ГЛАВА 4. ВИКОРИСТАННЯ МІСТОБУДІВНОЇ ТА ЗЕМЛЕВПОРЯДНОЇ ДОКУМЕНТАЦІЇ В ГРОШОВІЙ ОЦІНЦІ

Містобудівна і землевпорядна документація є однією з найважливіших складових інформаційної бази проведення грошової оцінки земельних ділянок. її використання як джерела інформації визначено чинним законодавством України. .

Частина формалізованої та актуалізованої інформації щодо конкретної земельної ділянки у вигляді окремих показників переноситься з документації та зберігається у земельному кадастрі. Але значна частина інформації просто не може бути формалізована без втрати її змісту. Це так звана середовищна інформація - інформація про сукупність і просторовий розподіл певних факторів, їхню кількість, взаємозв'язки та комплексний вплив на цінність (не слід плутати з вартістю) території, дефіцитність або надлишки земель певного функціонального призначення у відповідному адміністративно-територіальному утворенні або в межах відповідного проекту.

Система містобудівної та землевпорядної документації грунтується на певній правовій основі. Свого часу ця основа була створена в колишньому Радянському Союзі виходячи із завдань управління державою з відповідними функціями. Головні завдання документації визначалися із урахуванням світового досвіду, але базувалися на реаліях соціалістичного господарства.

"Україна є суверенна і незалежна, демократична, соціальна, правова держава" (ст. 1 Конституції України). Переорієнтація основного закону і загальних засад політики на зміцнення незалежності України, а також на розмежування повноважень державних органів влади і органів місцевого самоврядування створює принципово нові соціально-економічні умови розвитку суспільства. Це значною мірою розширило не тільки можливості, але й відповідальність місцевих органів самоврядування за розвиток відповідних територій.

Основні питання самоврядування розв'язуються на рівні територіальних громад міст, сіл і селищ. Вони є власниками землі, рухомого й нерухомого майна, природних ресурсів. Саме містобудівна і землевпорядна документація створює передумови для найраціональнішого використання цієї власності на користь громади та держави.

Особливості, притаманні видам документації, які наведені в цій главі, та їхній вплив на здійснення грошової оцінки і результати такої оцінки описані у дуже скороченому вигляді. Головна мета глави полягає у тому, щоб ознайомити читача з можливостями, які відкриваються перед ним при вивченні різних видів містобудівної та землевпорядної документації й використання її як джерела інформації для здійснення оцінки земельних ділянок.

Аналіз відповідних глав цієї книги допоможе зрозуміти, наскільки важливим є знання можливостей містобудівної та землевпорядної документації й уміння застосувати їх у практичній діяльності при проведенні грошової оцінки.

Загальна перевага містобудівної та землевпорядної документації як сукупного джерела інформації - це наявність прогнозу щодо використання територій і земельних ділянок. Сама по собі інформація щодо стратегічного чи хоча б тактичного погляду в майбутнє значною мірою впливає на вартість земельних ділянок і дає змогу ефективніше здійснювати їхню грошову оцінку.

Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці

Проте є й суттєві відмінності між цими класами документації. Одна з них полягає у різному погляді на об'єкт вивчення.

Територія - частина земної поверхні у визначених межах (кордонах) з властивими їй географічним положенням, природними та створеними діяльністю людей умовами і ресурсами, а також з повітряним простором та розташованими під нею надрами.

Доцільно звернути увагу на подібність за основними ознаками визначення території, яке наведено у Законі України «Про планування і забудову територій» та земельної ділянки, що наведено у Земельному кодексі України.

Земельна ділянка - це частина земної поверхні із установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Наведені визначення чітко вказують на принципові відмінності території та земельної ділянки як філософських категорій. Територія характеризується поєднанням просторової складової й комплексності сприйняття. Основне у сприйнятті території - це функціональне навантаження будь-якого явища. Натомість визначення земельної ділянки зосереджує увагу на ключовому аспекті цієї категорії - наявності обов'язкового визначення прав і всієї сукупності понять, що випливають із неї (наявність суб'єкта права, переліку можливих прав, наслідків виникнення та передачі прав тощо). Перевагу в правильному застосуванні в оціночній діяльності цих відмінностей слід віддавати фахівцям, інакше у практиці виникатиме плутанина, що призведе до значних помилок.

Сфера використання документації регулюється законодавством. Доцільно послідовно розглянути особливості законів, які зумовлюють або регулюють використання документації, а також інших законодавчих актів, що прийняті з метою їхнього розвитку. Необхідно нагадати, що наведений перелік не є вичерпним і його потрібно розглядати лише як орієнтовний. Із внесенням змін у законодавчу базу перелік може зазнавати суттєвих змін.

Містобудування

Порядок розробки, погодження, затвердження та застосування містобудівної документації регулюється двома основними законами: "Про основи містобудування" та "Про планування і забудову територій". Є ще кілька законів "Про архітектурну діяльність" (регулює правовідносини між головним архітектором проекту та замовником), Цивільний кодекс (регулює правовідносини при укладанні договорів підряду), а також "Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування" і Кодекс України про адміністративні правопорушення, які встановлюють відповідальність за порушення законодавства. Закон "Про охорону культурної спадщини" регулює охорону пам'яток містобудування, архітектури та садово-паркового мистецтва.

У дуже наближеному вигляді містобудівна документація є основними напрямками для складання планів соціально-економічного розвитку, які місцеві ради зобов'язані розробляти для відповідних територіальних громад згідно із Конституцією України.

Закон України "Про основи містобудування" прийнятий у 1992 році (в 2001 році до нього внесено суттєві зміни) і містить:

визначення основних термінів, головних напрямів містобудівної діяльності, основних вимог до містобудівної діяльності, об'єктів і суб'єктів містобудування;

компетенцію органів державної влади та місцевого самоврядування у сфері містобудування;

визначення державних стандартів, норм і правил, містобудівної документації, шляхи реалізації містобудівної документації, вимоги до екологічної безпеки;

порядок визначення територій та використання земель для містобудівних потреб, а також визначення права на забудову земельних ділянок;

визначення містобудівного кадастру населених пунктів, державного контролю у сфері містобудування;

встановлює відповідальність за порушення містобудівного законодавства.

Необхідно зупинитися на важливих для оціночної діяльності моментах.

Стаття 1 Закону містить наступне визначення: містобудування (містобудівна діяльність) - це цілеспрямована діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, громадян, об'єднань громадян по створенню та підтриманню повноцінного життєвого середовища, яка включає прогнозування розвитку населених пунктів і територій, планування, забудову та інше використання територій, проектування, будівництво об'єктів містобудування, спорудження інших об'єктів, реконструкцію історичних населених пунктів при збереженні традиційного характеру середовища, реставрацію та реабілітацію об'єктів культурної спадщини, створення інженерної та транспортної інфраструктури.

Із наведеного визначення випливає, що практично всі аспекти господарської діяльності, які так чи інакше пов'язані із зміною вартості будь-якої нерухомості (проектування, будівництво, реконструкція, реставрація) всіх без винятку фізичних та юридичних осіб, підпадає під дію вказаного Закону.

На особливу увагу заслуговує визначення об'єктів містобудування, до яких віднесені:

територія України та території її адміністративно-територіальних одиниць;

функціональні території (зони) адміністративно-територіальних одиниць (території громадської забудови, виробничі, рекреаційні, комунальні, охорони нерухомої культурної та природної спадщини тощо); будинки і споруди, їхні комплекси; комунікації та споруди інженерної й транспортної інфраструктури.

Відповідно до об'єктів містобудування формується номенклатура містобудівної документації. В статті 17 вказано, що "Види, склад, порядок розробки, погодження і затвердження містобудівної документації визначаються актами законодавства". Перелік основних видів містобудівної документації наведено в Законі України "Про планування і забудову територій".

Вимоги до складу, порядку розробки, погодження і затвердження містобудівної документації закріплені в нормах "Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения схем и проектов районной планировки, планировки и застройки городов, поселков и сельских населенньїх пунктов ВСН 38-82", Госгражданстрой, Москва, 1983 год".

Українськими нормами поки що замінено лише один розділ із цього документу. З уведенням в дію Державних будівельних норм ДБН Б. 1-3-97 "Склад,

Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці

зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження генеральних планів міських населених пунктів" відмінено дію розділу "Генеральньїй план" згаданого ВСН 38-82. Інші розділи є чинними.

Закон України "Про планування і забудову територій" прийнятий в 2000 році і містить:

визначення основних термінів, що застосовуються у цьому Законі й охоплює ключові поняття у сфері містобудування;

основи організації планування територій;

порядок організації планування територій на загальнодержавному і регіональному рівнях;

порядок організації планування територій на місцевому рівні;

порядок регулювання планування, забудови та іншого використання територій;

визначення державного контролю за плануванням, забудовою та іншим використанням територій, а також встановлює відповідальність за порушення законодавства під час планування, забудови та іншого використання територій.

На окремих аспектах створення та реалізації містобудівної документації відповідно до згаданого Закону доцільно зупинитися детальніше.

Містобудівна документація затверджується відповідною місцевою радою з визначенням строку її дії та переліку раніше прийнятих рішень, що втрачають чинність, а також тих рішень, до яких необхідно внести відповідні зміни.

Генеральним планом населеного пункту визначаються:

потреби в територіях для забудови та іншого використання;

потреба у зміні межі населеного пункту, черговість і пріоритетність забудови та іншого використання територій;

межі функціональних зон, пріоритетні та допустимі види використання та забудови територій;

планувальна структура та просторова композиція забудови населеного пункту;

загальний стан довкілля населеного пункту, основні фактори його формування, містобудівні заходи щодо поліпшення екологічного і санітарно-гігієнічного стану;

території, які мають будівельні, санітарно-гігієнічні, природоохоронні та інші обмеження їх використання;

інші вимоги, визначені державними будівельними нормами.

Врахування державних інтересів під час планування і забудови територій на місцевому рівні полягає у визначенні потреби в територіях, необхідних для розташування та утримання об'єктів загальнодержавного значення, врахування інших завдань реалізації державної політики щодо використання територій.

При здійсненні планування і забудови територій на місцевому рівні врахування громадських інтересів полягає у визначенні потреби територіальної громади в територіях, необхідних для розташування, утримання об'єктів житлово-комунального господарства, соціальної, інженерно-транспортної інфраструктури, розв'язання інших завдань забезпечення сталого розвитку населеного пункту.

При здійсненні планування і забудови територій на місцевому рівні врахування приватних інтересів полягає у забезпеченні фізичним та юридичним особам рівних можливостей набуття у власність або в користування земельних

ділянок, захисту майнових прав, а також безпечного функціонування об'єктів нерухомості.

Нормативне регулювання планування, забудови та іншого використання територій полягає у прийнятті нормативно-правових актів, зокрема державних будівельних норм, відомчих нормативних документів, регіональних і місцевих правил забудови.

Для забезпечення дотримання вимог законодавства, а також регіональних та місцевих правил забудови, державних стандартів, норм і правил, містобудівної документації фізичним та юридичним особам за їхнім письмовим зверненням надаються єдині умови й обмеження забудови земельних ділянок, вихідні дані на проектування об'єктів містобудування (далі - вихідні дані).

Вихідними даними можуть визначатися також вимоги до пайової участі замовників на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів. Постановою Кабінету Міністрів України №1930 від 30.12.2000 року "Про встановлення граничного розміру залучення коштів замовників на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів" установлено розмір коштів на розвиток відповідної інфраструктури. У цій Постанові зазначено, що граничний розмір залучення коштів замовників на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів з урахуванням вартості робіт, передбачених вихідними даними на проектування, не може перевищувати 25 відсотків вартості будівництва об'єкта незалежно від його функціональнопгпризначення.

Дозвіл на виконання будівельних робіт - це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж і споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт.

Здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законодавством.

Наведені у даному розділі окремі положення Закону "Про планування і забудову територій" дають змогу зрозуміти загальне спрямування цього нормативного акта та які саме аспекти містобудівної діяльності можуть мати суттєвий вплив на результати грошової оцінки земельних ділянок, особливо забудованих або призначених для забудови.

Наприклад, якщо на земельній ділянці проведено частково будівельні роботи (об'єкт незавершеного будівництва), але немає ні дозволу на будівництво, ні вихідних даних то не може бути і дозволу на виконання будівельних робіт. У такому разі майбутній покупець буде змушений не тільки одержати всі необхідні дозволи і понести матеріальні витрати на їх одержання, але й згаяти багато часу. Не виключено, що зазначене самовільне будівництво взагалі не відповідає встановленому функціональному використанню цієї ділянки чи району. Тоді такий об'єкт незавершеного будівництва доведеться демонтувати. А витрати мають враховуватися при грошовій оцінці земельної ділянки.

Контрольні запитання.

1. Чим відрізняються об 'єкти містобудівної та землевпорядної діяльності?

Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці

2. Які основні акти законодавства регулюють розробку містобудівної документації?

І.Який основний зміст Закону України "Про основи містобудування"?

4.Яка принципова структура Закону України "Про планування і забудову територій "?

5.У чому полягає врахування державних, громадських і приватних інтересів? Чи збігаються вони?

6.Чим відрізняється дозвіл на будівництво від дозволу на виконання будівельних робіт? Що таке вихідні дані?

7.Як впливає наявність або відсутність дозволів та вихідних даних на вартість земельної ділянки?

Містобудівна документація

Містобудівна документація - затверджені текстові й графічні матеріали, якими регулюється планування, забудова та інше використання територій.

У даному розділі доцільно розглянути тільки ті аспекти Закону, що пов'язані з грошовою оцінкою земель або мають вплив на результати оцінки. Так, зокрема, тут будуть наведені основні види містобудівної документації та дані роз'яснення щодо них. Це ключове визначення цього розділу. Воно дає розуміння двох основних речей:

1 .Тільки затверджені у встановленому законом порядку текстові й графічні матеріали можуть бути названі документацією. Найдосконаліші розрахунки і обгрунтування разом із найточнішими схемами, але без затвердження є лише

пропозиціями.

2. Документація обов'язково складається з текстових і графічних матеріалів. Зміст та обсяг як текстової, так і графічної частини визначається вимогами до того чи іншого виду документації й залежить від об'єкта, який розглядається (місце в адміністративно-територіальному поділі, розмір, складність та сукупність різних факторів), а також від конкретних вимог, що визначені завданням на

проектування. Для однакових об'єктів документація може дуже суттєво відрізнятись в залежності від конкретних

обставин.

Проектна документація - затверджені текстові та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об'ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні вирішення, а також кошториси об'єктів будівництва.

Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці

Проектну документацію широко використовується при застосуванні експертних методів грошової оцінки земельних ділянок. Слід звернути увагу на відмінності між проектною й містобудівною документацією.

Проектну документацію розробляють для окремих об'єктів містобудування (будинки, споруди), і хоча вона також складається з текстових та графічних матеріалів, проте значно відрізняється за Рис. 4.2 змістом. Потреба в розв'язанні

архітектурних, конструктивних,

технічних і технологічних питань висуває на перший план необхідність детального розгляду властивостей та особливостей окремого будинку, тоді як у містобудівній документації окремий будинок як об'єкт може взагалі бути знехтуваний.

З погляду оцінки головна відмінність полягає в наявності у складі проектної документації кошторису, тобто розрахунку вартості будівництва об'єкта, детальної калькуляції вартості окремих елементів будівництва відповідно до специфікації та вартості виконання окремих будівельних операцій. Кошторис є частиною проекту, форма, зміст і детальність якого визначається державними будівельними нормами. Розроблено спеціальні цінники на матеріали й види робіт, які жорстко контролюються. Відхилення від встановлених нормативів вважається значним порушенням законодавства і залежно від його тяжкості можуть застосовуватися штрафні санкції, адміністративне покарання, а в особливо тяжких випадках - і кримінальне покарання.

Слід зазначити, що містобудівна документація також містить розрахунки вартості здійснення проекту, але це не кошторис. Як правило такі розрахунки виконуються за типовою формою, але вони мають характер техніко-економічних обґрунтувань. На відміну від кошторису розрахунки є наближеними.

Генеральна схема планування території України - містобудівна документація, яка визначає концептуальні вирішення планування та використання території України.

Планування територій на загальнодержавному рівні полягає у розробленні Генеральної схеми планування території України (далі - Генеральна схема), якою передбачається раціональне використання території України, створення і підтримання повноцінного життєвого середовища, охорони довкілля, охорони здоров'я населення, охорони пам'яток історії та культури, визначення державних пріоритетів розвитку систем розселення, виробничої, соціальної й інженерно-транспортної інфраструктури.

Необхідно зазначити, що Генеральна схема існує у двох варіантах:

1) 7 лютого 2002 року було прийнято Закон "Про Генеральну схему планування території України", який містить основні положення та напрямки подальшого розвитку планування території України і складається тільки з текстової частини;

2) Закон розроблено на основі повного складу проекту Генеральної схеми, який схвалено Кабінетом Міністрів України. Цей варіант містить 6 основних томів, 12 додаткових (з характеристиками АР Крим і областей), а також понад 50 різноманітних карт та схем.

З метою створення повноцінного життєвого середовища й сприятливих умов для розвитку економіки, забезпечення ефективного використання потенціалу територій із збереженням їхньої природної та історичної самобутності на основі результатів оцінки природних і антропогенних чинників (вид та щільність забудови, екологічний стан тощо) визначено за видами й режимами переважного використання (рис.4.3):

1) території з інтенсивною, переважно промисловою, міською житловою та громадською забудовою (зона урбанізації), в тому числі:

з критичним рівнем виробничо-містобудівного освоєння (центральна частина Донбасу, міста з населенням понад 500 тис. чоловік, а також міста Севастополь, Сімферополь і Херсон, їхні приміські зони);

з високим рівнем виробничо-містобудівного освоєння (приміські зони Києва, Черкас, Чернігова, Житомира, Вінниці, Полтави, Сум та Кіровограда, райони, що оточують центральну частину Донбасу);

із середнім рівнем виробничо-містобудівного освоєння

(Красноперекопський, Керченський промислові райони Автономної Республіки Крим, Нікопольський марганцеворудний басейн та Західний Донбас; території, що прилягають до решти обласних центрів та розвинених промислових центрів із населенням понад 50 тис. чоловік, які відіграють роль переважно міжрайонних

центрів розселення);

2) території переважно агропромислового виробництва та сільської забудови

(зона сільського господарства);

3) території та об'єкти природно-заповідного фонду, ліси, водно-болотні угіддя, землі водного фонду, рекреаційного й оздоровчого призначення, інші природні території, важливі для збереження біологічного і ландшафтного різноманіття (зона національної екологічної мережі);

4) території (зона) радіаційного забруднення, в тому числі відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, гарантованого добровільного відселення, посиленого радіоекологічного контролю.

Законом визначено напрям регулювання економічного і соціального розвитку (обмеження або стимулювання певних видів діяльності), а також передбачено ряд заходів для вдосконалення систем розселення, створення умов сталого розвитку населених пунктів із метою забезпечення дотримання гарантованих державою соціальних стандартів проживання.

У законі міститься перелік територій, розвиток яких потребує державної підтримки, заходи щодо розвитку соціальної, інженерно-транспортної інфраструктури, формування екологічної мережі, а також визначено етапи та механізми її реалізації.

Територіальні ресурси держави, на відміну від фінансових, матеріальних або демографічних, при сталих умовах є незмінним. Тому в межах державного кордону території різного функціонального призначення можуть тільки перерозподілятися за принципом замкненого балансу. Неможливо планувати збільшення промислових територій чи заповідників, не передбачивши одночасно

Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці

зменшення інших територій. Генеральна схема є суто політичним документом, який визначає пріоритети держави у використанні власних територій. На рівні Генеральної схеми визначаються лише загальні завдання у територіальному розвитку регіонів, доцільність стримування надмірно індустріалізованих або надання підтримки депресивним регіонам, перерозподіл населення через розвиток систем розселення, аналіз територіальних диспропорцій та розробка рекомендацій щодо їх подолання.

За рішенням Кабінету Міністрів України можуть розроблятися схеми планування окремих частин території України - кількох областей, узбережжя Чорного та Азовського морів, міжнародних транспортних коридорів, прикордонних територій тощо.

Містобудівна документація загальнодержавного значення становить інтерес для землеоціночної діяльності, насамперед, з погляду прогнозування загальних напрямів функціонального перерозподілу територій і можливих змін цін на земельні ділянки певного функціонального призначення в тому чи іншому регіоні.

Схема планування території - містобудівна документація, яка визначає принципові вирішення планування, забудови та іншого використання відповідних територій адміністративно-територіальних одиниць, їхніх окремих частин.

У схемах планування територій на регіональному рівні визначають заходи реалізації державної політики і враховують державні інтереси при плануванні цих територій, їхні історичні, економічні, екологічні, географічні й демографічні особливості, етнічні та культурні традиції. Детальніше головні завдання і порядок розробки й затвердження цього виду робіт викладено у статтях 7-9 Закону "Про планування і забудову територій".

Наведений вид документації, незважаючи на узагальнену назву, має суттєві відмінності у змісті й включає три підвиди документації: схему планування території області; схему планування території району; схему планування території (сільської, міської) ради.

Схема планування території АР Крим чи області за змістом і спрямованістю наближається до Генеральної схеми. Це в основному політичний документ регіонального значення, в якому визначають регіональні пріоритети використання територіальних ресурсів з урахуванням загальнодержавних завдань та інтересів суміжних адміністративно-територіальних одиниць, а також пропорції розподілу основних ресурсів (трудові, економічні, соціальні, водні, енергетичні, екологічні тощо).

Основні креслення (опорний та проектний плани) виконують на карті масштабу 1:200 000 - 1: 100 000.

На рисунку 4.4 наведено фрагмент схеми планування території Луганської області. Картографічна основа виконана в електронному вигляді (матеріал наданий інститутом "Діпромісто" м. Київ).

З метою чіткішого усвідомлення результатів такої роботи для грошової оцінки слід розглянути лише один аспект — вимогу статті 8 Закону "Про планування і забудову територій": "спеціально уповноважений орган з питань містобудування та архітектури Автономної Республіки Крим, обласні, районні

державні адміністрації відповідно до своїх повноважень: інформують населення через засоби масової інформації та письмово органи місцевого самоврядування, в тому числі органи місцевого самоврядування територій суміжних адміністративно-територіальних одиниць, про розроблення схем планування відповідних територій".

Недотримання вказаного принципу за радянських часів призвело до ігнорування інтересів населення і суміжних регіонів. Для підтвердження цього варто лише подивитися на карту України й звернути увагу на розташування АЕС. Практично всі вони знаходяться на межі областей за принципом "на тобі боже, що мені не гоже", тобто податки і вигоди від їхньої роботи залишаються на території областей, де розміщені АЕС, але в разі аварій наслідки значною мірою поширюються на сусідні території. Досить згадати карту радіоактивних плям, що утворилися враслідок Чорнобильської катастрофи, які, крім Київської області, поширилися в Житомирській, Рівненській і Чернігівській областях України, а також у Білорусі та Росії. Причому згоди сусідніх областей ніхто не питав і ніяких компенсацій не виплачували.

У наведеному прикладі показано, як вартість земельних ділянок у зоні впливу таких об'єктів була значно знижена без будь-якої можливості захистити свої права з боку постраждало!' сторони. Тепер після введення в дію Закону "Про планування і забудову територій" така ситуація має бути виключена.

Схема планування території області повинна містити графічні матеріали, на яких відображено:

функціональне зонування території, існуючі й запроектовані населені пункти та їхні межі, центри систем і підсистем розселення;

рекомендовані території для розміщення нових промислових, аграрних, рекреаційно-курортних та інших комплексів;

великі зони масового відпочинку, туризму, приміські й зелені зони міст; зони, що охороняються, зони особливого режиму;

землі держземфонду та держлісфонду з виділенням лісів 1-ї групи і заповідників;

межі сільськогосподарських територій із виділенням зон меліорації й

зрошення;

принципові напрямки трас магістральних транспортних та інженерних комунікацій, іригаційних каналів і водосховищ;

зони залягання корисних копалин, небезпечних геологічних та гідрологічних процесів (зони затоплення, сейсмічності, карстів), зони забруднення, а також розташування захисних споруд.

Текстові матеріали містять основні техніко-економічні показники, результати аналізу сучасного стану та пропозиції щодо подальшого використання:

природні передумови розвитку території (геологічні, інженерно-будівельні, гідрометеорологічні умови й обмеження) та можливий вплив на певні види діяльності,

аналіз сучасного стану продуктивних сил, розміщення значних об'єктів підрприємництва, перспективи їхнього розвитку;

аналіз системи розселення та пропозиції щодо її вдосконалення;

стан інженерно-транспортної інфраструктури, можливості стосовно забезпечення подальшого розвитку відповідної території;

пропозиції щодо перерозподілу функціонального зонування території;

створення, зміни меж або режиму використання приміських і зелених зон;

аналіз стану навколишнього природного середовища та пропозиції щодо бажаних параметрів на майбутнє, шляхи досягнення проектних показників.

Структура і зміст текстових та графічних матеріалів в усіх схемах планування територій (область, район, міська, сільська рада) подібні, відмінності зумовлені масштабом і ступенем генералізації тих чи інших показників, а також індивідуальними особливостями території та завданням на проектування.

Схема планування території району (адміністративного району, а не району міста) за структурою і загальним спрямуванням нагадує схему планування області, але має більш господарську спрямованість. Це значною мірою пов'язано з масштабом проблем та можливостями їхнього розв'язання. Графічні матеріали розробляють на основі карт масштабу 1:10 000 або 1:25 000.

Графічні матеріали суттєво впливають на зміст роботи. При плануванні території області на карті (м-б 1:300 000) можуть бути відображені лише значні елементи. Навіть невеличкі села і хутори не завжди відображають на такій карті, не кажучи вже про окремі земельні ділянки. Так, при прокладанні траси автодороги на рівні схеми планування території області визначають принципово, по землях яких районів, міських і сільських рад має бути прокладена дорога, як вона "впишеться" в рельєф, де вона перетинатиме річки й водотоки, скільки і яких земель необхідно буде вилучити для її будівництва у межах кожної адміністративно-територіальної одиниці.

Така ж робота на рівні схеми планування території району може вже врахувати, які саме земельні ділянки потрапляють у зону будівництва при прокладанні дороги, якому землевласникові чи землекористувачеві доведеться сплатити компенсацію і навіть орієнтовно визначити розмір такої компенсації з урахуванням функціонального призначення земель та їхньої якості. Звичайно, ці розрахунки будуть орієнтовні, але вони грунтуватимуться на врахуванні конкретної ситуації.

Переваги районного рівня порівняно з обласним полягають у значнішій деталізації зонування і визначенні меж. Недоліками є зниження комплексності оцінки, внаслідок чого фактори, які формуються за межами відповідних територій, можуть бути не в повній мірі враховані при оцінці.

Схема планування території (сільської, міської) ради - це документація, яку умовно можна вважати техніко-економічним обґрунтуванням майбутнього перерозподілу земель відповідної ради за функціональним призначенням. Головне завдання такої схеми - визначити потреби у зміні меж населених пунктів, потреби в територіях, передбачених для того чи іншого виду використання, й проаналізувати можливості покриття цих потреб і встановити види та місце розташування територій, функціональне призначення яких має бути змінено.

Наведемо приклад розв'язання проблеми. Згідно з пунктом 5 частини 1 статті 31 Закону "Про місцеве самоврядування в Україні" до повноважень виконавчих органів місцевого самоврядування належить "визначення у встановленому законодавством порядку відповідно до рішень ради території, вибір, вилучення (викуп) і надання землі для містобудівних потреб, визначених

містобудівною документацією". Тобто, перш ніж місцева рада матиме право дати дозвіл на вилучення (викуп) та надання землі, наприклад, для садибного будівництва чи розміщення підприємства, необхідно визначити, чи є така можливість і чи не буде цим завдано шкоди подальшому розвитку населеного пункту. Території, визначені для містобудівних потреб, резервують, і їх подальше використання обмежується, а це вже впливає на вартість земельної ділянки.

У статті 11 Закону "Про планування і забудову територій" сказано, що схемами планування територій на місцевому рівні у разі необхідності може визначатися доцільність розроблення генеральних планів окремих населених пунктів. Такий запис зумовлений тим, що вартість і строки виконання схеми планування території відповідної ради набагато (іноді в кілька разів) менші, ніж розроблення генерального плану. Тому, коли немає потреби у детальному аналізі містобудівної ситуації або в межі ради входить кілька невеликих сільських населених пунктів, відпадає потреба у розробці для кожного з них генерального плану та витрачати кошти і час.

Містобудівна документація регіонального рівня становить інтерес для землеоціночної діяльності широкими можливостями щодо одержання інформації, необхідної для оцінки конкретних земельних ділянок. Іноді ця документація є єдиним джерелом одержання комплексної інформації (межі приміських і зелених зон, курортно-рекреаційних зон у поєднанні із зонами забруднення, залягання корисних копалин тощо). Особливо це стосується випадків оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів. Переважна кількість показників, які містяться в розрахункових алгоритмах, формулах і таблицях, може бути одержана саме з містобудівної документації регіонального рівня.

Контрольні запитання.

8. У чому відмінність містобудівної та проектної документації?

9.Які головні завдання Генеральної схеми планування території України?

10. Які території виділені в Україні Генеральною схемою за видами та режимами переважного використання?

11. Які ще загальнодержавні проекти чи програми можуть розроблятися, і на підставі чого?

12. Які три підвиди схем планування територій виділяють і чим вони відрізняються ?

13. Чому право затвердження схем планування територій належить виключно радам відповідного рівня?

4.3 Генеральний план та інші види містобудівної документації