Обратная связь
|
Приклад застосування методичного підходу, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, для забудованої земельної ділянки Для ілюстрації застосування описаного вище методичного підходу використовували "Матеріли для оцінювачів землі", підготовлені Науково-виробничим центром земельно-інформаційних систем (м.Київ), роботи з експертної грошової оцінки земельних ділянок, що виконував Науково-дослідний інститут соціально-економічного розвитку міста (м.Київ).
Коротка довідка про об'єкт оцінки.
Об'єкт оцінки - земельна ділянка несільськогосподарського призначення
площею 304м , яка розташована в м.Києві й входить у дев'яту економіко-планувальну зону. Вона знаходиться у користуванні відкритого акціонерного товариства. На оцінюваній земельній ділянці розміщений офісно-адміністративний будинок - двоповерхова цегляна будівля 1 групи капітальності загальною площею 396,5 м і будівельним об'ємом 1890 м3 з підвалом , що є власністю відкритого акціонерного товариства.
За вказаним підходом оцінну вартість земельної ділянки обчислювали як залишок між капіталізованим чистим операційним доходом від її використання та всіма витратами на земельні поліпшення за формулою:
II -II -В Цв По пос
Алгоритм розрахунку.
1. Визначаємо Ц0 як капіталізований чистий операційних дохід від використання поліпшеної земельної ділянки:
1.2. Розраховуємо ставку капіталізації Ск двома методами: методом екстракції та методом кумулятивної побудови. Це наведено для підтвердження достовірності визначеної ставки капіталізації, хоча в практиці оцінки, як правило, застосовують один із методів.
1.2.1. Сучасний стан ринку оренди нежитлових приміщень типового використання (офісні, адміністративні) в м. Києві є достатньо сформованим і сталим, що дає можливість установити ставку капіталізації на основі ринкових даних шляхом екстракції. Середній рівень ставки капіталізації визначають як відношення річного доходу, одержаного від здачі в оренду приміщень, до ціни продажу цієї нерухомості.
Як інформаційну базу щодо ринкових пропозицій ставок орендної плати за 1 м2 площі й пропозицій вартості продажу офісних та адміністративних приміщень у районі розташування оцінюваної земельної ділянки використовують офіційні дані, наприклад, бюлетені "Янус-Нерухомість", "Недвижимость Києва", "Недвижимость-Комфорт", "Вестник недвижимости", дані консультацій із фахівцями агентств нерухомості та відділів оренди підприємств-орендодавців у районі розміщення об'єкта оцінки.
У табл.12.4-12.5 містяться дані про діючі ставки орендної плати за приміщення, аналогічні за споживчими якостями оцінюваної будівлі, а також вартісні показники пропозицій до продажу офісних та адміністративних приміщень. Слід зазначити, що аналоги у двох таблицях хоча і мають однакові номери, але, зрозуміло, вони не збігаються.
Таблиця 12.4. Дохід від оренди аналогів
| Номер об'екта-аналога
| Дохід від оренди, грн/місяць
| '—'■• >
Дохід від оренди, грн/м на місяць
| |
| 7611,10
| 64,39
| |
| 6088,88
| 56,64
| |
| 8480,94
| 65,67
| |
| 4349,20
| 59,82
| |
| 9785,70
| 66,84
| |
| 60073,33
| 70,68
| |
| 13047,60
| 65,24
| |
| 4697,14
| 56,27
| |
| 5980,15
| 72,95
| | Середнє значення
| 64,28
|
Таблиця 12.5.
Таблиця 12.6.
Вартість не житлових приміщень аналогів
Розрахунок ставки капіталізації
| Номер об'скта-аналога
| Вартість нежитлових
приміщень, виставлених
на продаж, подібних до
об'єкта оцінки, грн
| Вартість, грн/м
| |
| 309 880,50
| 2417,19
| |
| 244 642,50
| 2874,65
| |
| 244 642,50
| 2998,25
| |
| 434 920,00
| 3267,67
| |
| 299 007,50
| 3996,98
| |
| 353 372,50
| 2945,89
| |
| 217 460,00
| 2998,88
| |
| 250 079,00
| 3052,85
| | Середнє значення
| 3195,14
| У відповідності з наведеними даними, потенційний річний доход, який може бути отриманий від оренди 1 м подібної нерухомості становить: ПДм =64,28 грн./м х 12 міс. = 771,36 грн. Ефективний річний дохід з урахуванням можливого завантаження площ, поправки на неплатежі та несвоєчасне внесення орендної плати тощо, встановлений експертним шляхом на рівні 75% на основі даних дослідження ринку, консультацій із фахівцями агентств нерухомості й відділів оренди підприємств-орендодавців, буде:
ЕДм2 = 771,36 х 0,75 = 578,52 грн. Виходячи із середніх даних вартості 1 м2 нежитлових приміщень та ефективного річного доходу, який може бути одержаний від їм подібної нерухомості, ставка капіталізації в такому разі становить:
ЕДм* Вм2
3195,14
1.2.2. Розраховуємо ставку капіталізації методом комулятивної побудови (табл.12.6). Як зазначалося вище, суть даного методу полягає в підсумовуванні базової безризикової ставки і компенсацій за ризики, пов'язаних із ліквідністю об'єкта оцінки, відмінностями в умовах інвестицій, необхідністю у компетентному керуванні та іншими ризиками:
| Найменування ставки та компенсацій
| Значення ставки (компенсації),%
| | Базова ставка (типова ставка відсотка за надійними валютними депозитами з помісячним нарахуванням відсотків після компенсації інфляційних очікувань відносно долара США та відрахування податку на прибуток по провідних комерційних банках України, які знаходяться поблизу розташування об'єкта оцінки)
| 7-9
■
| | Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень (нерухомість, на відміну від банківських вкладів, не може бути за короткий строк обернена в гроші без суттєвих втрат у вартості, хоча в межах своєї кваліфікаційної групи оцінюваний об'єкт є відносно ліквідним)
| 2-3
| | Компенсація відмінностей в умовах інвестицій (термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшим, ніж термін банківських депозитів, сума інвестицій перевищує типову суму депозиту)
| 3-4
| | Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та компетентному керуванні активами (вибір можливих варіантів фінансування і прийняття рішень про утримання чи продаж об'єкта не передбачає значних зусиль із боку інвестора або рівня його кваліфікації, що значно відрізняється від середнього)
| 2-3
| | Компенсація інших видів ризику
| 1-2
| | Всього:
| 15-21
|
СК=БК+±К,
(=і
Як найвірогідніше приймаємо середнє значення ставки капіталізації чистого доходу в межах визначеного діапазону: Ск =18%.
1.3. Визначаємо чистий операційний річний дохід забудованої земельної ділянки. Послідовність розрахунків така:
спочатку визначаємо потенційний валовий дохід;
потім обчислюємо ефективний валовий дохід;
далі розраховуємо щорічні витрати на експлуатацію та утримання
об'єкта нерухомості;
і нарешті, визначаємо чистий операційний річний дохід.
1.3.1.Обчислюємо потенційний валовий дохід. Як було встановлено раніше (згідно з даними інформаційних бюлетенів "Янус-Нерухомість", "Недвижимость Києва", "Недвижимость-Комфорт", "Вестник недвижимости"), середньомісячна вартість оренди офісно-адміністративних приміщень, що мають споживчі якості, подібні до об'єктів оцінки, становить 64,28 грн/м .
Аналіз наведених даних свідчить про те, що ставка орендної платні за вказані приміщення збільшуватиметься при поліпшенні їхніх споживчих якостей (наявність ремонту, охорони, автостоянок та ін.) і менше залежить від їхнього місця розташування, тим більше, що ці об'єкти вибиралися по центральних районах міста. Тоді потенційний валовий дохід від оренди адміністративного будинку буде:
ПД = 64,28 гр./м х 396,5л<2 х 12 міс = 306 320,04 грн.
1.3.2. Визначаємо ефективний валовий дохід. Ефективний валовий дохід від надання приміщень в оренду з урахуванням коефіцієнта недозавантаження становить 75% потенційно можливого доходу:
ЕД = 306320,04 х 0,75 = 229 740,03 грн.
1.3.3. Обчислюємо щорічні витрати на експлуатацію та утримання об'єкта нерухомості (табл .12.7).
Таблиця 12.7.
Розрахунок щорічних втрат на експлуатацію та утримання будинку
| Найменування щорічних витрат на експлуатацію та утримання об'єкта оцінки
| Витрати, грн
| | Земельний податок
| 10 200,00
| | Експлуатаційні витрати
| 58 500,00
| | Адміністративно-управлінські витрати (3%)
| 7 064,37
| | Охорона та пожежна сигналізація
| 5 300,00
| | Поточний ремонт
| 4 100,00
| | Усього
| 85 164,37
| 1.3.4. Визначаємо чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки. Д0 = 229 740,03 - 85 164,37 = 144 575,66 грн.
1.4. Розраховуємо вартість забудованої земельної ділянки. Як було встановлено, Ск = 18 %, а Д0= 122 665,07 грн. Тоді капіталізована вартість забудованої земельної ділянки становить:
Ц0 = 144 575,66 /0,18 = 803 198,11 грн.
Враховуючи, що одержаний результат є сумою вартості землі й вартості об'єктів нерухомого майна, для визначення оціночної вартості безпосередньо земельної ділянки необхідно обчислити суму витрат на освоєння і забудову земельної ділянки.
2. Визначаємо суму витрат на освоєння та забудову земельної ділянки
(Вас).
Послідовність розрахунків така:
обчислюємо вартість заміщення в цінах 1969 року;
розраховуємо вартість заміщення у цінах на дату оцінки;
встановлюємо поточну дійсну вартість;
обчислюємо додаткові витрати, пов'язані з поліпшенням споживчих якостей об єкта оцінки;
визначаємо вартість витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці.
2.1. Розраховуємо вартість заміщення. Визначення вартості заміщення передбачає проведення розрахунків вартості витрат на спорудження об'єкта аналогічного призначення, об'єму та конструктивних характеристик із залученням сучасної технології будівництва.
Вартість будинку оцінювали на основі інформації ДБН-4-16-98, а також Збірника № 4 "Укрупнених показників відновної вартості житлових, суспільних будівель та будівель і споруд комунально-побутового призначення для переоцінки основних фондів" (1972 р.).
За базову вартість 1 м~ будинку, який оцінюють, прийнята вартість об'скта-аналога - двоповерхового цегляного адміністративного будинку (див. табл. 85 Збірника № 4), що дорівнює 20,2 крб/м .
2.2. Визначаємо вартість заміщення об'єкта в цінах на дату оцінки. Для розрахунку вартості даного об'єкта в діючих цінах, використовували такі індекси:
184 ~ індекс переходу від цін 1969 до цін 1984 року (згідно з Постановою Ради Міністрів УРСР і Укррадпрофу від 19.05.1989 р. № 142) для м. Києва становить 1,24;
Ктд - середній ринковий коефіцієнт підвищення вартості будівництва порівняно з базисною вартістю БМР у цінах 1984 року в ціни на дату оцінки сягає 8,22;
Таким чином, узагальнюючий коефіцієнт перерахунку вартості будівельно-монтажних робіт з 1969 по 2006 рік становить:
Кш 69-2006= ІН4 X Ішд = 1,24 х 8,22 = 10,193. З урахуванням вищевикладеного, вартість заміщення будинку буде:
В3 = 20,2 крб/м3 х 1890,0 х 10,193 = 389 148,35 грн.
2.3. Визначаємо поточну дійсну вартість будівництва. Цей показник обчислюємо з урахуванням фізичного зносу. Інші види зносу, виходячи із специфіки об'єкта оцінки, до уваги не брали.
Фізичний знос конструктивних елементів будинку визначали відповідно до Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків установленням в них ознак зносу при обстеженні.
Питома вага вартості кожного з конструктивних елементів у їхній загальній
Методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
вартості для будинку розрахована згідно з таблицею 85а Збірника № 4 УПВВ.
При визначенні ступеня фізичного зносу до уваги брали як власні натурні обстеження об'єкта оцінки, так і відомості про стан будівлі на момент оцінки. В даному випадку коефіцієнт фізичної придатності будівлі обчислювали за станом на день оцінки.
Результати оцінки наведено у табл.12.8.
Таблиця 12.8.
Оцінка фізичного зносу будинку
| Назва конструктивного елемента будинку
| Питома вага елемента, %
| Фізичний
знос
елемента, %
| Середньозважений знос, %
| | Фундаменти
|
|
| 2,0
| | Стіни,перегородки
|
|
| 5,7
| | Перекриття
|
| зо
| 3,9
| | Дах
|
|
| 1,5
| | Підлога
|
|
| 2,0
| | Прорізи
|
|
| 2,25
| | Оздоблення
|
|
| 3,15
| | Інженерні комунікації
|
|
| 6,0
| | Інші
|
|
| 1,8
| | Всього
|
|
| 28,3
| Отже, середньозважений фізичний знос будинку (із заокругленням)
становить Кс — 0,28, а коефіцієнт залишкової фізичної придатності, Кф13= 0,72.
Таким чином, поточну дійсну вартість на дату оцінки (вартість заміщення з урахуванням зносу) визначають як добуток вартості заміщення на коефіцієнт залишкової фізичної придатності споруди і становить:
Вп = 389 148,35 х 0,72 - 280 186,81 грн.
2.4. Розраховуємо додаткові витрати, пов'язані з поліпшенням споживчих якостей об єкта оцінки. За період експлуатації в будинку був виконаний значний обсяг будівельно-монтажних робіт щодо поліпшення споживчих якостей об єкта оцінки із використанням сучасних технологій, імпортних матеріалів та обладнання (капітальний ремонт будівлі, заміна інженерних комунікацій, роботи з переобладнання будинку в офісний, настеляння підлоги паркетом і покриття імпортними рулонними матеріалами, облицювання стін імпортною керамічною плиткою тощо).
На основі матеріалів, представлених власником адмінбудинку, витрати на поліпшення споживчих якостей об єкта оцінки становили 50 890,06 грн.
2.5. Визначаємо вартість витрат на земельні поліпшення. Витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці (вартість земельних поліпшень), крім витрат на будівництво (дійсна вартість заміщення з урахуванням витрат на поліпшення споживчих якостей нерухомого майна) включають витрати на розробку проектної документації та відведення земельної ділянки, менеджмент,
фінансове обслуговування, маркетинг та прибуток забудовника (підприємницький інтерес). Відповідні розрахунки наведено у табл.12.9.
Таблиця 12.9.
Визначення витрат на земельні поліпшення
| Найменування витрат на спорудження об'єкта нерухомого майна на земельній ділянці
| Витрати,грн
| | Розробка проектної документації та відведення земельної ділянки
| 19 661,71
| | Інженерна підготовка та будівництво, всього
| 331 076,87
| | У тому числі:
|
| | поточна вартість будівництва
| 280 186,81
| | витрати на поліпшення споживчих якостей нерухомого майна
| 50 890,06
| | Менеджмент
| 11 797,03
| | Фінансове обслуговування
| 39 323,42
| | Маркетинг
| 5 055,87
| | Прибуток забудовника
| 52 524,85
| | Витрати на земельні поліпшення (Вос ), усього
| 438 442,75
| 3. Обчислюємо вартість оцінюваної земельної ділянки {Цв).\\& основі розрахованих Ц 0 та Вос вартість земельної ділянки за методичним підходом,
що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, становить: Ц в =803 198,11-438 442,75 =364 755,36 грн
З розрахунку на І.м вартість земельної ділянки буде:
Цшг =364 755,36 грн/304 м2 =1 199,85 грн.
|
|