктури, чи в (разі їх відсутності) можливості підключення виробничих та інших об'єктів району до міських інженерно-інфраструктурних мереж. Оцінка проводиться по окремих складових інженерної інфрастуктури з визначенням на кінцевому етапі інтегрального індексу інженерно-інфраструктурного забезпечення {]-, оціночних районів.