Загальна характеристика методичного підходу Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, рекомендується застосовувати методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.
Даний методичний підхід дає найменшу похибку в умовах, коли є достовірна, достатня і доступна інформація про продаж земельних ділянок, подібними за функцією використання, умовами продажу, місцерозташуванню, фізичним характеристикам, характером земельних поліпшень, дата продажу яких максимально близька до дати оцінки.
В основі даного методичного підходу лежить припущення, що земельна ділянка, що оцінюється, буде продана на рівні цін раніше проданих подібних земельних ділянок з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок, що впливають на їх вартість.
Сутність даного методичного підходу полягає в тому, що оцінювач повинен проаналізувати відмінності між земельною ділянкою, що оцінюється, та подібними земельними ділянками, після встановлення ціни продажу в розрахунку на один квадратний метр (якщо за одиницю порівняння оцінювач вибрав ціну продажу одного квадратного метра земельної ділянки хоча можуть бути застосовані й інші одиниці порівняння) внести поправки на відмінності у характеристиках земельних ділянок-аналогів: на правове відношення до земельної ділянки; умови та дату продажу; місцерозташування земельної ділянки; її фізичні характеристики; характер використання прилеглої території, існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки. При внесенні поправок оцінювач завжди відповідає на питання: "За скільки б була продана земельна ділянка-аналог, якби вона мала характеристики земельної ділянки, що оцінюється?" Якщо корисні властивості земельної ділянки-аналога перевищують відповідні параметри земельної ділянки, що оцінюється, то її ціна повинна бути відповідним чином зменшена, а якщо поступається - то її ціна повинна бути збільшена. Тобто іде процес заміщення характеристик земельних ділянок-аналогів характеристиками земельної ділянки, яка оцінюється, і відповідно коригується ціна продажу земельної ділянки, що зіставляється.
Результатом застосування даного методичного підходу є ринкова вартість земельної ділянки, визначена шляхом коригування цін продажу подібних земельних ділянок з подальшим узгодженням отриманих результатів.
За цим підходом скоригована ціна продажу подібних земельних ділянок за формулою:
т
Цза = Ца + ^ АЦсу,
де: Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної
ділянки (у гривнях); Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної
ділянки (у гривнях);
т - кількість факторів порівняння;
АЦці - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї
подібної земельної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за ^-м фактором порівняння.
За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.
До факторів, що впливають на вартість забудованої земельної ділянки, належать:
правовий режим земельної ділянки;
цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;
умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);
дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);
місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економіко-планувальних зонах згідно з містобудівною документацією);
фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);
використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).
До специфічних факторів (окрім перших трьох: правовий режим земельної ділянки, умови продажу, дата продажу), що впливають на вартість земельної ділянки, яка використовується як сільськогосподарське угіддя, належать:
місцезнаходження (відмінності земельних ділянок, розміщених у різних мікрокліматичних зонах, масивах сільськогосподарських земель, транспортний фактор, доступність до ринків збуту продукції та мережі агрономічного та технічного забезпечення, демографічна та соціально-економічна ситуація, умови використання прилеглої території тощо);
якісні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки), її геологічні параметри (експозиція та крутизна схилу, заболоченість, еродованість, рівень інженерно-меліоративного облаштування, режим ґрунтових вод та паводків), переважний напрямок повітряних потоків, фізико-хімічні характеристики, родючість та стан грунтів (бонітет) тощо; використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля);
типова набірка культур, що вирощуються в районі розташування земельної ділянки.
До специфічних факторів, що впливають на вартість земельних ділянок під природними сіножатями і пасовищами, а також перелогами, належать такі
характеристики: місце розташування, стан рослинного покриву, рівень продуктивності, стан грунтів, природні умови тощо.
До специфічних факторів, що впливають на вартість земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, належать такі:
особливості місця розташування (тип лісорослинних умов, пояс та розряд лісових такс, умови використання прилеглої території тощо);
фізичні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки, орієнтація та крутизна схилу, режим ґрунтових вод та заболоченість, таксаційні виділи тощо);
типовий деревостан та вік рубки головного користування. Визначення вартості земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок передбачає зіставлення цін продажів кількох подібних земельних ділянок, тому вартість земельної ділянки, що оцінюється, визначається як медіанне (середнє значення для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене значення) серед отриманих результатів.
При недостатній інформації про ціни продажу подібних земельних ділянок у конкретній зоні (через їх незначну кількість) допускається порівняння з подібними за цільовим призначенням земельними ділянками, розташованими в інших районах з аналогічними характеристиками.
Контрольні запитання.
В яких випадках для оцінки земельних ділянок рекомендується
застосовувати методичний підхід, який ґрунтується на зіставлені цін
продажу подібних земельних ділянок?
В чому полягає сутність методичного підходу, що базується на
зіставлені цін продажу подібних земельних ділянок?
Перелічіть фактори, що впливають на вартість забудованої земельної
ділянки.
Які специфічні фактори необхідно враховувати при застосуванні
методичного підходу, що розглядався вище, які впливають на вартість
земельних ділянок різного цільового використання?
|