Договор социального найма жилого помещения

Рассмотрение данного вида договора представляет особый интерес, так как по-прежнему значительное количество граждан пользуются жилыми помещениями именно на данном основа­нии. Договором социального найма регулируется использова­ние помещений, которые были предоставлены (или предостав­ляются) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Таким образом, собственником помещений, заселяемых по дого­вору социального найма, является государственное или муници­пальное образование. В число нанимателей по договору социаль-

§ 5. Договор социального найма жилого помещения 481

ного найма входят все граждане, получившие квартиру в совет­ский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муниципаль­ного фонда в порядке социального найма в последующем.

В настоящее время право на получение квартиры в порядке социального найма (бесплатно или за доступную плату) имеют не все, а лишь некоторые категории особо нуждающихся граж­дан: имеющие обеспеченность жилой площадью ниже уровня, установленного соответствующим органом субъекта РФ (в Мо­скве это 10—15 м²); проживающие в помещении, не отвечаю­щем установленным санитарным и техническим требованиям, проживающие в коммунальных квартирах, если хотя бы в од­ной из семей имеются больные некоторыми формами хрониче­ских заболеваний, и др. Данные категории граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем органе исполнительной власти. Жилые поме­щения предоставляются таким гражданам в порядке очередно­сти. Некоторые категории граждан имеют право на получение помещений в первую очередь и вне очереди.

Помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с нормами жилой площади (12 м² жилой площа­ди), как правило, в виде отдельной квартиры. Некоторые кате­гории граждан имеют право на дополнительную жилую пло­щадь. На основании решения о предоставлении жилого поме­щения соответствующий орган исполнительной власти выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставляемое помещение. На основании ор­дера гражданин заключает с наймодателем (государственной или муниципальной организацией: ЖЭК, РЭУ и др.) договор найма жилого помещения.

В договоре найма указываются также члены семьи нанима­теля, которые проживают совместно с ним и пользуются нарав­не с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. К членам семьи могут быть причислены и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если гражданин, принадлежащий к данной категории, перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, объем его прав не изменяется. Круг членов семьи нанимателя, проживаю­щих с ним, может быть изменен. Наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, получив на это письменное согласие остальных членов семьи. На вселение к

482 Глава 8. Жилищное право

родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требу­ется согласия остальных членов семьи.

Срок договора.Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором. Лишь в неко­торых случаях, определенных в законе, договор может быть расторгнут, а граждане — выселены из занимаемого помеще­ния. В случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один или все члены семьи нанимателя, проживавшие с ним. Если же таких лиц не оказалось, действие договора прекращается, и ни­какие другие лица не смогут претендовать на данное жилое по­мещение.

Обязанности наймодателя.По договору социального найма наймодатель обязан заботиться о сохранности жилищного фон­да, своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечи­вать бесперебойную работу инженерного оборудования домов, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользо­вания и придомовой территории.

Права нанимателя.Наниматель и члены его семьи, совмест­но с ним проживающие, приобретают по договору социального найма очень широкие права на жилое помещение, сравнимые по возможностям разве что с вещным правом.

1. Наниматель и члены его семьи имеют право пользоваться жилыми помещениями в соответствии с договором и правилами пользования жилыми помещениями. Право пользования озна­чает обеспеченную законом возможность проживания в жилом помещении, что невозможно без права владения, которое так­же возникает у нанимателя. Особенность права пользования заключается в том, что оно имеет ограниченный характер, что, однако, характерно для любого права на жилое помещение: пользователь должен использовать помещение по целевому на­значению, т. е. для проживания, а не для промышленных нужд.

2. Право вселять в установленном порядке в нанятое поме­щение других граждан на правах членов семьи.

3. Право сохранять за собой нанятое помещение при времен­ном отсутствии. По общему правилу такое отсутствие не долж­но превышать шесть месяцев. Помещение сохраняется за нани­мателем и при более длительном отсутствии в случае призыва на военную службу; отсутствия по условиям и характеру рабо­ты; помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с ис-

§ 5. Договор социального найма жилого помещения 483

полнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда в лечеб­но-профилактическое учреждение и др. Признание лица утра­тившим право пользования жилым помещением производится в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть забронированы, что также влечет сохра­нение жилой площади за нанимателем.

4. Право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения условия о нор­ме жилой площади и согласия других нанимателей и совершен­нолетних членов их семей, проживающих в одной квартире. Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока дого­вора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновле­ния договора.

5. Право вселять временных жильцов.

6. Право обменять нанятое жилое помещение на другое поме­щение или имущество. С юридической точки зрения обмен жи­лыми помещениями представляет собой соглашение о взаим­ной передаче участниками обмена своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями. Обмен может быть со­вершен между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Право на обмен имеют также член коопе­ратива и собственник жилого помещения. Предметом обмена может быть как квартира (дом) в целом, так и комната, а также при определенных условиях и доля жилой площади. Договор обмена жилыми помещениями может быть заключен нанимате­лем при условии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним. При отсутствии такого согласия обмен может быть совершен в су­дебном порядке. Согласия собственника при обмене помеще­ния в домах муниципального фонда не требуется.

7. Право на изменение договора найма при сохранении самого правоотношения. Во-первых, право на заключение с наймода-телем отдельного договора найма имеет совершеннолетний член семьи нанимателя. Во-вторых, граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения одного договора найма на все за­нимаемые ими жилые помещения. В-третьих, в договоре найма фигура нанимателя может быть представлена и другим членом семьи.

484 Глава 8. Жилищное право

Расторжение договора.Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого по­мещения.

Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с согла­сия членов семьи может в любое время расторгнуть договор най­ма и выехать из занимаемого помещения.

Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселе­ние может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления его. Предостав­ляемое помещение может быть как благоустроенным, так и не­благоустроенным.

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного по­
мещения.Оно может быть произведено, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) дом (жилое помещение) грозит обвалом;

3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в
. нежилой и др.

Предоставляемое другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Однако, если наниматель имел излишнюю площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека.