ГЛАВА 14. ПІДГОТОВКА КАДРІВ ДЛЯ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ

На сучасному етапі в сфері земельних відносин та управління нерухомістю питання грошової оцінки земельних ділянок та іншого нерухомого майна, особливо визначення їх ринкової вартості, займають пріоритетне положення. Це зумовлює постійне зростання вимог щодо об'єктивності, коректності та професійності визначення грошової оцінки земельних ділянок. Можна стверджувати, що на сьогодні в суспільстві існує соціальне замовлення на високоякісну грошову оцінку земельних ділянок та надання оціночних послуг на високому професійному рівні.

Якісний рівень здійснення грошової оцінки залежить від багатьох факторів. Серед них слід виділити законодавче забезпечення (та рівень його дотримання), досконалість нормативно-методичної бази, ступінь розвитку ринку земель та його динаміку, наявність баз даних державного земельного кадастру, як основного інформаційного джерела для проведення оцінки, тощо. Але одним із основних факторів, що суттєво впливає на якість грошової оцінки земельних ділянок, є професійний рівень оцінювачів земельних ділянок. На першому етапі становлення та розвитку ринку землі та іншого нерухомого майна підготовка оцінювачів велась і ведеться навчальними закладами різного рівня акредитації за скороченою та спрощеною процедурою (різний фаховий рівень слухачів, скорочені навчальні плани та програми). На той час такий, здавалось би, тимчасовий підхід до вирішення проблеми підготовки експертів-оцінювачів був вимушеним і певною мірою виправданим, тому що необхідно було започаткувати в країні становлення ринку землі, зокрема викуп земельних ділянок під приватизованими підприємствами за ринковими цінами. Але в даний час, з розвитком ринку землі та ринкових відносин в країні в цілому, ця проблема вимагає детального аналізу і дослідження та розробки на цій основі якісно нових фахових підходів до вирішення поставленої задачі.

Підготовка оцінювачів землі та іншого нерухомого майна здійснюється на основі Законів України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (стаття 14) від 12 липня 2001 року № 2658-Ш, „Про оцінку земель" (стаття 8) від 11 грудня 2003 року № 1378-1V та ряду інших законодавчих та нормативних актів. Вказані закони визначають правові засади проведення оцінки землі та іншого нерухомого майна, професійної оціночної діяльності в Україні та підготовки експертів-оцінювачів.

Як перший так і другий закони передбачають, що підготовка оцінювачів здійснюється навчальними закладами, які уклали угоди про співробітництво з професійної підготовки оцінювачів з Фондом державного майна України (для оцінки нерухомого та іншого майна) та з Державним комітетом України по земельних ресурсах (для експертної грошової оцінки земельних ділянок). Проте, дані закони не регламентують рівень акредитації навчальних закладів та перелік базових спеціальностей, на основі яких може вестися підготовка оцінювачів. При цьому закони передбачають, що професійна підготовка оцінювачів складається з навчання за програмами базової підготовки та підвищення кваліфікації. Знову ж таки, законами не встановлені вимоги до рівня базової підготовки, змісту її програм та термінів проходження. Підзаконні нормативні документи (наказ ФДМУ від 19 травня 2004 року № 969) регламентують тривалість базового навчання 54 години (один кредит), із них 46 годин лекцій та 8 годин практичних занять. Аналогічна за обсягом та структурою і програма базової підготовки оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, схвалена Наглядовою радою з експертної грошової оцінки земельних ділянок при Держкомземі України. Із 54 годин загального обсягу вона включає 39 годин лекцій і 15 годин практичних занять. Після навчання за програмою базової підготовки здобувач кваліфікації експерта-оцінювача має пройти стажування протягом одного року у складі ліцензованого суб'єкта оціночної діяльності. При цьому невідомо, чи це стажування буде очне, заочне чи екстернат. З іншої точки зору, базове навчання тривалістю 54 години не витримує жодної критики. Для підготовки кваліфікованого та професійного оцінювача необхідна глибока теоретична та практична підготовка з цілого ряду технічних, економічних, спеціальних та юридичних дисциплін, які формують оціночну базу знань фахівців, дозволяють на достатньо професійному рівні вибирати методичні підходи та методи оцінки з врахуванням вимог чинних законодавчих та нормативних актів.

Показовим є те, що експертами-оцінювачами можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали відповідне кваліфікаційне свідоцтво. На базову підготовку можуть бути зараховані особи, які мають вищу освіту (кваліфікаційний рівень бакалавр, спеціаліст, магістр). Знову ж таки, не визначено фах здобувача (хімік, історик, будівельник, землевпорядник, економіст тощо) та не встановлено вимог до початкового ступеню готовності здобувачів, не передбачено також проведення тестування чи співбесіди. Тобто, на базовий курс зараховуються всі бажаючі, хто має вищу освіту з будь-якої спеціальності та сплачує кошти за навчання.

Не позбавлена недоліків і законодавчо встановлена процедура видачі кваліфікаційного свідоцтва. Згідно вимог Закону України „Про оцінку земель" (стаття 8) "рішення про видачу свідоцтва приймає екзаменаційна комісія. Склад цієї комісії формується з представників органів виконавчої влади, до повноважень яких належить реалізація державної політики з питань експертної грошової оцінки земельних ділянок і які мають необхідний рівень підготовки з цих питань, та представників, делегованих саморегулівними організаціями оцінювачів у сфері оцінки землі". На жаль в цьому визначенні не зовсім зрозумілими є критерії „необхідного рівня підготовки з цих питань" членів екзаменаційної комісії, які є представниками не в повній мірі чітко визначених „представників органів виконавчої влади, до повноважень яких належить реалізація державної політики з питань експертної грошової оцінки земельних ділянок". Але головний недолік вимог щодо формування складу екзаменаційної комісії полягає в тому, що в її складі випала головна ланка, яка здійснює підготовку оцінювачів, - навчальні заклади. Тим самим навчальним закладам відведена примітивна роль статистів та менеджерів, які тільки організовують навчальний процес (на протязі 54 годин) та здачу екзаменів. Крім того, виникає сумнів щодо ефективної роботи екзаменаційної комісії, яка маючи в своєму складі переважно державних службовців повинна безперебійно працювати в навчальних закладах в різних регіонах України (відповідно до укладених угод між Держкомземом та навчальними закладами).

Слід зауважити, що Законом України „Про оцінку земель" передбачена підготовка оцінювачів тільки з експертної грошової оцінки земельних ділянок, а як бути з підготовкою оцінювачів з нормативної грошової оцінки, яка є базою для оподаткування і має величезне значення для економіки держави?

Вищенаведене дозволяє нам сформулювати кілька висновків:

однією з причин негативної ситуації, що склалась на ринку земель, є недосконала система професійної підготовки експертів-оцінювачів, яка повинна розглядатись виключно як тимчасова;

існуюча в Україні система підготовки експертів-оцінювачів землі та іншого нерухомого майна носить відомчий характер і випала з єдиної державної системи освіти, яка координується Міністерством освіти та науки України;

на даний час не встановлено освітнього та кваліфікаційного рівня експерта-оцінювача;

потребує детальної розробки з точки зору навчально-методичної та наукової бази системна модель фахівця з оцінки земельних ділянок та іншого нерухомого майна;

для підвищення ефективності організації оціночної діяльності та вдосконалення системи підготовки та атестації оцінювачів необхідно чітко визначити і відокремити функції навчальних закладів, органів виконавчої влади та саморегулівних організацій з метою запобігання дублювання функцій та організації їх ефективної взаємодії.

Відповідно до державних стандартів Міносвіти та науки України підготовка фахівців вищої кваліфікації з землеоціночних робіт та оцінки іншого нерухомого майна ведеться в освітньому напрямку „геодезія, картографія та землевпорядкування".

При підготовці фахівців базового рівня (бакалавр) студентам даного напрямку читається цілий цикл дисциплін, які дають основні поняття про об'єкти оцінки (земельні ділянки та інше нерухоме майно), їх кількісні та якісні характеристики, правовий стан, методи та методичні підходи щодо визначення їх оцінної вартості тощо. Зокрема, на цьому етапі студенти вивчають наступні дисципліни:

основи земельного та містобудівного кадастрів;

основи землеустрою;

управління земельними ресурсами;

інвестиційний аналіз;

планування та розвиток територій;

основи нормативної та експертної грошової оцінки землі та іншого нерухомого майна;

основи земельного права;

основи будівельного виробництва;

геодезію;

основи геоінформаційних систем і технологій тощо. Тобто, на цьому етапі підготовки бакалавр отримує широкі базові фахові знання, які дозволяють йому орієнтуватися в проблемах оцінки землі та іншого нерухомого майна.

Фахівці-бакалаври отримують знання, які дозволяють професійно володіти основними процедурами оцінки земельних ділянок та іншого нерухомого майна, визначати перелік інформаційних джерел отримання достовірної інформації про об'єкт оцінки на основі використання відомостей державного земельного і містобудівного кадастрів, землевпорядної та містобудівної документації, встановлювати основні оціночні параметри об'єкта оцінки та фактори впливу на оцінну вартість об'єкта, володіти законодавчою та нормативною базою щодо оцінки нерухомого майна.

Таким чином підготовка бакалаврів з даного напрямку є базовою для підготовки в майбутньому висококваліфікованих оцінювачів землі та іншого нерухомого майна, які в достатній мірі володіють даною предметною областю. Власне виходячи з цих пропозицій, Методичною комісією Міносвіти та науки України були розроблені та запропоновані для впровадження спеціалізації на кваліфікаційному рівні „спеціаліст". Однією з них є спеціалізація „оцінка землі та нерухомого майна". Вказана спеціалізація затверджена листом Міністерства освіти і науки України від 31.08.1999 року № 1/9-333. Відповідно до навчальних планів та програм підготовка таких фахівців ведеться на рівні спеціаліста після отримання диплому бакалавра. Термін навчання на даному рівні триває 1 або 1,5 роки.

Основними фаховими дисциплінами, які формують даного спеціаліста, є поглиблене вивчення тих предметів, які вивчалися на бакалаврському рівні, а також освоєння нових. Зокрема, з основних дисциплін студенти вивчають: ринки землі та нерухомості; нормативна грошова оцінка земель; адміністративно-правове регулювання ринку земель; ' державний контроль за охороною та використанням земель; земельне та екологічне право; експертна грошова оцінка землі та іншого нерухомого майна тощо.

Сумарна кількість теоретичних занять з циклу професійно-орієнтованої підготовки складає 1300 годин.

Після завершення теоретичного курсу навчання студенти проходять виробничу та переддипломну практику на протязі 10 тижнів в одній із структур, яка є ліцензованим суб'єктом оціночної діяльності.

Підготовка спеціалістів з оцінки землі та іншого нерухомого майна завершується захистом дипломної роботи на засіданні Державної екзаменаційної комісії.

Зауважимо, що підготовка дипломної роботи триває 3 місяці. Таким чином, практична підготовка (практика та дипломне проектування) в цілому складає 5,5 місяців, що є достатнім терміном для отримання практичних навичок в галузі земельно-оціночної діяльності.

На основі вищевикладеного можна зробити наступні висновки: вищі навчальні заклади України володіють достатньою законодавчою, нормативно-правовою та науково-методичною базою, яка б дозволила на якісному рівні вести підготовку оцінювачів з експертної та нормативної грошової оцінки земель та іншого нерухомого майна;

кваліфікаційний рівень оцінювача повинен відповідати рівню спеціаліста або магістра з напрямку „геодезія, картографія та землевпорядкування";

захист дипломних робіт майбутніх оцінювачів або здача ними Державних іспитів можуть проводитись перед Державною екзаменаційною комісією, в склад якої мають входити ведучі вчені навчального закладу з даної предметної області, провідні фахівці органів виконавчої влади, які займаються даною проблемою, та представники саморегулівних громадських організацій.

Починаючи з 1977 року, коли була створена Європейська асоціація оцінювачів ТЕООУОРА, професія оцінювача нерухомості почала інтенсивно розвиватись. Розроблялись стандарти оцінки, кодекси етики оцінювачів, вдосконалювались оціночні процедури, вводились стандарти на освіту оцінювачів тощо. Все це відбувалось на фоні постійного росту вимог до оцінки. В 1988 році було розроблено „Керівництво по оцінці нерухомого майна", в якому була визначена дефініція „оцінювач майна". Згідно цього документа оцінювач майна „-це людина з хорошою репутацією, яка отримала відповідний рівень знань в загальновизнаному центрі освіти або еквівалентну академічну кваліфікацію, має необхідний досвід і компетенцію в оцінці нерухомого майна по місцю розташування та категорії цього майна".

Не претендуючи на повноту висвітлення зарубіжного досвіду звернемо увагу на систему підготовки оцінювачів нерухомого майна в Великобританії та Швеції.

В Великобританії послуги з оцінки нерухомого майна надають так звані „присяжні інспектори", які зазвичай мають диплом бакалавра або магістра Королівського інституту присяжних інспекторів. Навчальний курс повинен обов'язково включати дисципліни з економіки, законодавства, планування територій, будівництва, менеджменту та інші суміжні дисципліни. Після отримання диплому претендент повинен пройти двохрічну практику під керівництвом професіонала та тестування. В Великобританії нараховується біля 30 тисяч присяжних інспекторів.

У Швеції підготовка оцінювачів здійснюється вищими навчальними закладами на факультетах, які спеціалізуються на підготовці фахівців в галузі землевпорядкування та геодезії. До таких вузів належать Королівський технологічний інститут (м. Стокгольм) та Лундський технологічний інститут. При Національній земельній службі Швеції функціонують короткострокові курси з підвищення кваліфікації оцінювачів. У Швеції діяльність, пов'язана з оцінкою нерухомого майна, координується Асоціацією шведських оцінювачів при Шведському товаристві економіки нерухомості (ЗРР), яка об'єднує фахівців з економіки нерухомості та інших спеціалістів галузі нерухомості в Швеції. Дана організація є членом Європейської асоціації оцінювачів ТЕООУОРА.

Підсумовуючи, слід вказати на високі вимоги щодо кваліфікаційного рівня оцінювачів та обов'язкової наявності у них високих морально-етичних якостей. Зарубіжний досвід характеризується ще однією важливою особливістю - це законодавчо встановлена суттєва роль саморегулівних організацій як в організації земельно-оціночної діяльності в цілому, так і в професійній підготовці та атестації оцінювачів.

ЛІТЕРАТУРА

1 Берлянт А.М., Кошкарев А.В., Тикунов В.С. Картография и геоинформатика: ВИНИТИ. Итоги науки и техники. Сер. Картография. -Т.14.-М, 1991.-179 с.

2 Білоконь Ю.М. Регіональне планування (теорія і практика)//К.: Логос,2003. - 246 с.

3 Впровадження сучасних технологій у містобудування. Матеріали науково-практичної конференції 17-19 жовтня 1995 рік. - К., Держбуд України, 1995р.

4 Географічна енциклопедія України, том 2. — К.,Українська Радянська Енциклопедія, 1990р.

5 Географические информационньїе системи. Основи. - М.,Дата+, 1999г.

6 Гусаков В.,Валетта У., Нудельман В.,Вашкулат О. Довідник. Регулювання використання і забудови територій населених пунктів (зонінг). — К., Держбуд України, 1996р.

7 Грей П. Логика, алгебра и базьі данньїх / пер. с англ.- Машиностроение, 1989.-368с.

8 Дехтяренко Ю.Ф., Драпіковський О.І, Іванова І.Б. Регулювання земельних відносин в місті. - К.: Основи, 1997. - 144 с.

9 Державні будівельні норми України. ДБН 360-92**. Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень //К.: Держкомбудівництва, архітектури та житлової політики України, 2002.

10 Дж. Мартин. Организация баз данньїх в вьічислительньїх системах / пер. с англ. 2 изд.- М., Мир, 1980. - 120с.

11 Кабакова С.И. Зкономические проблеми использования земель в строительстве. М.: Стройиздат, 1991, 156 с.

12 К.Дж. Дейт . Введение в системи баз данньїх / пер. с англ. 6 изд.- Москва-Санкт-Петербург-Киев, 2000. - 846с.

13 Класифікатор об'єктів адміністративно-територіального устрою України. ДК 014-97. / Державний класифікатор України в 3-х томах. - Київ: Держкомстат України, 1997.

14 Ковтун В.В., Степаненко А.В. Города Украиньї: Зкономико-географический справочник. - К.: Вища школа, 1990. - 279 с.

15 Лихогруд М.Г. Структура бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру. - В зб. Інженерна геодезія.- 2000.- вип.43, с. 120 -128.

16 Манцевич Ю.М. Житло: проблеми та перспективи. - К.: ПРОФІ, 2004. -360 с.

17 Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання / Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. - К.: ПРОФІ, 2002.-258 с.

18 Организация оценки и налогообложения недвижимости: в 2-х томах / Под общей ред. Дж. К. Зккерта. - Москва: РОО, 1997. Т.1. - 382 с, т.2. - 442 с.

19 Оценка земельной собственности. Под общей редакцией Дж.Зккерта. -Красногорск, Красная гора, 1993.

Додаток А. Глосарій термінів

20 Оценка участка земли под промьішленную застройку, расположенного на территории России, проведенной Ричардом П. Риисом, М8А Віие

МагЬІе Рагіпегв. Методические материальї. - М., Российское общество оценщиков, 1991.

21 Палеха Ю.М. Економіко-географічні аспекти формування вартості територій населених пунктів. - К.: ПРОФІ, 2004. - 324 с.

22 Семиноженко Б., Телиженко А.,Соколов Н. Приватизация и оценка городских территории. - Суми: ВВП "Мрія-1" ЛТД, 1999. - 250 с.

23 Симонова Л., Маркус Я. Методические рекомендации по оценке рьшочной стоимости недвижимости. - К., Украинское общество оценщиков, 1995.

24 Сучасні технології у містобудуванні та управлінні розвитком міст. Матеріали науково-практичної конференції// К.: Держбуд України, 1993.

25 Федотова М.А., Уткин ЗА. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. -М.: Изд-во «Зкмос». - 2000. - 352 с.

26 Фридман Дж., Ордузй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М., Дело Лтд, 1995.

27 Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Пер. с англ. - М., РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994.

Додаток А ГЛОСАРІЙ ТЕРМІНІВ

альтернативне використання - можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об'єкта оцінки (Національний стандарт №2, затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004 р. N1442);

база оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р.И 1440);

бізнес - певна господарська діяльність, яка провадиться або планується для провадження з використанням активів цілісного майнового комплексу (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

бонітування ґрунтів - порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, що мають сталий характер і суттєво впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах (Закон України "Про оцінку земель ");

будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо (Національний стандарт №2, затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004 р. N1442);

валовий дохід - сукупні грошові надходження, які очікуються від реалізації прав на земельну ділянку (Закон України "Про оцінку земель");

вартість - суспільне визнаний еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у грошовій формі. Під час оцінки визначається певний вид вартості об'єкта оцінки як ймовірна сума грошей, яка може бути отримана за об'єкт оцінки (за яку може бути здійснений обмін об'єкта оцінки) на дату оцінки (Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою КМУ від 11 жовтня 2002 р. N1531);

вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

Додаток А. Глосарій термінів

вартість земельної ділянки - еквівалент цінності земельної ділянки, виражений у ймовірній сумі грошей, яку може отримати продавець (Закон України "Про оцінку земель ");

вартість ліквідації - вартість, яку очікується отримати за об'єкт оцінки, що вичерпав корисність відповідно до своїх первісних функцій (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка прогнозується на період, що настає за прогнозним (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

вартість у використанні - вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

вбудовані приміщення - приміщення, що є частиною внутрішнього об'єму будівлі (Національний стандарт №2, затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004р. N1442);

вбудовано-прибудовані приміщення - приміщення, частина внутрішнього об'єму яких є частиною внутрішнього об'єму основної будівлі, а інша частина -прибудованою (Національний стандарт №2, затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004р. N1442);

вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

відновна вартість для цілей оренди - залишкова вартість відтворення (заміщення) або ринкова вартість земельних поліпшень, що застосовуються та визначаються в порядку, встановленому Національним стандартом N 1 та цим Стандартом (Національний стандарт №2, затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004р. N1442);

грошова оцінка - капіталізований рентний доход із земельної ділянки (Закон України "Про плату за землю ");

грошовий потік - сума прогнозованих або фактичних надходжень від діяльності (використання) об'єкта оцінки (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

дата оцінки земельної ділянки - дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка земельної ділянки та визначається її вартість. Для нормативної грошової оцінки земельної ділянки - дата, вказана в технічній документації (Закон України "Про оцінку земель");

дисконтування - визначення поточної вартості грошового потоку з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N 1440);

дійсна вартість майна для цілей страхування - вартість відтворення (вартість заміщення) або ринкова вартість майна, визначені відповідно до умов договору страхування (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

економічна оцінка земель - оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва у сільському та лісовому господарствах і як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі (Закон України "Про оцінку земель ");

економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту (Закон України "Про оцінку земель ");

Залишкова вартість заміщення (відтворення) - вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна - з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

залишковий строк економічного життя земельних поліпшень - строк від дати оцінки до закінчення строку економічного життя земельних поліпшень (Національний стандарт №2, затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004 р.И 1442);

земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (Закон України "Про оцінку земель ");

земельні поліпшення - зміна якісних характеристик земельної ділянки внаслідок розташування в її межах будинків, будівель, споруд, об'єктів інженерної інфраструктури, меліоративних систем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а також внаслідок господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів тощо) (Закон України "Про оцінку земель ");

землі житлової та громадської забудови - земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування (Закон України "Про плату за землю ");

землі сільськогосподарського призначення - землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої

Додаток А. Глосарій термінів

інфраструктури або призначені для цих цілей (Закон України "Про плату за землю ");

знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав - встановлення відповідності об'єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N 1440);

інвестиційна вартість - це вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки; спеціальна вартість - це сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується при наявності нетипової мотивації чи особливої зацікавленості потенційного покупця в укладенні угоди (Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений наказом Держкомзему України від 09.01.2003 N 2);

існуюче використання - фактичне використання нерухомого майна на дату оцінки (Національний стандарт №2, затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004 р. N1442);

ймовірна сума грошей - найбільша сума грошей, яку може отримати продавець та може погодитися сплатити покупець (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N 1440);

капіталізація - визначення вартості об'єкта оцінки на підставі чистого операційного або рентного доходу від його використання (Закон України "Про оцінку земель ");

капіталізація - визначення вартості об'єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування) (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N 1440);

контрольна знижка - зменшення вартості об'єкта оцінки через відсутність права контролю або їх меншого обсягу порівняно з вартістю об'єктів, які характеризуються правами контролю в більшому обсязі (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

контрольна надбавка - збільшення вартості об'єкта оцінки через наявність більших прав контролю порівняно з вартістю об'єктів, які характеризуються

правами контролю в меншому обсязі (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

ліквідаційна вартість - це вартість, що може бути отримана за умов продажу об'єкта оцінки в строк, що є значно коротшим за термін експозиції подібного об'єкта, протягом якого він може бути проданий за ціною, що дорівнює ринковій вартості (Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений наказом Держкомзему України від 09.01.2003 N 2);

майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будьякі права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні");

майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, будівлі -'та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності; (Абзац другий частини другої статті З із змінами, внесеними згідно із Законом N 1378-ІУ ( 1378-15 ) від 11.12.2003 ) (Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні");

медіанне значення скоригованих цін продажу - середнє значення цін продажу для ранжованого ряду варіантів (без урахування найбільшого та найменшого значень) цін продажу об'єктів, обраних для порівняння (Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою КМУ від 11 жовтня 2002 р. N1531);

метод оцінки - спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід (Закон України "Про оцінку земель");

метод оцінки - спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р.И1440);

методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

модальне значення скоригованих цін продажу - найбільш поширене значення цін продажу об'єктів, обраних для порівняння (Методика експертної

Додаток А. Глосарій термінів

грошової оі(інки земельних ділянок, затверджена постановою КМУ від 11 жовтня 2002 р.И 1531);

надлишкове майно - майно, що не використовується у господарській діяльності підприємства і максимальна цінність якого досягається внаслідок відчуження (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р.М 1440)і

надлишкове поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на зміну фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких не призведе до зміни ринкової вартості земельної ділянки та (або) земельних поліпшень. Вартість надлишкових поліпшень є позитивною різницею між витратами на заміщення (відтворення) та приростом ринкової вартості, що зумовлений такими витратами (Національний стандарт №2, затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004 р. N1442);

найбільш ефективне використання земельної ділянки - фізично можливе та економічно доцільне використання земельної ділянки та (або) земельних поліпшень згідно із законодавством, у результаті якого вартість, що визначається, буде максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання (Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою КМУ від 11 жовтня 2002р. N1331);

невід'ємне поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на покращення фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості відповідно земельної ділянки та (або) земельних поліпшень (Національний стандарт №2, затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004 р. N1442);

необ'єктивна оцінка - оцінка, яка грунтується на явно неправдивих вихідних даних, навмисно використаних оцінювачем для надання необ'єктивного висновку про вартість об'єкта оцінки (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

непрофесійна оцінка земель - оцінка, проведена з порушенням кваліфікаційних вимог, що визначаються цим Законом (Закон України "Про оцінку земель ");

нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N1440);

неякісна (недостовірна) оцінка - оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необгрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування (Національний стандарт №1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. N 1440);

нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами (Закон України "Про оцінку земель ");

об'єкт оцінки - нерухоме майно, яке підлягає оцінці відповідно до умов договору на проведення оцінки майна або за інших підстав, визначених законодавством (Національний стандарт №2, затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004р. N1442);

об'єкт порівняння - подібне майно, що відібране для застосування порівняльного підходу (Національний стандарт №2, затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004р. N1442);

об'єкти незавершеного будівництва - будівлі, споруди або передавальні пристрої, які фактично не експлуатуються внаслідок того, що перебувають у недобудованому стані (Національний стандарт №2, затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004 р. N1442);