Міжнародні підходи до визначення ринкової вартості земельної ділянки та особливості їх застосування в умовах України

У відповідності з міжнародними стандартами оцінки для визначення вартості земельної власності використовуються три загальновизнаних підходи:

порівняльний;

витратний;

дохідний.

Всі вони базуються на принципах кон'юнктури ринку, найефективнішого використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі.

Порівняльний підхід або ринковий використовується при умові розвинутого

й активного ринку землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є доступною. Він базується на принципі заміщення: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме аналогічна інша ділянка з подібними корисними властивостями.

В основі ринкового підходу лежить метод прямого порівняльного аналізу продаж. Для кожної однорідної групи ділянок на підставі ряду фактичних продаж визначається середня чи типова вартість одиниці порівняння. Адаптована вартість земельної ділянки, що оцінюється, визначається як медіанне значення (середина ранжованого ряду) скоригованих цін продаж земельних ділянок-аналогів, в яких враховані існуючі розбіжності з оцінюваною земельною ділянкою.

Цей спосіб застосовується у випадках, коли ділянки істотно відрізняються одна від другої за розміром, але відносно схожі за іншими параметрами.

Витратний підхід застосовують при оцінці земельних ділянок, що освоєні або передбачаються бути освоєними відповідно до найбільш ефективнішого їх використання. В основу підходу покладено принцип доданої прибутковості, що не пов'язана із земельними поліпшеннями. За цим підходом вартість земельної власності розраховують як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку, який прийнятний для забудовника.

Дохідний підхід або методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (земельної ренти) доцільний при оцінці земельної ділянки, яка приносить прибуток або від господарської діяльності, або від здачі ділянки в оренду окремо від будівель і споруд. Вартість земельної власності за цим методом визначається як капіталізована вартість щорічного чистого доходу. Інакше кажучи, вартість ділянки відображає її спроможність приносити прибуток у майбутньому. Перетворення щорічного грошового чистого доходу від використання земельної ділянки в її поточну вартість здійснюється за допомогою ставки капіталізації. Вона встановлюється такою, щоб забезпечити інвестору прийнятний рівень прибутку на вкладений капітал та його відшкодування (відтворення), і залежить від економічних умов, що склалися на момент оцінки.

У світовій оціночній практиці часто застосовують в рамках названих підходів різні методи та їх комбінацію. ~

Вартість земельної ділянки може бути визначена також шляхом поєднання методу капіталізації та методу залишку для землі.

Спочатку методом капіталізації чистого доходу від експлуатації будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці, встановлюється вартість забудованої ділянки. При цьому оцінюється і капіталізується те значення доходу, яке приносила б земельна ділянка за умови її забудови у відповідності з визначеним для неї найбільш ефективним використанням. Далі визначається внесок здійснених покращань в загальну вартість земельної ділянки, який віднімається від неї за методом залишку для землі. Різниця власне і є вартістю земельної ділянки.

Метод капіталізації земельної ренти можливо використовувати в поєднанні з методом співвіднесення. Метод співвіднесення, який базується на принципі вкладу вартості землі в загальну вартість нерухомості, дає змогу визначити вартість земельної власності як частку в ціни продажу або оренди того чи іншого об'єкту нерухомості без необхідності визначення усіх витрат, пов'язаних з їх

спорудженням та експлуатацією. Існують ситуаційні таблиці, де виділено 8-10 ситуаційних класів, кожному з яких відповідає певна доля вартості (оренди) землі. Так, наприклад, в Швейцарії для 8 (найвищого) класу доля землі складає 50% у загальній вартості землі і земельних поліпшень:

Цей метод найзручніший для оцінки землі в районах сталої існуючої забудови, для яких характерна незначна кількість майнових угод з незабудованими чи недавно освоєними земельними ділянками. Механізм використання цих методів такий: визначається чистий дохід від надання в оренду будівель і споруд, далі на підставі даних таблиці ситуаційних класів визначається доля землі, потім визначається розмір чистого доходу, що припадає на земельну ділянку, і нарешті визначений чистий дохід капіталізується за ставкою капіталізації для землі.

Слід зазначити, що принципи, підходи та методи, що застосовуються в міжнародній практиці експертної оцінки земельних ділянок, покладено в основу нормативно-правової бази земельнооціночної діяльності в нашій країні, але через нерозвинутий ринок землі існують певні обмеження та особливості їх використання.

Порівняльний підхід (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок), що максимально зорієнтований на кон'юнктуру ринку, є найбільш привабливим. Однак складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець - держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при співставленні існуючих продажів, відсутності належного обгрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок на розбіжності в місцеположенні і фізичних характеристиках земельної ділянки та врахування особливостей використання прилеглої території.

Дохідний метод (капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельної ділянки) міг би найкраще використовуватися за наявності вторинного ринку оренди землі, який сьогодні практично відсутній. Але навіть в сучасних умовах цей підхід добре працює в поєднанні з методом співвіднесення (визначення частки землі в вартості оренди об'єктів нерухомості), економічним

Глава 9 . Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки

методом або методом залишку для землі (визначення загальної вартості забудованої ділянки з наступним вирахуванням витрат на земельні поліпшення).

Витратний метод (урахування витрат на земельні поліпшення) є на сьогодні найбільш поширеним і використовується як для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель і споруд, так і для оцінки земельних ділянок, що забудовані досить давно. При відсутності даних про ціни продажу забудованих ділянок та витрат на їх освоєння і забудову використовуються експертні оцінки. В цьому випадку достовірність розрахунку вартості земельної власності буде залежати від повноти врахування факторів, що обумовлюють загальну вартість забудованої ділянки, та точності визначення усіх витрат, пов'язаних з її забудовою. При визначенні можливої ціни продажу враховуються такі фактори, як тип забудови, її щільність, місцезнаходження ділянки, вартість інфраструктури, вартість фінансування, податки, попит на забудову, пропозиції землі, рівень конкуренції тощо.

Слід зазначити, що на протязі останніх років в Україні значно укріплена та розширена нормативно-правова база оціночної діяльності, особливо після прийняття національних стандартів, яка все більше відповідає міжнародним вимогам в сфері оціночної діяльності.

Контрольні запитання.

1. Які існують загальновизнані підходи до визначення земельної власності?

2. Які можливі комбінації застосування загальновизнаних підходів, що використовуються у світовій оціночній практиці?

3. Які загальновизнані підходи знайшли найбільшого використання в умовах України?

4. Назвіть існуючі обмеження на використання тих чи інших підходів, що використовуються у світовій оціночній діяльності, на теренах України