ЧАСТИНА 3. ЕКСПЕРТНА ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

Земля є унікальним товаром, відносно якого завжди існує суперечність щодо його вартості: між власником землі та місцевими органами влади - коли мова йде про оподаткування; між покупцем та продавцем - коли здійснюються майнові операції; між місцевими органами влади та землекористувачем - коли визначається розмір компенсації тощо.

Саме тому чи не найголовніше місце в економічному регулюванні земельних відносин посідає земельнооціночна діяльність. Визначення реальної, справедливої ціни землі становить найбільшу практичну складність. В багатьох країнах існують загальновизнані принципи та методи оцінки, а з поширенням діяльності міжнародних фінансових інститутів та інтеграції національних ринків були створенні єдині міжнародні стандарти оцінки.

Слід підкреслити, що земельнооціночна діяльність має важливе значення не тільки для оподаткування міських земель, але й для здійснення майнових угод з землею та правом їх оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка є обов'язковою складовою усіх інвестиційних процесів. Тому від стану земельнооціночної діяльності, рівня розвитку її теоретичної та методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, але й економічної реформи в цілому, г

Здійснювана в Україні земельна реформа спрямована саме на створення умов для розвитку інституту приватної власності на землю, приватизації землі, переведення земельних відносин на ринкові засади.

Починаючи з 1992 року, в Україні формування ринку землі здійснюється шляхом приватизація земельних ділянок громадянами України для індивідуального житлового, дачного і гаражного будівництва, ведення особистого підсобного господарства, селянського (фермерського) господарства та інших потреб. Станом на початок 2001 року 11 млн. громадян, або 85% загальної кількості громадян, що мають на те право, вже приватизували свої земельні ділянки загальною площею більш ніж 3,3 млн. гектарів.

З 1993 року започатковано продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності, переважно для будівництва автозаправних станцій, а також тих, на яких знаходяться об'єкти незавершеного будівництва. Процес приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення значно активізувався після видання Указу Президента України від 19 січня 1999 року № 32 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення". Станом на 01.01.05 органи місцевого самоврядування прийняли рішення про продаж 19,7 тис. земельних ділянок несільськогосподарського призначення загальною площею понад 9,1 тис.га на загальну суму 1245,7 млн.грн., середня вартість 1 м2 проданих земельних ділянок становила 13,7 грн.

Таблиця 1

Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Україні

станом на 1 січня 2005 року

Слід підкреслити, регіональну нерівномірність процесу продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Досить сказати, що в м.Києві було продано лише 1,1% від загальної кількості проданих земельних ділянок, площа яких склала 0,8%, а загальна вартість проданих земельних ділянок становила 27,4% від загалу.

Однак процес становлення ринкових земельних відносин просувається досить повільно. Тричі переносились граничні строки завершення приватизації. У деяких регіонах, зокрема у містах, інших населених пунктах, органи місцевого самоврядування ігнорують виконання законів України та указів Президента

України з питань приватизації земельних ділянок, що не сприяє залученню інвестицій та кредитних ресурсів в економіку країни, підтримці підприємництва та житлового будівництва, сталому розвитку населених пунктів. Лише 3% земельних ділянок, на яких знаходяться приватизовані суб'єктами підприємницької діяльності об'єкти, перебувають у власності цих суб'єктів.

Основною причиною, що стримує розвиток ринку землі, як підкреслюється в Основних напрямах розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення, схвалених Указом Президента України від 4 лютого 2000 року № 168/2000, є недосконале правове забезпечення безоплатної приватизації і продажу з державної власності земельних ділянок, зокрема суб'єктам підприємницької діяльності - юридичним особам України, реєстрації земельних ділянок та прав на них, захисту прав власників землі, необгрунтовані обмеження щодо категорій земель, які можуть бути безоплатно приватизовані громадянами чи продані з державної власності юридичним особам. Крім того, відсутнє чітке визначення правового режиму земель несільськогосподарського призначення у населених пунктах та за їх межами.

На сьогоднішній день недостатньо розвинуті фінансово-правові механізми придбання земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності та забезпечення прозорості операцій із земельними ділянками на вторинному ринку. Не ефективно функціонують ринкові інституції (земельні біржі, земельні банки, земельні аукціони тощо) через відсутність чітких організаційно-правових умов забезпечення їх діяльності, що унеможливлює розвиток і функціонування вторинного ринку землі. Недосконалим є інформаційне забезпечення для проведення експертної оцінки земельних ділянок: відсутня достовірна та доступна інформація про земельні ділянки, їхню вартість, ринкову історію (інформація про динаміку зміни в часі вартості земельної ділянки) й обмеження щодо їх використання. Недосконалою є організація проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Обтяжливими є процедури попереднього погодження з органами виконавчої влади та місцевого самоврядування умов спорудження об'єктів на земельних ділянках несільськогосподарського призначення, оформлення та затвердження проектної документації і одержання дозволів на забудову цих земельних ділянок.

Серед основних напрямів розвитку, стабільного функціонування та регулювання розвиненого ринку землі особливе місце займає розвиток земельнооціночної діяльності в ринкових умовах, що потребує:

запровадження незалежної системи оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, прав на них, в тому числі в комплексі з об'єктами нерухомості;

створення механізмів забезпечення прозорості операцій на ринку землі та вільного доступу до визначення ринкової вартості земельних ділянок несільськогосподарського призначення та прав на них;

надання державної підтримки щодо підготовки та діяльності спеціалістів з експертної грошової оцінки земельних ділянок для обслуговування ринку землі;

організації державного регулювання діяльності фізичних та юридичних осіб, що проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок (ліцензування,

сертифікація, атестація тощо);

здійснення моніторингу ринку земельних ділянок.

Значно звужували масштаби застосування експертної грошової оцінки земельних ділянок постанова Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 року № 1050 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення" та відповідний "Порядок експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення", затверджений Наказом Державного комітету по земельних ресурсах України від 8 липня 1999 року № 72).

Зазначеними нормативними документами не передбачалося застосування експертної грошової оцінки для земельних ділянок:

наданих у користування та переданих у власність громадянам України із земель, що перебувають у державній або комунальній власності, для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель, дачного і гаражного будівництва, садівництва;

громадянам і юридичним особам України - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

що перебувають у державній або комунальній власності і не можуть бути передані у приватну власність відповідно до частини 4 статті 4 "старого" Земельного кодексу України.

Нового поштовху набув розвиток інститут оцінки земельної власності після прийняття 25 жовтня 2001 року нового Земельного Кодексу України, який вступив в дію з 1 січня 2002 року. Відповідно до Земельного кодексу України обов'язковим є проведення експертної грошової оцінки земель при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

На виконання прикінцевих положень Земельного кодексу України (розділ ЇХ п.4, "є") Кабінетом Міністрів України постановою від 11 жовтня 2002 року № 1531 була затверджена "Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок" та Держкомземом України розроблено і затверджено наказом від 9 січня 2003 року № 2 "Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок" (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 23 травня 2003 року № 396/7717). Саме цими документами було знята зазначена вище заборона та уточнена сфера застосування експертної грошової оцінки земельних ділянок, а саме: при укладанні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок у тому числі для цілей справляння державного мита, крім угод оренди, дарування та довічного утримання.

Очікуване підвищення попиту на земельнооціночну діяльність потребує, з одного боку, збільшення спеціалістів-оцінювачів та рівня їх професійної підготовки, а з іншого - посилює вимоги до державних органів, органів місцевого самоврядування та саморегулівних організацій оцінювачів щодо регулювання оціночної діяльності.

Саме на це спрямований Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", прийнятий 12 липня 2001 року № 2658, оскільки ним визначаються правові засади забезпечення здійснення оцінки нерухомості, майнових прав та професійної оціночної діяльності в країні, її державного та громадського регулювання, захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та

Відповідно до статті 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 № 1440 затверджено Національний стандарт № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", а також постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 № 1442 затверджено Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна", які є обов'язковими для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав (далі - майно) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Таким чином слід зазначити, що на протязі останніх років в Україні значно укріплена та розширена нормативно-правова база оціночної діяльності, хоча, як показує аналіз, прийняті нові законодавчі та нормативні акти не завжди узгоджені між собою, а в деяких випадках - прослідковується їх пряме протиріччя.

Контрольні запитання.

І.Яке місце в регулюванні земельних відносин відіграє земельнооціночна діяльність?

2. Які можливо виділити етапи розвитку ринку землі в Україні?

З.Яким чином можливо пояснити досить низьку середню ціну 1 кв.м проданих земельних ділянок в середньому по Україні станом на 01.01.2005р.?

4.Які основні напрями вдосконалення земельнооціночної діяльності для забезпечення розвитку ринку землі в Україні?

5.Які основні законодавчі та нормативні документи регулюють розвиток інституту земельної власності?