Грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення

В основу розрахунку грошової оцінки земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення покладається капіталізація нормативного середньорічного економічного ефекту від використання земельних ділянок відповідного функціонального використання.

Слід зазначити, що з об'єктів оцінки вилучено земельні ділянки під водою та земельні ділянки лісових земель. їх оцінка здійснюється відповідно до вимог відповідних розділів цього Порядку.

Грошова оцінка земельних ділянок об'єктів, які здійснюють господарську діяльність, проводиться відповідно до розділу грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення. Ознакою здійснення господарської діяльності є реєстрація суб'єкта та наявність бухгалтерської звітності (навіть по спрощеній формі).

Необхідно звернути увагу на уточнення, які внесені в новій редакції Порядку щодо об'єктів, які здійснюють господарську діяльність. «Нормативна грошова оцінка земельних ділянок під об'єктами, які здійснюють господарську діяльність на землях природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, крім лісогосподарської проводиться відповідно до розділу 3 цього Порядку». Слід наголосити, що у наведеній редакції чітко відмежовано землі природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення від закладів і установ оздоровчого та рекреаційного профілю. Це дозволило зняти двозначність у тлумаченні норм цього розділу.

Нормативну грошову оцінку ділянок, що розташовані в межах земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення слід визначати за вимогами розділу 4 Порядку за виключенням:

під об'єктами, які здійснюють господарську діяльність (санаторії, пансіонати, піонерські табори, готелі, кемпінги тощо) в межах, визначених у акті відведення відповідної земельної ділянки;

земель лісового фонду, які входять до складу земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення визначається за формулою:

Ц_н = ЕхТ_кх К_щ хП_дх Кі, (4)

де:

Ц_И - нормативна грошова оцінка земельної ділянки (у гривнях);

Е - нормативний середньорічний економічний ефект від використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення в розрахунку на 1 га (у гривнях);

Т_к - термін капіталізації нормативного середньорічного економічного ефекту, який встановлюється на рівні 33 років;

К_мц - коефіцієнт, який характеризує місце розташування та цінність земельної ділянки відповідного функціонального призначення;

П(, - площа земельної ділянки, га.

Кі - річний коефіцієнт індексації грошової оцінки земель, який щорічно уточнюється станом на 1 січня у порядку, затвердженому Кабінетом Міністрів України.

Якщо співставити цю формулу з формулою універсального алгоритму (1), то стає зрозумілим, що вони практично ідентичні за змістом і відрізняються лише конкретизацією показника вартісного виразу нормативного середньорічного економічного ефекту та індексами.

Розрахунок грошової оцінки дуже простий тому, що значення нормативного середньорічного економічного ефекту від використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення наведені в додатку № 3 Порядку в абсолютних величинах (гривнях), проіндексованих станом на 1.01.2005. Тобто їх можна безпосередньо вставляти в розрахункову формулу.

Коефіцієнт, який враховує місце розташування та цінність земельної ділянки обчислюється як добуток коефіцієнтів К_м, К_ц та К_с.

Км - коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки (віддаленість від адміністративного центру та найближчого населеного пункту, що має магістральні шляхи сполучення; входження до приміської зони великих міст тощо). Цей коефіцієнт є також розрахунковим.

Особливість застосування коефіцієнта К_рІ (врахування місця розташування земельної ділянки в приміських зонах великих міст) вже розглянута в попередньому розділі. Доцільно застосовувати ті ж правила.

К_и - коефіцієнт, який враховує цінність об'єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

У таблиці по АР Крим, Донецькій області, Запорізькій та ряду інших областей коефіцієнти диференційовані в залежності від умов. Це відображує особливості формування та можливості використання природоохоронного, рекреаційного та історико-культурного потенціалу. Так наприклад, не можна вважати однаковими умови відпочинку в Донецькій області на узбережжі Азовського моря, які віднесені до курортних, та умови відпочинку у центральних районах області, які переобтяжені промисловими об'єктами та вугільними шахтами.

Кс - коефіцієнт, який враховує статус об'єктів природоохоронного, оздоровчого та історико-культурного призначення.

Цими таблицями досить легко користуватись за умови визначення меж курортів. Основна проблема виникає у встановленні чітких меж курортів.

По-перше, необхідно чітко розмежувати два переліки:

1. Перелік населених пунктів, віднесених до курортних (затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 15 грудня 1997р. №1391).

2. Перелік курортів України та їх статус, наведений у цьому порядку. Перший перелік стосується тільки територій, що входять в межі населених

пунктів. Питання встановлення межі земельної ділянки в цьому випадку не

виникає, оскільки межа населеного пункту встановлюється у геодезичних координатах.

На відміну від населених пунктів, межі курортів охоплюють в основному території за межами населених пунктів і визначені, в основному, містобудівною документацією. Зважаючи на масштаб схем (від 1:10000 до 1:200000) чисто графічна похибка може становити до кількох сот метрів. Крім того, в окремих випадках контури природних або штучних об'єктів за 30 років могли зазнати суттєвих змін, відбулись зміни в адміністративному поділі тому цілком можливе виникнення спорів щодо правомірності застосування цього коефіцієнту відносно земельних ділянок, які розташовані поблизу меж курортів.

По-друге, визначення курорту як міжнародного є неправомірним. Ця таблиця приведена у відповідність до Закону України "Про курорти", який передбачає наявність тільки курортів місцевого і загальнодержавного значення. Курортів міжнародного значення цим Законом не передбачено.

Де шукати інформацію по визначенню об'єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення?

Для встановлення наявності об'єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, а також уточнення їх меж слід користуватись наступними джерелами інформації:

1. Законодавчою базою. Крім тих постанов, які вже згадувались у цій главі і є базовими за період з 1992 року була видана низка указів Президента, постанов Кабінету Міністрів України та нормативно-правових актів органів місцевого самоврядування, якими визначався перелік зазначених об'єктів та встановлювались їх межі.

2. Містобудівна та спеціалізована проектна документація. Зміст містобудівної документації вже викладений у цій книзі, а спеціалізовану слід розглянути окремо. Дати визначення спеціалізованої проектної документації досить важко. Туди можуть включатись всілякі схеми охорони пам'яток культурної спадщини (або документи з іншою назвою), схеми охорони оточуючого середовища, схеми об'єктів, що особливо охороняються і таке інше.

3. Реєстри або переліки таких об'єктів, що знаходяться в місцевих органах охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських, державних адміністрацій, органах охорони культурної спадщини місцевого самоврядування.

Як використовувати інформацію в практичній діяльності?

Перше, що треба встановити - правомірність застосування інформації. Використовувати інформацію можна тільки ту, яка віднесена до "законодавства". Тобто видана у відповідності до встановлених процедур і затверджена у встановленому порядку відповідними органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Не можуть бути використані для оцінки будь-які спеціалізовані схеми або переліки, що розроблені але не були затверджені у встановленому порядку. Критерій тільки один - законодавче визначення такого об'єкту. Якщо його нема -фахівець не має права застосовувати до нього відповідні коефіцієнти.

Доцільно розглянути приклад виділення таких територій та встановлення приналежності земель до зазначеного переліку. Для прикладу буде розглянуто рекреаційну зону поблизу з м. Черкаси.

Перше, що треба з'ясувати - яким документом визначено цю рекреаційну зону. Таких документів кілька: схема районного планування Черкаської області, проект планування приміської зони м. Черкаси (в яку входять Черкаський, Смілянський та Золотоніський райони), проект районного планування Черкаського району, а також проект планування зони відпочинку "Сокирно". Всі проекти в різні роки виконав центральний інститут "Діпромісто" (м. Київ).

Друге, наскільки ці документи придатні для використання? Всі ці проекти свого часу були затверджені Черкаською обласною радою народних депутатів або, за її дорученням, виконкомом облради. У відповідності з чинним на той час законодавством, процедури затвердження дозволяють віднести ці документи до числа тих, які можуть використовуватись для потреб грошової оцінки.

Третє, при наявності певних розбіжностей у визначенні меж який документ вважати більш достовірним? Як правило, вірним вважається документ, що затверджувався пізніше і з більшою деталізацією.

Виходячи з цього, межі встановлені проектом планування зони відпочинку "Сокирно" слід вважати найбільш достовірними і саме ними керуватись при виникненні спірних питань.

р. Дніпро Рис. 8.4

Проектом приміської зони м. Черкаси визначено поділ територій наступним чином:

зона А -парк;

зона Б - рекреаційні території в межах лісового фонду; зона В - лісові землі;

зона Г - рекреаційні території, не зайняті лісом. Вздовж р. Дніпро суцільною смугою тягнуться різноманітні заклади відпочинку та лікування (будинки відпочинку, профілакторії, санаторії, табори відпочинку тощо).

Зона А і Г будуть безумовно віднесені до земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення і грошова оцінка має здійснюватись за порядком, встановленим цим розділом за умови, що у загальному балансі земель вони не підлягають обліку як землі лісового фонду.

Зона В безумовно має бути оцінена за процедурою оцінки земель лісового фонду, так само як і масив Черкаського бору, що знаходиться на малюнку вище зон Б і В.

Незважаючи на те, що у розглянутому прикладі ліс не відрізняється за породним складом і віком, порядок оцінки для різних зон різний.

Більше того, на території більшості закладів відпочинку та лікування ростуть ті самі дерева і візуально територія практично не має відмінностей. Проте, та частина лісового масиву, що знаходиться на території цих закладів має бути оцінена за порядком оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення (розділ 3 Порядку) тому, що вони є частиною території господарюючих суб'єктів, які мають бухгалтерську звітність. Межі цих закладів мають визначатись у відповідності з актами відводу землі.

Для застосування у прикладі реальні дані були дещо змінені. Більш важливим є з'ясування принципів встановлення меж зон різного функціонального призначення в тих випадках, коли визначити їх можна лише на основі містобудівної та землевпорядної документації.

Приклад розрахунку грошової оцінки земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Вихідні дані:

земельна ділянка оздоровчого призначення площею 28 га, розташована поблизу міста Полтава;

нормативний середньорічний економічний ефект від використання земель оздоровчого призначення (Е) становить 0,060 гривень/м за рік;

річна індексації грошової оцінки земель на 2006 рік встановлена на рівні 1,0;

термін капіталізації - 33 роки

земельна ділянка знаходиться в приміській зоні м. Полтава, значення коефіцієнта (К_рі) становить 1,2;

відстань до центру м. Полтава становить 15 км значення коефіцієнта (К_р2) становить 1,25;

значення коефіцієнта (К_рз) становить 1,20;

значення коефіцієнта, який враховує цінність об'єктів оздоровчого призначення {К_ц) для Полтавської області становить 0,9;

земельна ділянка оздоровчого призначення має статус місцевого значення (Кс)-1,1;

Підставляємо дані послідовно у формули: Цн = Е хТк хКф хКм хПд, Км =К_рі х К_р2 х К_рз = 1,2 х 1,25 х 1,2 = 1,8; Кмц = КмхКцхКс = 1,8 х 0,9 х 1,1 = 1,78, Цн = 0,060 х 33 х 1,78 х 280000 = 986832 грн.

Застосовуємо річний коефіцієнт індексації грошової оцінки земель 1,0. Відповідь: грошова оцінка земельної ділянки оздоровчого призначення становить 986832 грн.

Контрольні запитання.

1. Що покладається в основу розрахунку грошової оцінки земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення?

2. Опишіть основну формулу розрахунку.

3. Де шукати інформацію по визначенню об'єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення?

4. Як використовувати інформацію в практичній діяльності?

5. Які особливості використання таблиці коефіцієнтів, які враховують статус об'єктів природоохоронного, оздоровчого та історико-культурного призначення?

6. В чому відмінність статусу курорту від населеного пункту, що мають статус курортів?