Основні джерела інформації для грошової оцінки Процес здійснення грошової оцінки земельних ділянок, як нормативної, так і експертної умовно можна представити у вигляді трикомпонентної моделі:
де 7 - формування набору вхідної інформації (дані, документи, планово-картографічні матеріали), необхідної й достатньої для оцінки;
К- власне, процедура оцінки (формалізований процес опрацювання вхідної інформації), яка базується на реалізації положень і формул Методики та Порядку здійснення оцінки;
V - обґрунтування і прийняття рішення щодо кінцевого значення оцінки.
Не зважаючи на певну тривіальність наведеної моделі оцінки, необхідно зробити висновок про важливість її першої компоненти -формування вхідної інформації (-» ). Вона є базовою, оскільки із неї починається оцінка. Від коректності та повноти вхідних даних, їхньої актуальності й достовірності великою мірою залежить і кінцевий результат грошової оцінки. Тому оцінювач у своїй практичній діяльності повинен приділяти особливу увагу формуванню вхідних даних і, звичайно ж, використовувати для цієї мети всі доступні джерела інформації.
Згідно з вимогами нормативних актів він має подавати у звіті з експертної оцінки опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації при проведенні оцінки.
Відповідно до нормативно-методичної бази грошової оцінки земель інформаційною базою для її виконання є:
бази даних державного земельного кадастру;
бази даних галузевих та відомчих кадастрів (містобудівний, лісовий, водний та ін.);
бази даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень;
кадастрові плани;
тематичні кадастрові карти (карти ґрунтів, карти забруднених територій, карти зон дії сервітутів, берегових смуг тощо);
генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів;
матеріали економічної оцінки території;
дані бонітування ґрунтів;
проекти землеустрою та землевпорядна документація;
матеріали інвентаризації земель;
проекти розпаювання земель сільськогосподарського призначення та видачі державних актів;
проекти відведення земельних ділянок;
правовстановлюючі документи, що посвідчують право власності, користування, іпотеки, сервітути тощо;
дані ринку землі та іншої нерухомості;
фінансово-економічні показники діяльності сільськогосподарських підприємств;
проектна-кошторисна документація на земельні поліпшення тощо.
Особливу увагу слід звертати на дані ринку земель та іншої нерухомості, які широко використовують в експертній оцінці при застосуванні методичного підходу, що грунтується на об'єктах-аналогах. Саме порівняльний метод, або як його ще називають ринковий, є найпоширенішим у світовій практиці оцінки нерухомості. Але, як відомо, його можна ефективно використовувати тільки за наявності достатніх і достовірних баз даних ринку земель. Інформаційна база ринку земель та нерухомості, що сформувалася нині в Україні, не повною мірою відповідає цим вимогам і потребує від оцінювачів професіоналізму, обґрунтування та ретельної перевірки достовірності даних при їх застосуванні.
Недосконалість і некоректність баз даних ринку земель пов'язана з кількома чинниками. Насамперед, - це початковий етап приватизації земель та становлення ринку земель, мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, відсутність законодавчої бази, яка б чітко регламентувала ринок земель тощо. Другий чинник - відсутність чіткого розмежування між базами даних первинного і вторинного ринків земель. Дані первинного ринку земель взагалі не повинні розглядатися (без суттєвого опрацювання) як середовище для вибору об'єктів-аналогів з метою встановлення ринкової вартості земельної ділянки, оскільки ці дані одержані, як правило, при оцінці ділянок під приватизованими підприємствами для приватизації земельних ділянок шляхом викупу. Така оцінка за своєю суттю не є ринковою, тому що при цьому відсутні основні чинники ринку - попит і пропозиція. Земельну ділянку під приватизованим підприємством може викупити тільки власник приватизованого підприємства. Тут винятком є тільки продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності на конкурентних засадах через земельні аукціони. Крім того, на об'єктивність даних ринку земель впливають також загальновідомі випадки порушення законодавства (які, на жаль, мають системний характер) при приватизації земель та їхній викуп за демпінговими цінами. При цьому відчуваються недостатній професійний рівень експертів-оцінювачів, недосконала процедура рецензування й експертизи звітів з експертної оцінки, яка часто має формальний характер.
Аналіз звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, виконаних оцінювачами різних ліцензійних оцінювальних фірм, дає підстави стверджувати, що нерідко має місце дуже спрощений підхід до оцінки з використанням даних ринку земель. Як правило, не аналізують ринки земель та іншої нерухомості, не виявляють його основних показників і тенденцій, не обґрунтовують належним чином вибір об'єктів-аналогів. Як основне джерело інформації використовують дані бюлетенів нерухомості та інших рієлторських спеціальних видань із ціновими пропозиціями продажу, а не реальні ціни продажу та інші дані ринку земель.
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропозиція) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. При відсутності або нестачі вказаної інформації у звіті про оцінку майна зазначають, як це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки. За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкову вартість об'єкта оцінки можна встановлювати на основі інформації про ціни пропозиції
подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування [Національний стандарт № 1].
Аналіз даних ринку земель для встановлення об'єктів-аналогів і порівняльний аналіз передбачають визначення таких показників ринку земель:
кількість продажів об'єктів даного типу;
часовий період продажів;
ціни реалізації земельних ділянок;
правовий режим земельних ділянок (форма власності, наявність оренди, іпотеки, сервітутів та інших обмежень і обтяжень);
термін експозиції на ринку земель та умови продажу;
рівень абсорбції (відсоток проданої протягом року нерухомості від всієї виставленої на продаж нерухомості даного типу на ринку);
тенденції товарообігу і динаміка трансакцій на ринку нерухомості (існуючий обсяг продажів, характер трансакцій, рівень ділової активності);
цільове призначення й функціональне використання земельної ділянки перед її продажем і після (зміна цільового призначення);
показники банківської та фінансово-кредитної діяльності в конкретному регіоні тощо.
Окреме місце у формуванні інформаційної бази грошової оцінки земель займають комп'ютерні технології, геоінформаційні системи та автоматизовані банки і бази даних, які надають виконавцеві широкі можливості при здійсненні нормативної та експертної грошової оцінки земель. Фахівці з грошової оцінки земель, які відповідають нинішнім професійним вимогам, зобов'язані мати в своєму розпорядженні сучасний технічний арсенал засобів автоматизації для здійснення грошової оцінки.
У цій главі будуть розглянуті питання картографічного забезпечення грошової оцінки, створення державного земельного кадастру як основної інформаційної бази грошової оцінки земель, а також питання застосування комп'ютерних інформаційних технологій. Що стосується використання матеріалів містобудівної та землевпорядної документації, то через значний обсяг цього питання, воно виділено в окрему главу.
Контрольні запитання.
1.Які основні джерела інформації для здійснення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів?
2.Що є інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок?
3.Які вихідні дані та картографічні матеріали використовуються при проведенні нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення?
4.Назвіть ринкові дані, які використовуються для експертної грошової оцінки, та охарактеризуйте їхній нинішній стан.
|