Місцевий та локальний рівні землевпорядної документації

До цього (або цих рівнів) належить переважна більшість уже розробленої й такої, що нині розробляється, землевпорядної документації. Вона становить професійний інтерес для оцінювачів тому, що містить найбільш конкретну та зрозумілу інформацію. Використання цієї інформації у практичній діяльності оцінювачів значно спрощує і прискорює оцінку. Проте не слід ідеалізувати ситуацію й штучно обмежувати джерела інформації виключно землевпорядною документацією місцевого та локального рівнів.

За структурою проект землеустрою нагадує схему використання та охорони земель областей чи районів (схеми землеустрою районів), але з урахуванням масштабу об'єкта проектування й особливостей його дослідження та розробки системи заходів для поліпшення землеустрою:

Загальні відомості

Оцінка природно-ресурсного потенціалу та екологічної стабільності землекористування:

Організація землекористування

Формування обтяжень та обмежень щодо використання земель

Формування земельних відносин

Система землеустрою

Еколого—економічна і соціальна ефективність

Висновки та пропозиції

Загалом схеми (проекти) землеустрою призначені для:

науково обгрунтованого перерозподілу земель, формування раціональної системи землеволодінь та землекористувань з усуненням недоліків у розташуванні земель, створення екологічно сталих ландшафтів і агросистем;

інформаційного забезпечення правового, економічного, еколого-економічного та містобудівного механізмів регулювання земельних відносин на всіх рівнях господарювання (національний, регіональний, локальний, господарський) шляхом розроблення пропозицій стосовно встановлення особливого режиму й умов використання земель, наданих у власність чи користування, включаючи оренду;

здійснення заходів щодо прогнозування, програмування, планування, організації раціонального використання та охорони всіх земель незалежно від форми власності на всіх рівнях (національний, регіональний, локальний, господарський);

організації територій сільськогосподарських підприємств із створенням просторових умов, що забезпечують еколого-економічну оптимізацію використання та охорони земель сільськогосподарського призначення і раціональне функціонування сільськогосподарського виробництва, впровадження прогресивних форм організації управління землекористуванням, удосконалення складу та розміщення земельних угідь, системи сівозмін, сіножатей і пасовищеоборотів;

розроблення системи заходів щодо збереження й поліпшення природних ландшафтів, відновлення і підвищення родючості грунтів, рекультивації порушених земель і землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, висушування, зсувів, вторинного засолення і заболочування, ущільнення, забруднення промисловими відходами й хімічними речовинами та інших видів деградації, а також щодо консервації деградованих і малопродуктивних земель та запобігання іншим Негативним явищам;

організація територій несільськогосподарських підприємств, організацій і установ з метою створення умов для ефективного землекористування та обмежень і обтяжень у використанні земель.

Крім зазначених завдань схем (проектів) землеустою, завданням на проектування можуть бути встановлені й інші спеціальні вимоги.

Масштаби схем землеустрою зумовлюються розмірами проекту - від 1:25 000 для дуже великих утворень до 1:2000. Найбільш поширеними є масштаби 1:10 000 та 1:5000, які використовують для схем землеустрою сільських рад і окремих господарств. Трапляються застарілі проекти та схеми, виконані на безмасштабних планах.

Найбільшу користь зазначений вид документації дає при здійсненні грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення незалежно від того, в межах чи за межами населених пунктів вони розташовані.

Окремо слід зупинитися на проектах використання й охорони земель населених пунктів. На особливу увагу заслуговують програми використання та охорони земель міст Києва і Севастополя, які розробляють Київська і Севастопольська міські державні адміністрації й затверджують відповідні ради. Специфіка цих документів полягає в особливому статусі цих міст, визначених Конституцією України та їхніми великими розмірами.

Межа згаданих міських рад охоплює територію, яка наближається до площі адміністративного району. Складна структура й багатоманітність земель різного функціонального призначення робить виконання таких проектів дуже трудомісткими. Відповідно до масштабів розв'язуваних завдань і за результатами прийнятих рішень ці проекти можуть бути прирівняні до обласних схем використання та охорони земель. А за вимогами до деталізації й принциповості вони мають бути віднесені до свого виду робіт - схем (проектів) використання та охорони земель населених пунктів.

Слід зазначити, що нині розробка такого виду землевпорядної документації, як проекти використання й охорони земель (проекти землеустрою) населених пунктів, ще не набула значного поширення і має швидше експериментальний характер, ніж регулярний. Для прикладу можна навести розробку план земельно-господарського устрою м. Ізмаїл Одеської області.

Проекти встановлення на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень (у тому числі населених пунктів) розробляють із метою розподілу земель з установленням на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень, територій з особливим правовим режимом у місцях проживання і господарювання населення, меж міст, селищ і сіл, меж земельних ділянок власників та користувачів землі (в тому числі орендарів).

Проекти встановлення на місцевості меж складаються з кількох розділів, де описується місцерозташування місцевості, на якій встановлюють відповідні межі; опис земель, що підлягають розмежуванню; детальний опис проходження лінії розподілу; каталог геодезичних координат кутів повороту, довжини ліній та іншу необхідну для ідентифікації інформацію.

Часто такі проекти містять коротку історичну довідку, що дає змогу проаналізувати ретроспективу та тенденції територіального розвитку відповідної адміністративно-територіальної одиниці або населеного пункту. До проекту, як правило, додається схема, виконана на топографічній основі відповідного масштабу.

Слід чітко розрізняти кілька важливих етапів у встановленні меж населених пунктів:

1. Обгрунтування зміни меж населеного пункту здійснюється в генеральному плані населеного пункту і навіть після затвердження відповідною місцевою радою ніяких правових наслідків не має. У більшості випадків території, які передбачається приєднати до населеного пункту знаходяться за межами території, що належить відповідній раді. Конституцією України (розділ XI) закріплені права кожної територіальної громади, тому вилучення будь-яких територіальних (земельних) ресурсів без згоди власника, який має права щодо такої території, неможливе.

2. Проведення узгодження стосовно зміни меж населеного пункту з суміжними територіальними громадами або власниками й оформлення досягнутих угод у вигляді договорів чи погодження проекту відведення землі.

3. Замовлення проекту встановлення на місцевості нових меж адміністративно-територіального утворення та його розроблення.

4. Затвердження проекту згідно із Земельним кодексом України і встановлення меж у натурі.

Перший етап забезпечується містобудівною документацією, другий має бути віднесений до здійснення повноважень органом місцевого самоврядування і тільки два останніх етапу забезпечуються розробленням та затвердженням землевпорядної документації.

Зазначений вид документації має велику цінність при проведенні грошової оцінки у разі виникнення спорів щодо належності земельної ділянки до тієї чи іншої категорії земель.

Дуже подібним за змістом є здійснення обґрунтування розміщення і встановлення меж територій з особливими природоохоронними, рекреаційними і заповідними режимами. Враховуючи це, доцільно розглядати вказані види землевпорядної документації разом. Особливість виконання цього виду документації випливає з самої назви.

Виділення згаданого виду проектів в окремий вид документації пояснюється специфічними вимогами до організації територій з особливими природоохоронними, рекреаційними й заповідними режимами. Особливо це стосується навколишніх територій і зумовлено тими обмеженнями, що випливають з особливого статусу земель, які охороняються.

Проекти створення нових і впорядкування існуючих землеволодінь та землекористувань є основою для проведення земельної реформи в кожному конкретному випадку (на території району або сільської ради).

Основна мета даного виду землевпорядної документації - визначити заходи щодо оптимізації встановлення меж окремих земельних ділянок з урахуванням розмірів, якості грунтів, рельєфу та інших характеристик, що впливають на забезпечення збереження і поліпшення природних ландшафтів, відновлення та підвищення родючості грунтів, а також щодо рекультивації порушених земель і землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, висушування, зсувів, вторинного засолення та заболочування, ущільнення, забруднення промисловими відходами і хімічними речовинами.

Проекти землеустрою щодо створення нових землеволодінь і землекористувань розробляють із метою обґрунтування розмірів і меж земельних ділянок з урахуванням вимог щодо раціонального використання та охорони земель.

Рис. 4.8 Фрагмент проекту землеустрою

Проекти землеустрою щодо створення нових землеволодінь і землекористувань розробляють на основі схем землеустрою та техніко-економічних обґрунтувань використання й охорони земель адміністративно-територіальних утворень і територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення з урахуванням матеріалів попереднього погодження місця розташування об'єкта землеустрою.

Проектами землеустрою щодо впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань передбачаються заходи щодо впорядкування структури земельних угідь, усунення черезсмужжя, далекоземелля, ламаності меж, ерозійних процесів та інших екологічних наслідків нераціонального використання земель і створення територіальних умов для функціонування всіх галузей економіки,

формування й удосконалення раціональної системи існуючого землеволодіння та землекористування.

Відмінністю вказаного виду документації є те, що навіть після затвердження він може самостійно використовуватися як інформаційна база в дуже обмеженому вигляді. Результатом розроблення проекту створення нових і впорядкування існуючих землеволодінь та землекористувань є обгрунтування оптимальної структури землеволодінь і землекористувань. Але навіть після затвердження проекту у встановленому порядку для його реалізації необхідно виділити відповідні земельні ділянки і встановити їхні межі в натурі. Це здійснюють на іншій стадії проектування.

Залежно від розміру території, яка охоплена проектом, масштаб графічних матеріалів може бути 1:10 000 або 1:5000. Значно менше використовують масштаб 1:2000.

Технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Межі земельної ділянки у натурі (на місцевості) встановлюють відповідно до топографо-геодезичних і картографічних матеріалів.

Встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюють на основі технічної документації із землеустрою, якою визначається місцеположення поворотних точок меж земельної ділянки у натурі (на місцевості).

Документацію із землеустрою щодо встановлення меж житлової та громадської забудови розробляють у складі генерального плану населеного пункту, проектів розподілу територій і вона є основою для встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості).

Межі земельної ділянки у натурі (на місцевості) закріплюють межовими знаками встановленого зразка.

У разі, якщо межі земельних ділянок в натурі (на місцевості) збігаються з природними та штучними лінійними спорудами і рубежами (річки, струмки, канали, лісосмуги, шляхи, шляхові споруди, паркани, огорожі, фасади будівель та інші лінійні споруди і рубежі тощо), межові знаки можна не встановлювати.

Власники землі та землекористувачі, у тому числі орендарі, зобов'язані дотримуватися меж земельної ділянки, закріпленої в натурі (на місцевості) межовими знаками встановленого зразка.

Межові знаки здають за актом під нагляд на збереження власникам землі та землекористувачам, у тому числі орендарям.

Проекти відведення земельних ділянок у власність або користування, відмежування (встановлення) в натурі (на місцевості) вилучених (викуплених) і відведених земельних ділянок є найпоширенішим видом землевпорядної документації в останні роки. Це пов'язано з проведенням земельної реформи.

Чинним Земельним кодексом досить чітко визначено процедури щодо відчуження земельних ділянок, яке здійснюється з будь-якою метою (надання у власність, користування, перехід права власності та ін.). Тому немає потреби повторювати основні вимоги до всіх процедур, але варто звернути увагу на те, що практично в кожному випадку розробляють проект відведення земельної ділянки.

Замовляє проект відведення земельної ділянки спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Проект містить опис

земельної ділянки, опис або схему її розташування, план земельної ділянки та опис її меж. Проект вважається реалізованим у разі встановлення меж земельної ділянки в натурі. Для здійснення грошової оцінки важливою є наявність у проекті таких показників, як розмір земельної ділянки та її призначення.

Підготовка документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку або право користування нею (державні акти), також належить до землевпорядної документації. Цьому виду документації доцільно присвятити більше уваги. Слід звернути увагу на те, що державний акт є найважливішим документом, який, по-перше, посвідчує правомірність володіння чи користування тією чи іншою особою відповідною земельною ділянкою, а по-друге, містить основну інформацію щодо оцінюваної земельної ділянки:

ім'я (назва) власника (користувача);

підстава для надання земельної ділянки;

дата реєстрації акта;

місцерозташування земельної ділянки;

форму власності (користування);

час, на який надано право користування;

функціональне призначення.

В акті міститься також опис основних земель, що є у складі даної земельної ділянки.

Розробляють технічну документацію зі складання державного акта державні та інші землевпорядні організації на основі технічного завдання, яке видає районний (міський) відділ (управління) земельних ресурсів Держкомзему України. До технічної документації зі складання державного акта обов'язково додається справа щодо підготовки рішення про передачу земельної ділянки у власність або в користування.

Перенесення в натуру (на місцевість) чи відновлення всіх поворотних точок меж земельної ділянки здійснюють геодезичними методами з прив'язкою їх до пунктів державної геодезичної мережі. За результатами виконаних робіт складають технічний звіт.

Державну реєстрацію державних актів, що посвідчують право приватної власності на землю або право постійного користування нею, здійснюють районна, міська, селищна, сільська рада. Забезпечення реєстрації покладається на органи земельних ресурсів.

Розгляд і затвердження землевпорядної документації визначено у статті 186 Земельного кодексу України й провадяться в такому порядку:

1) прогнозні матеріали, техніко-економічні обгрунтування використання та охорони земель і схеми землеустрою після погодження їх у встановленому порядку розглядаються і затверджуються відповідними органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування;

2) проекти створення нових землеволодінь і землекористувань після погодження їх у встановленому порядку розглядаються і затверджуються відповідними органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування;

3) проекти відведення земельних ділянок із земель державної чи комунальної власності затверджуються органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які надають і вилучають земельні ділянки;

4) проекти внутрігосподарського землеустрою сільськогосподарських підприємств, установ і організацій, особистих селянських фермерських господарств після погодження їх із сільськими, селищними, міськими радами або районними державними адміністраціями розглядаються і затверджуються власниками землі або землекористувачами;

5) робочі землевпорядні проекти, пов'язані з упорядкуванням, докорінним поліпшенням та охороною земель, раціональним їх використанням, розглядаються і затверджуються замовниками цих проектів.

Зміни до землевпорядних проектів та інших матеріалів з питань землеустрою вносяться за рішенням органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування або власників землі та землекористувачів, які затвердили ці проекти.

Контрольні запитання.

І.Яка схематична структура проекту землеустрою сільгосппідприємства чи сільської ради?

2.У чому подібність і відмінність схем землеустрою та охорони земель області чи району і проектів землеустрою сільгосппідприємства або сільської ради?

3.Які головні завдання проектів землеустрою сільгосппідприємства чи сільської ради?

4.Які завдання розв'язуються для проектів встановлення на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень у містобудівній і землевпорядній документації?

5.Які головні завдання розв'язуються в проектах створення нових та впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань?

6. У чому користь для грошової оцінки проектів відведення земельних ділянок у власність або користування, відмежування (встановлення) в натурі (на місцевості) вилучених (викуплених) і відведених земельних ділянок та державних актів?