Пиши Дома Нужные Работы

Обратная связь

Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу

Приклад 1.

Розглянемо приклад розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

При розрахунку застосовано методичний підхід, що базується на прямій капіталізації рентного доходу.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної чи умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для визначення рентного доходу із земельної ділянки, яка використовується як сільськогосподарське угіддя, враховується типовий для даної місцевості набір культур, що забезпечує її ефективне використання, дотримання сівозміни і збереження родючості землі.

Очікуваний дохід від продукції, одержаної на земельній ділянці, є добутком нормального (типового) урожаю сільськогосподарських культур та цін його реалізації на ринку. Нормальний (типовий) урожай сільськогосподарських культур включає їх природну урожайність та прибавку урожаю за рахунок застосування агротехнічних заходів. Для визначення прогнозованої урожайності можуть використовуватися багаторічні дані спостережень щодо фактичної урожайності сільськогосподарських культур у межах земельної ділянки, що оцінюється, дані польових дослідів про урожайність культур у розрізі відповідних агровиробничих груп ґрунтів, розрахунки типових технологічних карт.

Виробничі витрати формуються за рахунок:

технологічних витрат на вирощування сільськогосподарської продукції;

загальногосподарських витрат;

витрат первинної переробки;

витрат реалізації.

Технологічні витрати на гектар вирощування сільськогосподарських культур на ґрунтах з різною урожайністю визначаються за типовими технологічними картами з прив'язкою до конкретної земельної ділянки або шляхом аналізу середньо-багаторічних даних щодо їх рівня, який склався в районі розташування об'єкта оцінки.



Для сільськогосподарських підприємств загальногосподарські витрати в частині віднесення їх до даної земельної ділянки включають:

витрати системи управління сільськогосподарським підприємством;

витрати на утримання загальногосподарських служб та підрозділів.

При віднесенні частки цих витрат до даної земельної ділянки їх загальна сума розподіляється пропорційно прямій оплаті праці.

Нормативний прибуток виробника визначається як відсоткова ставка від очікуваної реалізації продукції, одержаної на земельній ділянці.

В процесі оцінки було визначено, що найбільш типовою районованою культурою є вирощування картоплі.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Інформаційною базою при визначенні рентного доходу від використання земельної ділянки слугували технологічні карти на вирощування сільськогосподарських культур. Технологічні карти на вирощування основних сільськогосподарських культур розробленні з врахуванням досвіду кращих сільськогосподарських підприємств, сучасного стану техніко-технологічного забезпечення сільськогосподарського виробництва, враховують вимоги ресурсозбереження та мінімального обробітку ґрунту.

Технологічна карта передбачає всі види робіт, починаючи з підготовки ґрунту і закінчуючи збиранням врожаю, визначені фізичний обсяг кожного виду робіт, склад агрегатів та їх обслуговуючий персонал, норми виробітку і кількість нормо-змін. В технологічній карті передбачено операції, які потрібні для одержання основної та побічної продукції.

Земельна ділянка, яка оцінюється, розташована на землях, які за географічному розташуванні, належить до зони Полісся. В сівозмінах даної зони характерні 2 основні сільськогосподарські культури - це льон-довгунець та картопля. Враховуючи, те, що промислове вирощування льону в Україні зупинилось через відсутність механізмів державного дотування, за основну культуру, по якій можна проаналізувати ринок та рентабельність вирощування культур, притаманних для зони Полісся, взято вирощування картоплі.

Технологія вирощування картоплі

 

 

Показники Вартість
На 1 га посіву На 1 т продукції в вартісних од.
Площа - 100 га, попередник -Люпин. Норми внесення добрив: гною - 20 т/га, мінеральних добрив - 220 кг д.р./га.
Затрати праці, люд.-год. 116,87 -
Заробітна плата(основна, 510,87 28,39
додаткова), з нарахуваннями, грн..    
Насіння, грн. 227,00 12,61
Органічні добрива, грн.. 227,00 12,61
Мінеральні добрива, грн. 697,34 38,74
Засоби захисту рослин, грн.. 1073,26 59,62
ПММ, грн.. 782,59 43,48
Амортизаційні відрахування, грн.. 143,32 7,97
Ремонт основних засобів, грн.. 120,40 6,69
Транспортні витрати, грн.. 14,30 0,79
Орендна плата, грн.. 162,31 9,01
Інші матеріальні витрати, грн.. 358,81 19,93
Страхові платежі, грн. 208,69 11,60
Загальновиробничі витрати, грн.. 182,64 10,15
Виробничі витрати, всього, грн. 4708,55 261,58

Очікуваний дохід від продукції, одержаної на земельній ділянці, визначається як добуток нормального (типового) урожаю сільськогосподарських культур та цін його реалізації на ринку. Нормальний (типовий) урожай сільськогосподарських культур включає їх природну урожайність та прибавку урожаю за рахунок застосування агротехнічних заходів.

Виходячи з того, що сільськогосподарське підприємство, на території якого розташована земельна ділянка протягом останніх 3-х років не здійснювало діяльності по вирощуванню сільськогосподарських культур, було враховано оптимальну врожайність картоплі по матеріалах економічної оцінки, виходячи з ґрунтового покриву.

Розрахунок середньозваженої врожайності ріллі по сільськогосподарському

підприємству

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Шифр агрогрупи Площа Середня врожайність картоплі згідно економічної оцінки земель Річний дохід з ґрунту Середньо­зважена врожайність по господарству
14в 136,27 74,9
2,58 125,9
178а 7,91 89,0
178г 19,96 89,0
179г 2,65 154,0
31,14 74,9
434,95 81,9
53,65 79,6
60,83 100,6
44,55 117,0
Разом по господарс тву 794,49  

 

Згідно розрахунку середньозваженої врожайності підприємств на вирощування сільськогосподарських культур урожайність картоплі при дотриманні агротехнічних вимог складає 84 ц/га.

Середньозважена ціна реалізації картоплі, за даними міністерства аграрної політики, за 2005 рік складає 667 грн./т..

Валовий дохід, який можна отримати на земельній ділянці за рік визначається таким чином:

ВД = 84 ц/га х 66,7 грн./ц = 5686,80 грн./га

Для розрахунку земельної ренти, крім виробничих витрат, враховано прибуток підприємця, взятий на рівні 5% від продажу врожаю, - 284,34 грн./га.

Таким чином, розмір земельної ренти, що визначається як різниця між доходом від продажу вирощеної картоплі й усіма витратами, пов'язаними з її вирощуванням та реалізацією врожаю, а також із земельною власністю, складає: •5686,80 - 4708,55 - 284,34 = 693,91 грн./га

Враховуючи ризиковість сільськогосподарського виробництва та виходячи з умов агрокліматичного розташування земельних ділянок, ставку капіталізації (Ск) було визначено на рівні 2 %.

Таким чином, величина капіталізованого рентного доходу в розрахунку на 1 га, становить:

Цкп = 693,91/0,02 = 34695,63 (грн. за 1 га) Таким чином вартість 1 кв. м. становить 3,47 грн., а з урахуванням площі земельної ділянки, що оцінюється, її вартість становить:

3,47 х 15047 = 52213,1 грн.

Приклад 2.

Площа земельної ділянки (П3д) за даними договору оренди та плану тимчасового землекористування складає П Зд= 1 250 кв. м

Аналіз ринку оренди земель міста показав, що ринковий розмір орендної плати за аналогічні земельні ділянки, складає в середньому 28 грн. за 1 кв.м на рік.

Таким чином, розмір орендної плати (Опл) на рік дорівнює: 28 грн хі250= 35 000 грн.

У випадку, коли б цю земельну ділянку в оренду надавав власник землі, то з цього валового доходу необхідно було б виключити розмір земельного податку та податок на прибуток.

Ставку капіталізації визначаємо комулятивним способом:

 

Найменування ставки та компенсацій Значення ставки (компенсації), %  
Базова ставка (типова ставка відсотка за найбільш надійними валютними депозитами з помісячним нарахуванням відсотків після компенсації інфляційних очікувань відносно долара США та відрахування податку 6... 8  
Найменування ставки та компенсацій Значення ставки (компенсації), %
на прибуток)  
Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень (нерухомість на відміну від банківських вкладів не може бути у короткий час обернена в гроші без суттєвих втрат у вартості, хоча в межах своєї кваліфікаційної групи об'єкт, що оцінюється, є відносно ліквідним) 2... 3
Компенсація відмінностей в умовах інвестицій (термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшим ніж термін банківських депозитів, сума інвестицій перевищує типову суму депозиту)
Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та компетентному керуванні активами (вибір можливих варіантів фінансування та прийняття рішень про утримання чи продаж об'єкта не передбачає значних зусиль з боку інвестора або рівня кваліфікації інвестора, що суттєво відрізняється від середнього)
Компенсація ризиків, що притаманні галузі (інвестиції в прибуткову нерухомість характеризуються рівнем ризику нижче середнього) 2... 3
Компенсація інших видів ризику
Всього: 14... 18
       

Як видно з таблиці, прийнятна для вітчизняного інвестора ставка капіталізації чистого доходу з урахуванням поправки на інфляційні очікування і компенсацій на ліквідність, ризик, компетентне керування та специфічні умови інвестицій оцінюється у межах 14 ... 18%, що добре кореспондується з даними про прибутковість інвестицій в комерційну нерухомість, яка складає для більшості проектів 10 ... 25 %. Прийняте як найбільш вірогідне середнє значення ставки Ск капіталізації чистого доходу в межах вказаного діапазону складає 16 %.

Таким чином, експертна грошова оцінка земельної ділянки несільськогосподарського призначення за даним методичним підходом складає:

І5 000 грн. /0,16 = 218750 грн.

Приклад 2.

Розглянемо випадок визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки за даним методичним підходом, коли розмір орендної плати за земельну ділянку встановлюється в залежності від обсягу доходу від земельної ділянки несільськогосподарського використання. В цьому випадку при встановлені розміру орендної плати до уваги береться сталий рівень дохідності певної діяльності, яка здійснюється на цій земельній ділянці чи подібних до неї за місцем

розташування та рівнем облаштування ділянок за умови ефективного господарювання.

Земельна ділянка, що оцінюється, надана її власником в оренду для облаштування платної автостоянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку встановлений на рівні 25% річного валового доходу за умови ефективного господарювання. Площа земельної ділянки складає 3120 кв.м, що дозволяє обладнати автостоянку для тимчасового зберігання легкових автомобілів на 120 місць. Вважаємо, що 85-відсотковий рівень завантаження відповідає її ефективному використанню. Плата за одне машино-місце становитиме 2 грн. за добу.

Таким чином, розмір орендної плати за земельну ділянку складає: 2 грн./місце-доба х 365 діб х 120 місць х 0,25 = 21 900 грн.

З урахуванням 85-відсотковий рівень завантаження автостоянки фактичний дохід від автостоянки становить:

21 900 грн. х0,85= 18 615 грн.

Чистий дохід від земельної ділянки, який розраховується як фактичний дохід очищений від земельного податку (9420 грн.) та податку на прибуток (30%), складає:

(18 615 грн. - 9420грн.) х0,7=6 437грн.

Ставка капіталізації для землі, що розрахована комулятивним способом в даному районі розміщення земельної ділянки, складає 10,2%.

Таким чином, експертна грошова оцінка земельної ділянки за даним методичним підходом складає:

6 437 грн. /0,102 = 63 108 грн.






ТОП 5 статей:
Экономическая сущность инвестиций - Экономическая сущность инвестиций – долгосрочные вложения экономических ресурсов сроком более 1 года для получения прибыли путем...
Тема: Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ - На основании изучения ФЗ № 135, дайте максимально короткое определение следующих понятий с указанием статей и пунктов закона...
Сущность, функции и виды управления в телекоммуникациях - Цели достигаются с помощью различных принципов, функций и методов социально-экономического менеджмента...
Схема построения базисных индексов - Индекс (лат. INDEX – указатель, показатель) - относительная величина, показывающая, во сколько раз уровень изучаемого явления...
Тема 11. Международное космическое право - Правовой режим космического пространства и небесных тел. Принципы деятельности государств по исследованию...



©2015- 2024 pdnr.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.