Особливість визначення річного чистого операційного або рентного доходу від використання земельної ділянки При застосуванні інвестиційного методу в рамках доходного підходу чистий операційний дохід визначається як дохід, який можливо отримати від надання земельної ділянки в оренду (на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю) за винятком недоотримання орендних платежів та щорічних витрат, що несе власник земельної ділянки.
Загальна процедура визначення чистого операційного доходу передбачає таку послідовність дій:
розрахунок потенційного валового доходу, який можливо отримати від
наданні всієї площі земельної ділянки в оренду, розмір якого визначається шляхом аналізу ринку оренди аналогічних земельних ділянок, за умови відсутності ризику недоотримання орендної плати;
визначення дійсного валового доходу, який дорівнює потенційному валовому доходу, скоригованому на поправку на перерву в оренді та несвоєчасність платежів за надання земельної ділянки в оренду;
розрахунок чистого операційного доходу як різниці між дійсним валовим доходом та операційними витратами, які, як правило, включають витрати на управління земельною власністю та сплату земельного податку, але не включають експлуатаційні витрати і податки, пов'язані з тією господарською діяльністю, що проводиться на земельній ділянці.
Слід зазначити, що дані про дійсний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючого використання земельної ділянки, може застосовуватись оцінювачем якщо вони відповідають ринковим даним щодо подібних земельних ділянок. При цьому можуть вноситися відповідні коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх до типових умов ринку оренди подібних земельних ділянок.
Розглянемо деякі особливості визначення чистого операційного доходу для земельних ділянок різного функціонального використання.
При оцінці земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя (для сільськогосподарських підприємств), до щорічних витрат включаються витрати на управління земельною власністю, упорядкування угідь та сплату земельного податку. До щорічних витрат не включаються експлуатаційні витрати та податки, пов'язані з господарською діяльністю, що провадиться в межах земельної ділянки.
При оцінці земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, чистий операційний дохід визначається на основі доходу, що його можна отримати на ринку від оренди землі за умови її найбільш ефективного використання. При цьому чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів та інших надходжень від надання послуг щодо використання залісненої земельної ділянки, які можуть бути отримані протягом року, за винятком операційних витрат, пов'язаних з утриманням земельної ділянки. Чистий операційний дохід обчислюється як різниця між доходом від орендних платежів, рівень яких визначається шляхом аналізу їх на ринку оренди, та щорічними витратами, пов'язаними з утриманням та експлуатацією водного об'єкта і ділянки.
При оцінці забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) чистий операційний дохід визначається на основі очікуваного доходу на ринку від оренди землі за умови її найбільш ефективного використання. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією земельної ділянки, що склалися на ринку.
Особливість визначення річного чистого доходу від використання забудованої земельної ділянки полягає в тому, що необхідно мати ринкові дані про розміри орендної плати за земельні ділянки. В даному випадку виникає декілька проблем. По-перше, в містах випадки надання в оренду вільних від забудови земельних ділянок зустрічаються досить рідко, по-друге, навряд чи можливо трактувати розмір орендної плати від надання земельної ділянки в оренду, як ринкову орендну плату. Хоча у відповідності із земельним законодавством розмір орендної плати встановлюється на договірній основі між орендодавцем і орендарем, на практиці розмір орендної плати «прив'язується» до земельного податку, в основі якого лежить грошова нормативна ціна земельної ділянки. Тобто розмір орендної плати встановлюється «кратно» земельному податку.
Так, наприклад, відповідно до рішення до рішення Київської міської ради від 21.12.2000 р. № 118/1095 розмір орендної плати за земельні ділянки в м.Києві встановлено як певний відсоток від грошової оцінки землі відповідного функціонального використання (табл.11.1).
Таблиця 11.1.
Розміри орендної плати за земельні ділянки у м. Києві
| № з/п
| Відсоток від
грошової оцінки землі
| На які земельні ділянки розповсюджується
| |
|
| Для юридичних та фізичних осіб України, які згідно із Законом України «Про плату за землю» та іншим чинним законодавством України, звільнені від сплати земельного податку:
| | 1.1
| 0,03 відсотка
| За земельні ділянки під індивідуальними гаражами громадян України на прибудинкових територіях та інших міських землях
| | 1.2
| 0,5 відсотка
| Інші земельні ділянки юридичних та фізичних осіб України, що здійснюють дрібний ремонт взуття та галантерейних виробів
| |
|
| За землі під житловою забудовою:
| | 2.1
| 0,03 відсотки
| За землі під житловим фондом
| | 2.2
| Встановлені в пунктах 3-20
| За землі нежитлового фонду в житлових будинках відповідно до функціонального використання
| |
|
| За земельні ділянки для підприємств, що здійснюють оптову та роздрібну торгівлю, посередництво в торгівлі:
| | 3.1
| 1 відсоток
| Торгівля хлібобулочними та молочними виробами, дитячим харчуванням, овочевою продукцією
| | 3.2
| 1,5 відсотка
| Торгівля харчовими продуктами
| | 3.3
| 2 відсотки
| Продуктові ринки
| | 3.4
| 5 відсотків
| Речові ринки
| | 3.5
| 4 відсотки
| Роздрібна торгівля нафтопродуктами
| | 3.6
| 5 відсотків
| Оптова торгівля нафтопродуктами
| | 3.7
| 3 відсотки
| Торгівля автомобілями та ювелірними
| | 3.8
| 2 відсотки
| Інші землі
| |
|
| За земельні ділянки для промислових підприємств:
| | 4.1
| 4 відсотки
| Виробництво лікеро-горілчаних та тютюнових виробів
| | 4.2
| 2 відсотки
| Виробництво слабоалкогольних та прохолоджувальних
| | № з/п
| Відсоток від
грошової оцінки землі
| На які земельні ділянки розповсюджується
| |
|
| напоїв
| | 4.3
| 1,5 відсотка
| Поліграфічна промисловість, виробництво будівельних матеріалів та виробів, продуктів харчування
| | 4.4
| 1,5 відсотка
| Інші промислові підприємства
| |
| 1 відсоток
| За земельні ділянки наукових та проектно-вишукувальних установ та організацій
| |
| 1,5 відсотка
| За земельні ділянки під об'єктами транспорту
| |
| 0,03 відсотки
| За земельні ділянки під кооперативними автостоянками для зберігання особистих транспортних засобів громадян, гаражно-будівельними кооперативами, що не є суб'єктами підприємницької діяльності
| |
| 1 відсоток
| За земельні ділянки, що знаходяться у користуванні державних та комунальних підприємств, громадських організацій та політичних партій
| |
| 2 відсотки
| За земельні ділянки під індивідуальними гаражами громадян України на прибудинкових територіях та інших міських землях
| |
| 1 відсоток
| За земельні ділянки їдалень
| |
| 4 відсотки
| За земельні ділянки юридичних і фізичних осіб, які здійснюють консультаційну діяльність у сфері права, бухгалтерського обліку, оподаткування, операцій з нерухомістю
| |
| 3 відсотки
| За земельні ділянки по ремонту автомобілів та автотехобслуговуванню
| |
| 1,5 відсотка
| За земельні ділянки готелів.
| |
|
| За земельні ділянки зв'язку:
| | 14.1
| 1 відсоток
| Поштовий зв'язок
| | 14.2
| 2 відсотка
| Мобільний зв'язок
| |
| 2,5 відсотка
| За земельні ділянки ресторанів, барів, туристичних агентств та бюро подорожей, салонів краси
| |
| 6 відсотків
| За земельні ділянки банківських, фінансових та кредитних установ, казино
| |
| 2 відсотки
| За земельні ділянки організацій, що здійснюють діяльність у сфері інформатики
| |
| 1 відсоток
| За земельні ділянки під об'єктами технічної інфраструктури
| |
| 1,4 відсотка
| За земельні ділянки кафе, підприємств побутових послуг (пошиття та ремонт одягу, взуття, хімчистки, пральні)
| |
| 1,5 відсотка
| За інші земельні ділянки, що не ввійшли до цього переліку
| Виходячи із існуючого земельного законодавства, орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності не може бути меншою за розмір земельного податку, що визначено Законом України «Про плату за землю» та перевищувати 10-ти кратний розмір земельного податку, що визначено Законом України «Про оренду землі». Тобто орендна плата за земельні ділянки в населених пунктах «прив'язана» до їх нормативної грошової оцінки. Але як було зазначено вище, грошова нормативна ціна не відображає основної вимоги ринку -врахування попиту та пропозиції, відповідно і розмір орендної плати не відображає ринкові умови.
Подальший розвиток ринку землі та орендних відносин в населених пунктах, коли земля буде надаватися в оренду власниками землі, коли орендна плата буде відповідати ринковим умовам, коли ціни продажу та оренди земельних ділянок визначатимуть діапазон ставок капіталізації, то цей метод набуде широкого застосування.
В умовах формування ринкової орендної плати за земельні ділянки різного функціонального використання чистий операційний дохід при застосування інвестиційного методу в рамках доходного підходу в загальному вигляді може бути розрахований таким чином:
Д0=(0т-П3)хКнед*{\-Ппр),
річний чистий операційний дохід (фактичний або очікуваний) (у гривнях);
річна ринкова орендна плата за земельну ділянку (у гривнях);
земельний податок за земельну ділянку на рік (у гривнях);
ризик недоотримання орендної плати (коефіцієнт);
ставка податку на прибуток (коефіцієнт).
п
гір
При застосуванні методу капіталізації земельної ренти (метод зисків) в рамках доходного підходу передбачається визначення доходу від використання земельної ділянки, відмінного від оренди землі.
Розглянемо особливості визначення земельної ренти для земельних ділянок різного функціонального використання.
Для оцінки земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що може бути вироблена на земельній ділянці, і витратами, пов'язаними з можливістю отримання цього доходу з урахуванням прибутку виробника. Валовий дохід для визначення рентного доходу розраховується на підставі аналізу динаміки типового урожаю сільськогосподарських культур (відповідно до родючості ґрунтів у межах
земельної ділянки або урожайності культур у розрізі відповідних агоровиробничих груп грунтів) та цін його реалізації на ринку. Витрати, що враховуються під час розрахунку рентного доходу, включають виробничі витрати та прибуток виробника, що є типовими для регіонального ринку.
Для визначення рентного доходу із земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, враховується типовий для даної місцевості набір культур, що забезпечує її ефективне використання, дотримання сівозміни і збереження родючості землі.
Очікуваний дохід від продукції, одержаної на земельній ділянці, є добутком нормального (типового) урожаю сільськогосподарських культур та цін його реалізації на ринку. Нормальний (типовий) урожай сільськогосподарських культур включає їх природну урожайність та прибавку урожаю за рахунок застосування агротехнічних заходів. Для визначення нормальної (типової) урожайності можуть використовуватися багаторічні дані спостережень щодо фактичної урожайності ґрунтів у межах земельної ділянки, що оцінюється, або дані польових дослідів про урожайність культур у розрізі відповідних агровиробничих груп ґрунтів.
До виробничих витрат належать: технологічні витрати на одержання сільськогосподарської продукції (включаючи загальногосподарські витрати); витрати первинної переробки; витрати реалізації.
Технологічні витрати на гектар вирощування сільськогосподарських культур. на ґрунтах з різною урожайністю визначаються за типовими технологічними картами з прив'язкою до конкретної земельної ділянки або шляхом аналізу середньобагаторічних даних щодо їх рівня, який склався в районі розташування об'єкта оцінки.
Для сільськогосподарських підприємств загальногосподарські витрати в частині віднесення їх до даної земельної ділянки включають: витрати системи управління сільськогосподарським підприємством; витрати на утримання загальногосподарських служб та підрозділів. При віднесенні частки цих витрат до даної земельної ділянки їх загальна сума розподіляється пропорційно технологічним витратам або витратам праці на одержання сільськогосподарської продукції.
Прибуток виробника визначається як відсоток загальних витрат або очікуваного доходу від продукції, одержаної на земельній ділянці.
В тому випадку, коли власник земельної ділянки не отримує земельної ренти, або ця рента відрізняється від ринкового рівня, що склався на дату оцінки, за основу береться найбільш вірогідний рентний дохід від аналогічної земельної ділянки за тривалий період.
Для оцінки земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, рентний дохід розраховується як різниця між валовим доходом, що прогнозується від використання лісових ресурсів, та виробничими витратами та прибутком виробника за період обороту рубки.
Слід враховувати ту обставину, що вкриті лісовою рослинністю та призначені для вирощування лісу земельні ділянки можуть мати різні функції використання лісів. Тому оцінка земельних ділянок даного цільового використання повинна проводитись з урахуванням багатофункціонального використання лісів.
При розрахунку рентного доходу, що виникає на земельних ділянках,
вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, необхідно враховувати характерний для даного типу лісорослинних умов деревостан (середня лісівничо-таксаційна характеристика). Окрім того, очікуваний дохід від використання земельної ділянки повинен включати і дохід від реалізації деревини та інших продуктів лісу, а також від надання мисливських, рекреаційних, оздоровчих та інших послуг.
До складу витрати, пов'язаних з лісокористуванням, які визначаються шляхом аналізу відповідних показників діяльності лісогосподарських підприємств з урахуванням розряду лісових такс, необхідно включати: технологічні витрати на вирощування лісу (включаючи загальногосподарські витрати); витрати первинної переробки; витрати реалізації.
Порядок визначення рентного доходу із земельних ділянок водних об'єктів (штучного або природного походження), які використовуються для ведення рибного господарства, за суттю не відрізняється від порядку, передбаченому для визначення рентного доходу для сільськогосподарських угідь. Тобто рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що може бути вироблена рибним господарством на земельній ділянці, і витратами, пов'язаними з можливістю отримання цього доходу з урахуванням прибутку виробника.
Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.
При цьому важливо підкреслити, що дохідність забудованої земельної ділянки можливо аналізувати на підставі показників орендної плати від здачі будівлі (приміщення) в оренду, оскільки розмір орендної плати враховує як дохідність самої будівлі, так і, в першу чергу, особливості її месцерозташування
Алгоритм розрахунку чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки передбачає таку послідовність дій:
розрахунок валового потенційного доходу з поліпшеної земельної ділянки на основі ринкових ставок орендної плати від надання в оренду всіх приміщень, що розташовані на земельній ділянці, включаючи приміщення, що пустують або використовуються власником для особистих потреб;
визначення дійсного валового доходу від поліпшеної земельної ділянки з урахуванням поправки на недовикористання площ, що надаються в оренду, та втрат при зборі орендних платежів;
розрахунок чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки як різниця між дійсним валовим доходом та операційними витратами;
визначення чистого операційного доходу від володіння та використання земельної ділянки методом розподілення доходу або методом співвіднесення (перенесення).
Основним джерелом для розрахунку валового потенційного доходу з поліпшеної земельної ділянки слугують надходження від надання в оренду будівель і споруд, що розташовані на земельній ділянці. Слід зазначити, що розрахунок доходу для земельних ділянок у межах яких здійснюється певна економічна діяльність, доходи від якої прирівнюються до оренди (наприклад, автостоянки, готелі, ресторани тощо), проводиться на основі аналізу обсягів наданих послуг.
При розрахунку дійсного валового доходу втрати від недовикористання площ, що надаються в оренду, та зборів орендної плати визначаються у відсотках по відношенню до потенційного валового доходу.
Спираючись на ретроспективну та поточну інформацію, оцінювач може розрахувати коефіцієнт недовикористання площ і втрат при зборі орендної плати з наступним коригуванням для прогнозування дійсного валового доходу:
я- _вт + В0
нед
коефіцієнт недовикористання площ та втрат при зборі орендних платежів;
втрати від недовикористання площ, що надаються в оренду;
втрати при зборі орендних платежів;
потенційний валовий дохід.
заміщення повинен розраховуватися з урахуванням вартості активів, що швидко зношуються, терміну їх корисної служби, а також відсотків, що нараховуються на спеціальному рахунку.
До складу операційних витрат не входять амортизаційні відрахування на земельні поліпшення, а також витрати з обслуговування боргових іпотечних зобов'язань.
В загальному вигляді алгоритм розрахунку чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки буде такий:
1 - визначення потенційного річного доходу:
о
Дп =—^-х\2міс.хПл м
де: 77 - валовий потенційний річний доход, який може бути
отриманий від оренди будівлі, що розташована на земельній ділянці; 0 - орендна плата за 1 м подібної нерухомості в місяць;
В умовах відсутності необхідної ринкової інформації досить часто використовується спрощений підхід для визначення коефіцієнта недовикористання та втрат при зборі орендних платежів:
Кнед ~ !
де:
кількість місяців для пошуку орендаря для даного виду нерухомого майна; кількість місяців у році.
Операційні витрати - це витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкту нерухомості та відтворення дійсного валового доходу, які визначаються, виходячи з ринкових умов. Операційні витрати прийнято розділяти на: умовно-постійні, умовно-перемінні або експлуатаційні, та витрати на заміщення або резерви.
До на умовно-постійних відносяться витрати, які не залежать рівня експлуатаційної заповнюваності об'єкта та рівня послуг, що надаються (податок на нерухомість, страхові внески, заробітна плата персоналу, якщо зафіксована незалежно від завантаження будівлі).
До умовно-перемінних відносяться витрати, які залежать від рівня заповнюваності об'єкта (комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні ремонтні роботи, заробітна плата обслуговуючого персоналу з урахуванням нарахувань на неї, витрати на управління, земельний податок, податок на нерухоме майно тощо).
До витрат на заміщення відносять витрату на заміну елементів поліпшень із коротким строком використання (покрівля, санітарно-технічне обладнання тощо). Передбачається, що кошти резервуються на спеціальному рахунку. Резерв на м2
гт - площа будівлі, що здається в оренду.
л
2 - визначення валового дійсного річного доходу:
Д =Д х#
гА є гЛ п її
де: 77 - валовий дійсний річний доход, який може бути е отриманий від оренди нерухомості;
іг - коефіцієнт недозавантаження, який враховує можливі " втрати від недозавантаження площ, поправки на неплатежі та несвоєчасне внесення орендної плати і встановлюється експертним шляхом на основі даних дослідження ринку, консультацій з фахівцями агентств нерухомості та відділів оренди підприємств- орендодавців.
3 - визначення чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки:
Д0 = Де-Вр^
де: £ - щорічні витрати на експлуатацію та утримання об'єкту р нерухомості, що можуть включати земельний податок, експлуатаційні витрати, адміністративно-управлінські витрати, витрати на охорону та пожежну сигналізацію, поточний ремонт.
Для виділення чистого операційного доходу, що опосередковується саме земельною ділянкою, як було зазначено вище, використовується метод розподілення доходу та метод співвіднесення (перенесення).
При застосуванні методу розподілення доходу чистий операційний дохід від володіння, користування земельної ділянки визначається як різниці між чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал:
г-^ з г-\ заг гЛ зп Де: 77 - чистий операційний дохід від земельної ділянки;
77 - чистий операційних дохід від поліпшеної земельної
" заг
ділянки;
ТТ - чистий операційний дохід від земельних поліпшень.
г~*і іп
При цьому очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень:
Дзп - Ц зп Х ^ зп
Де: Ц - очікувана вартість земельних поліпшень без
врахування їх місцеположення;
Г - ставка капіталізації для земельних поліпшень.
зп
При застосуванні методу співвіднесення (перенесення) чистий операційний дохід від земельної ділянки визначається як частка в загальному чистому операційному доході від поліпшеної земельної ділянки:
Д = Д хд
г^ з г^ заг зем
Де: $ - Доля (частка) землі в чистому операційному доході від
зем „ •• ...
поліпшеної земельної ділянки.
Контрольні запитання.
І.Які методи застосовуються в рамках розглянутого вище доходного
підходу? В чому їх переваги та недоліки з точки зору їх використання в умовах України?
2. Охарактеризуйте відмінності у визначенні земельної ренти, що виникає на землях різного функціонального використання.
3.Наведіть послідовність розрахунку чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки.
4.Чим різняться показники валового, дійсного та чистого операційного доходу від володіння користування та розпорядження поліпшеною земельною ділянкою?
5.Які методи використовуються для визначення чистого операційного доходу, який опосередковується саме земельною ділянкою?
|