Підходи до визначення ставки капіталізації

Існує декілька підходів визначення ставки капіталізації:

метод екстракції;

метод комулятивної побудови (метод "підсумовування ризиків");

поелементний метод;

метод зв'язаних інвестицій;

метод Елвуда.

Найбільш надійним методом визначення ставки капіталізації є метод екстракції, відповідно до якого на підставі аналізу зібраних на ринку даних про співвідношення орендної плати до ціни продажу земельних ділянок,

розраховується ставка капіталізації як частка річного чистого доходу ( Д _оа ) у

ціні продажу подібної земельної ділянки (земельної ділянки-аналогу) за ринкових

умов(//_ян ):

П

С_к =-2-22-" ан

Слід зауважити, що використання цього методу можливе лише за умови розвинутого ринку землі та її оренди.

В кумулятивний спосіб величина ставки капіталізації чистого доходу визначається за формулою:

С =Б +У Р.

К К / і І

Слід зазначити, що встановлення ставки капіталізації комулятивним способом є результатом саме розрахунку, а не підсумовуванням кимсь раніше встановлених коефіцієнтів, оскільки їх розмір встановлюється для конкретного об'єкту, на конкретну дату (дату оцінки), з урахуванням впливу цілої системи чинників, що відображають конкретні ринкові умови.

При застосуванні поелеметного методу ставка капіталізації для землі може бути визначена як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Загальна ставка капіталізації в практиці розрахунків може формалізуватися шляхом зважування кожної ставки капіталізації її часткою в загальній вартості нерухомості:

С.„ =С хсі +С, хе!

де: Б_к - безризикова процентна ставка (коефіцієнт);

г_і - 1-ий ризик;

П - кількість ризиків.

До ризиків, що враховуються при визначенні ставки капіталізації, можуть бути включені: ризики на вкладення інвестицій, на ліквідність земельної ділянки, на менеджмент, а також ризики, пов'язані з управлінням інвестиціями, інфляційними очікуваннями, станом економіки в конкретній галузі та ін.

Безризикова ставка використовується в якості базової ставки до якої добавляються інші складові процентної ставки.

Рекомендується базову ставку брати на рівні ставок по найбільш надійних валютних депозитах Українських банків найвищої категорії надійності з помісячним нарахуванням відсотків після компенсації інфляційних очікувань відносно долара США та відрахування податку на прибуток. Якщо для визначення безризикової ставки використовуються середньоєвропейські показники по безризиковим операціям, то необхідно враховувати надбавку за високий ступень ризику на інвестиційні вкладання в Україні («ризик країни»).

Термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшим ніж термін банківських депозитів, а сума інвестицій може перевищувати типову суму депозиту, що потребує компенсації відмінностей в умовах інвестування.

Ліквідність показує, наскільки швидко нерухомість може бути перетворена у гроші. Нерухомість на відміну від банківських вкладів не може бути у короткий час обернена в гроші без суттєвих втрат у вартості, особливо це стосується земельної власності. За суттю, поправка на низьку ліквідність, є поправка на термін продажу об'єкту, або пошуку нового орендатора у випадку банкрутства чи відмови від оренди існуючого орендатора.

Інвестиційний менеджмент потребує додаткової компенсації, що пов'язано з необхідністю вибору можливих варіантів фінансування та прийняттям рішень щодо утримання чи продажу об'єкта.

Якщо інвестиції в прибуткову нерухомість характеризуються рівнем ризику нижче середнього, то необхідно враховувати компенсацію ризиків, що притаманні галузі.

де: г< загальна ставка капіталізації для поліпшеної земельної

^заг - ділянки; ґ~< ставка капіталізації для землі;

зем

Л доля (частка) землі в загальній вартості поліпшеної земельної

^зем - ділянки;

г* ставка капіталізації для земельних поліпшень;

зп .

л доля (частка) земельних поліпшень в загальній вартості

поліпшеної земельної ділянки;

Оскільки земля не зазнає зносу і її вартість з часом може тільки збільшуватися, то для земельних поліпшень - будинків, будівель, споруд тощо, -знос посідає одне з найсуттєвіших місць серед факторів ціноутворення і зумовлює втрату їх вартості, що передбачає формування фонду покриття за рахунок доходу від нерухомості. Дія фактора зносу пояснює і часові відмінності в отриманні доходу. Земля гарантує постійне отримання доходу, а поліпшення лише протягом певного часу - терміну їх економічного життя.

Можливість отримання доходу, необмеженого у часі, є підставою для прирівняння ставки капіталізації для землі до ставки дисконту - ставки доходу на капітал. Таким чином, ставка капіталізації для землі не повинна включати надбавку на покриття капіталу, з огляду на припущення, що перепродаж земельної ділянки відбудеться за ціною, яка дорівнює сумі первісних інвестицій. Отже, у загальній ставці капіталізації норма повернення стосується лише капіталу, що припадає на земельні поліпшення.

Виходячи з викладеного вище, загальну ставку капіталізації можливо представити у такому вигляді:

с_заг = с_зем х д_зем + с_зп х д_зп = с_хм х(і -д₃„)-+ (Є_хм + н)

хд = С +Нхд

зп зем зп

де: // норма повернення капіталу.

Норма повернення капіталу при формуванні фонду покриття шляхом прямолінійного повернення капіталу без врахування знецінення капіталу у часі (метод Ринга) може бути визначена таким чином:

я = 1

Т

де: Т - залишковий строк економічного життя земельних поліпшень.

Норма повернення капіталу при формуванні фонду покриття доходом, що надходить постійним ануїтетом за тією ж відсотковою ставкою, що й норма доходу на капітал з урахуванням знецінювання капіталу у часі (метод Інвуда), може бути визначена так:

Я = 8РР (і,п) =

(1 + і)^л-1

де: і - відсоткова ставка, що дорівнює нормі доходу на капітал (нормі віддачі).

Існують й інші підходи для розрахунку норми повернення капіталу. Знаючи загальну ставку капіталізації та термін економічного життя земельних поліпшень, що залишився, можна визначити ставку капіталізації для землі:

С =С -Нхд

зем заг зп

Оскільки при_| купівлі земельних ділянок може використовуватися як власний, так і позиковий капітал, то для розрахунку загальної ставки капіталізації використовується метод зв'язаних інвестицій. В основу цього методу покладений принцип забезпечення доходу для кожної із інвестиційних складових.

Ставка капіталізації на позиковий капітал називається іпотечною сталою

( л_ш ) і розраховується за формулою:

щорічні виплати з обслуговування боргу К_т _ ■

основна сума іпотечної позички

Іпотечна стала виступає функцією процентної ставки, частоти амортизації боргу та умов кредиту. Якщо умови кредиту відомі, іпотечну сталу можливо визначити за фінансовими таблицями - вона буде представляти собою суму процентної ставки та коефіцієнту фонду погашення.

Ставка капіталізації на власний капітал (К_с ) представляє собою не тільки

норму прибутку на капітал, а поєднує в собі норму прибутку та норму повернення капіталу і розраховується за формулою:

грошові надходження до відрахування податків

К_т =

сума вкладених власних коштів

Відношення суми кредиту до вартості нерухомості представляє собою кредитну долю ( М ) в загальній сумі інвестицій, тоді доля власного капіталу становитиме (М -1) . Коли відомі ставка капіталізації на позиковий капітал ( К_т ) і ставка капіталізації на власний капітал (К_с ), загальна ставка капіталізації за методом зв'язаних інвестицій розраховується за формулою:

Я₀=К_тхМ + К_сх(1-М)

Існує думка, що методу зв'язаних інвестицій притаманні деякі недоліки, оскільки в ньому не враховується термін періоду капітальних вкладень, а також зниження чи підвищення вартості нерухомості на протязі цього періоду. Для врахування цих факторів при визначенні загальної ставки капіталізації, коли використовується власний і позиковий капітал, використовується метод Елвуда.

Формула Елвуда для розрахунку загальної ставки капіталізації має вигляд:

К_о = К_с - М х С + сіер - арр х (8РР )

загальна ставка капіталізації;

ставка доходу власний капітал;

відношення іпотечного кредиту до вартості нерухомості (кредитна доля в загальній сумі інвестицій);

іпотечний коефіцієнт;

зниження вартості нерухомості за прогнозний період;

підвищення вартості нерухомості за прогнозний період;

коефіцієнт фондопогашення при ставці л_с для прогнозного періоду володіння.

Іпотечний коефіцієнт може бути розрахований за формулою:

(замортизована) на протязі прогнозного періоду; і - іпотечна стала.

Іпотечний коефіцієнт С - це табличне значення, що приведено в «С-таблицях» Елвуда.

Метод Елвуда дозволяє досить швидко розрахувати коефіцієнти капіталізації при широкому діапазоні зміни коефіцієнта іпотечної заборгованості завдяки використання табличних значень цих коефіцієнтів.

Контрольні запитання.

І.Які існують загальні підходи до визначення ставки капіталізації для землі?

2.Які підходи до визначення ставки капіталізації для землі можуть (знайшли) розповсюдження в практиці земельнооціночної діяльності в Україні?

3. В якому випадку можливо прирівнювати ставку капіталізації для землі та ставку дисконту?

4.Які судження покладено при розрахунку безризикової складової при кумулятивному розрахунку ставки капіталізації?

5. Який існує зв 'язок між ставкою капіталізації та терміном повернення інвестицій, спрямованих у землю?