Право на землю. Обмеження, встановлені законами

Право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками (Земельний кодекс України, ст.78).

Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, Земельного кодексу України, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

Серед найважливіших принципів, на яких грунтується земельне

законодавство, слід виділити:

забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад і держави;

невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом.

Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності

на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Суб'єктами права власності на землю є:

а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності;

б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності;

в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності (Земельний кодекс України, ст.80).

Права й обов'язки власників земельних ділянок визначено статтями 90 і 91 Земельного кодексу України. Зокрема, сказано, що власники земельних ділянок мають право:

а) продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину;

б) самостійно господарювати на землі;

в) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію;

г) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній.ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;

ґ) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;

д) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами

України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності. Вони набувають земельні ділянки у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду;

в) прийняття спадщини;

г) виникнення інших підстав, передбачених законом.

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їхніми межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.

Земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність).

Суб'єктами права спільної власності на землю можуть бути громадяни та юридичні особи.

Право спільної власності на землю посвідчується державним актом на право власності на землю.

Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх

Глава 2. Правові основи грошової оцінки земель в Україні

співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку.

Учасник спільної часткової власності має право вимагати виділення належної йому частки із складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають виділення, а у разі неможливості виділення частки -вимагати відповідної компенсації.

Учасник спільної часткової власності відповідно до розміру своєї частки має право на доходи від використання спільної земельної ділянки, відповідає перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільною земельною ділянкою, і повинен брати участь у сплаті податків, зборів і платежів, а також у витратах по утриманню і зберіганню спільної земельної ділянки.

Земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом.

Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом.

Право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

Права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.

Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

Земельні ділянки можуть надаватися також в оренду для здійснення концесійної діяльності.

У даному розділі наведено лише основні положення відповідних статей Земельного кодексу України, які впливають на визначення прав на земельну ділянку або її частину. Права щодо земельної ділянки суттєво впливають на визначення вартості земельної ділянки при здійсненні грошової оцінки. Ціна великою мірою залежить від ступеня свободи використання земельної ділянки та можливого доходу, який може одержати суб'єкт цивільно-правового акта при переході права власності на земельну ділянку чи її частину.

Обмеження, встановлені законами

Обмеження прав власника (користувача) земельної ділянки щодо її використання та забудови - встановлення відповідно до законодавства заборони здійснювати певні дії щодо земельної ділянки, передавати або відчужувати права на неї чи визначення додаткових умов при здійсненні цивільно-правових угод.

Права на земельну ділянку можуть бути обмежені законом або договором:

забороною на продаж або інше відчуження певним особам чи дозволів на відчуження певним особам протягом установленого строку;

правом на переважну купівлю у разі її продажу;

умовою розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків у визначеному проектом порядку;

забороною на зміну цільового призначення земельної ділянки, зовнішнього вигляду нерухомого майна, реконструкції або знесення будинків, будівель, споруд без погодження в установленому порядку;

умовою здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

забороною на провадження окремих видів діяльності;

умовою додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт, у тому числі щодо охорони ґрунтового покриву, тваринного світу, рідкісних рослин, пам'яток природи, історії та культури, археологічних об'єктів, які розміщені на земельній ділянці;

умовою надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку.

Визначення меж обмежень земельних ділянок здійснюється проектами землеустрою.

Обмеження прав власника земельної ділянки щодо її використання та забудови також встановлюються у відповідності ьіз законодавчими та іншими нормативними актами наступних зон з особливим режимом використання земель:

санітарно-захисні зони шкідливих і небезпечних підприємств;

зони й округи санітарної охорони курортів;

зони санітарної охорони джерел водопостачання, водоочисних споруд;

водоохоронні зони і прибережні захисні смуги річок, озер та інших водоймищ;

зони охорони ландшафтів, пам'яток історії та культури, зони регулювання забудови;

охоронні зони заповідників, заказників, природних національних парків, ботанічних садів;

зони залягання корисних копалин (крім загальнопоширених);

сейсмічні зони та зони руйнування земної поверхні, зсувів, затоплення і підтоплення, тектонічних розломів та інших небезпечних природних і антропогенних процесів;

захисні зони трубопроводів, баз і складів нафтопродуктів, вибухових речовин, кар'єрів, де провадяться вибухові роботи, та інших небезпечних об'єктів;

технічні зони метрополітену та інших підземних споруд.

Межі таких зон визначаються генеральним планом і спеціальними проектами й затверджуються відповідними Радами.

Земельний кодекс містить ряд статей, які безпосередньо стосуються обмежень на використання земельних ділянок певного функціонального призначення. Зокрема, стаття 48 встановлює обмеження діяльності на землях оздоровчого призначення: "На землях оздоровчого призначення забороняється діяльність, яка суперечить їх цільовому призначенню або може негативно вплинути на природні лікувальні властивості цих земель. На територіях лікувально-оздоровчих місцевостей і курортів встановлюються округи і зони санітарної (гірничо-санітарної) охорони. У межах округу санітарної (гірничо-санітарної) охорони забороняються передача земельних ділянок у власність і надання у користування підприємствам, установам, організаціям і громадянам для діяльності, несумісної з охороною природних лікувальних властивостей і відпочинком населення".

Стаття 52 встановлює обмеження на землях рекреаційного призначення, де забороняється діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель (ст.54).

Особлива увага приділяється охороні водних об'єктів. Статті 60 - 64 Земельного кодексу та ряд статей Водного кодексу України визначають розмір прибережних смуг, обмеження щодо їх використання.

Прибережні захисні смуги встановлюються по берегах річок та навколо водойм уздовж урізу води (у меженний період)завширшки:

а) для малих річок, струмків і потічків, а також ставків площею менш як З гектари - 25 метрів;

б) для середніх річок, водосховищ на них, водойм, а також ставків площею понад 3 гектари - 50 метрів;

в) для великих річок, водосховищ на них та озер - 100 метрів.

При крутизні схилів більше трьох градусів мінімальна ширина прибережної захисної смуги подвоюється.

Розмір та межі прибережної захисної смуги уздовж морів та навколо морських заток і лиманів встановлюються за проектами землеустрою, а в межах населених пунктів.- з урахуванням містобудівної документації.

Прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності.

У прибережних захисних смугах уздовж річок, навколо водойм та на островах забороняється:

а) розорювання земель (крім підготовки грунту для залуження і залісення), а також садівництво та городництво;

б) зберігання та застосування пестицидів і добрив;

в) влаштування літніх таборів для худоби;

г) будівництво будь-яких споруд (крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних), у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів;

ґ) влаштування звалищ сміття, гноєсховищ, накопичувачів рідких і твердих відходів виробництва, кладовищ, скотомогильників, полів фільтрації тощо;

д) миття та обслуговування транспортних засобів і техніки.

Об'єкти, що знаходяться у прибережній захисній смузі, можуть експлуатуватися, якщо при цьому не порушується її режим. Не придатні для експлуатації споруди, а також ті, що не відповідають встановленим режимам господарювання, підлягають винесенню з прибережних захисних смуг.

У прибережних захисних смугах уздовж морів, морських заток і лиманів та на островах у внутрішніх морських водах забороняється:

а) влаштування полігонів побутових та промислових відходів і накопичувачів стічних вод;

б) влаштування вигребів для накопичення господарсько-побутових стічних вод об'ємом понад 1 кубічний метр на добу;

в) влаштування полів фільтрації та створення інших споруд для приймання і знезаражування рідких відходів;

г) застосування сильнодіючих пестицидів.

Для забезпечення експлуатації та захисту від забруднення, пошкодження і руйнування каналів зрошувальних і осушувальних систем, гідротехнічних та гідрометричних споруд, водойм і гребель на берегах річок виділяються земельні ділянки смуг відведення з особливим режимом використання.

Розміри та режим використання земельних ділянок смуг відведення визначаються за проектами землеустрою, які розробляються і затверджуються в установленому порядку.

Земельні ділянки в межах смуг відведення надаються для створення водоохоронних насаджень, берегоукріплювальних та протиерозійних гідротехнічних споруд, будівництва переправ тощо.

Законом України "Про природно-заповідний фонд України" (ст. 16) встановлено обмеження з метою охорони природних комплексів та об'єктів природних заповідників. На території природних заповідників забороняється будь-яка господарська та інша діяльність, що суперечить цільовому призначенню заповідника, порушує природний розвиток процесів та явищ або створює загрозу шкідливого впливу на його природні комплекси та об'єкти, а саме:

будівництво споруд, шляхів, лінійних та інших об'єктів транспорту і зв'язку, не пов'язаних з діяльністю природних заповідників, розведення вогнищ, влаштування місць відпочинку населення, стоянка транспорту, а також проїзд і прохід сторонніх осіб, прогін свійських тварин, пересування механічних транспортних засобів, за винятком шляхів загального користування, лісосплав, проліт літаків та вертольотів нижче 2000 метрів над землею, подолання літаками звукового бар'єра над територією заповідника та інші види штучного шумового впливу, що перевищують установлені нормативи;

геологорозвідувальні роботи, розробка корисних копалин, порушення ґрунтового покриву та гідрологічного і гідрохімічного режимів, руйнування геологічних відслонень, застосування хімічних засобів, усі види лісокористування, а також заготівля кормових трав, лікарських та інших рослин, квітів, насіння, очерету, випасання худоби, вилов і знищення диких тварин, порушення умов їхнього оселення, гніздування, інші види користування рослинним і тваринним світом, що призводять до порушення природних комплексів;

мисливство, рибальство, інтродукція нових видів тварин і рослин, проведення заходів з метою збільшення чисельності окремих видів тварин понад допустиму науково обгрунтовану ємкість угідь, збирання колекційних та інших матеріалів, за винятком матеріалів, необхідних для виконання наукових досліджень.

Стаття 58 Кодексу України про надра визначає, що забороняються проектування і будівництво населених пунктів, промислових комплексів та інших об'єктів без попереднього геологічного вивчення ділянок надр, які підлягають забудові. Забудова площ залягання корисних копалин загальнодержавного значення, а також будівництво на ділянках їх залягання споруд, не пов'язаних з видобуванням корисних копалин, допускаються у виняткових випадках лише за погодженням з відповідними територіальними геологічними підприємствами та органами державного гірничого нагляду.

Систему обмежень містить Закон України "Про охорону культурної спадщини". Усі власники пам'яток чи їхніх частин або уповноважені ними органи, незалежно від форм власності на ці пам'ятки, зобов'язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір. На охоронюваних археологічних територіях, у межах зон охорони пам'яток, історичних ареалів населених місць, занесених до Списку історичних населених місць України, забороняються містобудівні, архітектурні чи ландшафтні перетворення, будівельні, меліоративні, шляхові, земляні роботи без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини і без погодження з Інститутом археології Національної академії наук України.

Дуже жорсткі обмеження вводяться Законом України "Про питну воду та питне водопостачання" (ст.36). У межах зони санітарної охорони джерел питної води та об'єктів централізованого питного водопостачання господарська та інша діяльність обмежується.

Забороняється розміщення, будівництво, введення в дію, експлуатація та реконструкція підприємств, споруд та інших об'єктів, на яких не забезпечено в повному обсязі дотримання всіх вимог і виконання заходів, передбачених у проектах зон санітарної охорони, проектах на будівництво та реконструкцію, інших проектах.

У межах першого поясу зони санітарної охорони забороняється:

скидання будь-яких стічних вод, а також купання, прання білизни, вилов риби, випасання, водопій худоби та інші види водокористування, що впливають на якість води;

перебування сторонніх осіб, розміщення житлових і громадських будівель, організація причалів плаваючих засобів, застосування пестицидів, органічних і мінеральних добрив, прокладення трубопроводів, видобування гравію чи піску, проведення днопоглиблювальних та інших будівельно-монтажних робіт, безпосередньо не пов'язаних з експлуатацією, реконструкцією чи розширенням водопровідних споруд і мереж;

заготівля деревини в порядку рубок лісу головного користування.

У межах другого поясу зони санітарної охорони забороняється:

розміщення складів пально-мастильних матеріалів, пестицидів та мінеральних добрив, накопичувачів промислових стічних вод, нафтопроводів та продуктопроводів, шламосховищ та інших об'єктів підвищеної небезпеки, що створюють небезпеку хімічного забруднення вод;

використання хімічних речовин без дозволу державної санітарно-епідеміологічної служби;

розміщення кладовищ, скотомогильників, полів асенізації та фільтрації, зрошувальних систем, споруд підземної фільтрації, гноєсховищ, силосних

траншей, тваринницьких і птахівничих підприємств та інших сільськогосподарських об'єктів, що створюють загрозу мікробного забруднення води, а також розміщення полігонів твердих відходів, біологічних та мулових ставків;

зберігання і застосування пестицидів та мінеральних добрив;

розорювання земель (крім ділянок для залуження і залісення), а також заняття садівництвом та городництвом;

осушення та використання перезволожених і заболочених земель у заплавах річок;

заготівля деревини в порядку рубок лісу головного користування;

видобування з водного об'єкта піску та проведення інших днопоглиблювальних робіт, не пов'язаних з будівництвом та експлуатацією водопровідних споруд;

влаштування літніх таборів для худоби та випасання її ближче ніж за 300 метрів від берега водного об'єкта;

закачування відпрацьованих (зворотних) вод у підземні горизонти, підземне складування твердих відходів та розробка надр землі;

забруднення територій сміттям, гноєм, відходами промислового виробництва та іншими відходами.

У межах третього поясу зони санітарної охорони забороняється:

закачування відпрацьованих (зворотних) вод у підземні горизонти з метою їх захоронення, підземне складування твердих відходів і розробка надр, що можуть призвести до забруднення водоносного горизонту;

розміщення складів пально-мастильних матеріалів, а також складів пестицидів і мінеральних добрив, накопичувачів промислових стічних вод, нафтопроводів та продуктопроводів, що створюють небезпеку хімічного забруднення підземних вод;

відведення у водні об'єкти стічних вод, що не відповідають санітарним правилам і нормам.

Обмеження на використання земель встановлюються також Законом України "Про курорти". Надання земельних ділянок для створення або розширення курорту здійснюється у порядку, встановленому Земельним кодексом України, на підставі розроблення техніко-економічних обгрунтувань використання землі та проектів відведення земельних ділянок з урахуванням затверджених округів і зон санітарної (гірничо-санітарної) охорони, схем медичного зонування.

Округ санітарної охорони - це територія земної поверхні, зовнішній контур якої збігається з межею курорту. В межах цієї території забороняються будь-які роботи, що призводять до забруднення грунту, повітря, води, завдають шкоди лісу, іншим зеленим насадженням, сприяють розвитку ерозійних процесів і негативно впливають на природні лікувальні ресурси, санітарний та екологічний стан природних територій курортів.

Для курортів, які використовують родовища корисних копалин, що належать до природних лікувальних ресурсів (підземні мінеральні води, лікувальні грязі тощо), встановлюються округи гірничо-санітарної охорони.

На території першої зони (зони суворого режиму) забороняється:

користування надрами, не пов'язане з використанням природних лікувальних ресурсів, розорювання земель, провадження будь-якої господарської

діяльності, а також інші дії, що впливають або можуть вплинути на розвиток небезпечних геологічних процесів, на природні лікувальні фактори курорту та його екологічний баланс;

прокладення кабелів, у тому числі підземних кабелів високої напруги, трубопроводів, інших комунікацій;

спорудження будь-яких будівель та інших об'єктів, не пов'язаних з експлуатаційним режимом та охороною природних і лікувальних факторів курорту;

скидання дренажно-скидних та стічних вод;

влаштування стоянок автомобілів, пунктів їх обслуговування (ремонт, миття тощо);

влаштування вигребів (накопичувачів) стічних вод, полігонів рідких і твердих відходів, полів фільтрації та інших споруд для приймання та знешкодження стічних вод і рідких відходів, а також кладовищ і скотомогильників;

проїзд автотранспорту, не пов'язаний з обслуговуванням цієї території, використанням родовищ лікувальних ресурсів або природоохоронною діяльністю;

постійне і тимчасове проживання громадян (крім осіб, які безпосередньо забезпечують використання лікувальних факторів).

На території другої зони (зони обмежень) забороняється:

будівництво об'єктів і споруд, не пов'язаних з безпосереднім задоволенням потреб місцевого населення та громадян, які прибувають на курорт;

проведення гірничих та інших видів робіт, не пов'язаних з безпосереднім упорядкуванням території;

спорудження поглинаючих колодязів, створення полів підземної фільтрації;

забруднення поверхневих водойм під час здійснення будь-яких видів робіт;

влаштування звалищ, гноєсховищ, кладовищ, скотомогильників, а також накопичувачів рідких і твердих відходів виробництва, інших відходів, що призводять до забруднення водойм, грунту, ґрунтових вод, повітря;

розміщення складів пестицидів і мінеральних добрив;

здійснення промислової вирубки зелених насаджень, а також будь-яке інше використання земельних ділянок і водойм, що може призвести до погіршення їхніх природних і лікувальних факторів;

скидання у водні об'єкти сміття, стічних, підсланевих і баластних вод, витікання таких вод та інших речовин з транспортних (плавучих) засобів і трубопроводів.

На території третьої зони (зони спостережень) забороняється:

будівництво підприємств, установ і організацій, діяльність яких може негативно впливати на ландшафтно-кліматичні умови, стан повітря, грунту та вод курорту;

спуск на рельєф неочищених промислових та побутових стічних вод, проведення вирубок зелених насаджень (крім санітарних рубок).

Контрольні запитання.

1.Назвіть об'єкти і суб'єкти земельного права.

2.Назвіть основні права власників земельних ділянок.

З.Які можуть бути види права користування земельною ділянкою і які відмінності між ними?

4.Дайте визначення обмеження прав власника (користувача) земельної ділянки.

5. Назвіть основні види обмежень прав власника (користувача) земельної ділянки.

6.Назвіть основні закони України, які встановлюють обмеження, і на що спрямоване введення обмежень.