Похідні обмеження і сервітути

Обмеження права користування земельною ділянкою може бути встановлено земельним сервітутом.

Стаття 98 Земельного кодексу України містить наступне визначення "Право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею.

Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи.

Земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.

Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.

Часто обмеження виникають, виходячи з визначення терміна, який використовується у тому чи іншому законі, або з норми, спрямованої на функціональне закріплення певного виду використання земель. Тоді такі види використання, безумовно, мають розглядатись як обмеження всіх інших видів використання.

Прикладом таких обмежень є визначення червоних ліній у Законі України "Про планування і забудову територій": "Червоні лінії - визначені в містобудівній документації відносно пунктів геодезичної мережі межі існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які відмежовують території мікрорайонів, кварталів та території іншого призначення". Тобто всі будівлі й споруди, які виходять за межі червоної лінії, функціонально потрапляють під визначення вулиць, доріг, майданів.

На рис.2.3 в спрощеній формі зображено принцип відокремлення

територій. Червоні лінії обмежують території будь-якого призначення (житлові квартали і мікрорайони, промислові та комунальні території, зелені насадження загального користування тощо). Вулиці, площі, майдани знаходяться у проміжку між відокремленими територіями. Одна з меж земельної ділянки може збігатися з червоною лінією. Але у разі, коли квартал з одного чи кількох боків обмежений природними межами (ліс, ріка, яр тощо), червоних ліній там не встановлюють.

Заслуговує на увагу випадок, коли червона лінія проходить через існуючу земельну ділянку або навіть через будівлю (на земельній ділянці № 2). У цьому разі червона лінія має розглядатись як обмеження, яке значною мірою знижуватиме ціну нерухомості. Частина земельної ділянки, яка виходить за межі червоної лінії не може бути використана для господарських потреб, а Рис. 2.4. частина будинку, що виходить за червону лінію, має жорсткі обмеження на проведення реконструкції та капітального ремонту. Таким чином, при проведенні грошової оцінки, ціна земельної ділянки № 2 може бути значно знижена. Досить часто подібні обмеження встановлюються нормативами. Наприклад, частина третя пункту 3.19. ДБН 360-92** "Житлові будинки на присадибних ділянках треба розміщувати відповідно до проекту забудови району із встановленим відступом від червоних ліній. Огорожа присадибних ділянок не повинна виступати за червону лінію вулиці".Лінії регулювання забудови - визначені в містобудівній документації межі розташування будинків і споруд відносно червоних ліній, меж окремих земельних ділянок, природних меж та інших територій. Найпростіший приклад встановлення лінії регулювання забудови -

резервування простору для прокладання інженерних мереж та їх обслуговування або для забезпечення акустичного комфорту мешканців перших поверхів у квартирах, які виходять вікнами на вулицю з інтенсивним рухом. Лінії регулювання забудови можуть використовуватись і для обмеження висоти будівель чи навіть їхнього зовнішнього вигляду в зонах історичної забудови. У разі, коли межею між кварталами є не вулиця, а ліс, яр, струмок або інший природний Рис.2.5.

об'єкт, для визначення межі забудови встановлюватимуть лінію регулювання забудови, а не червону лінію. Випадком нормативного встановлення такої лінії регулювання забудови є частина перша пункту 3.32. ДБН 360-92** "Житлові будинки треба розміщувати з відступом від червоних ліній вулиць: магістральних — не менше 6 м, житлових —не менше 3 м".

Але значно частіше лінії регулювання забудови встановлюються містобудівною документацією залежно від конкретних умов. Так, в історичній частині міста може бути заборонене будівництво споруд, вищих за якусь абсолютну або умовну відмітку (наприклад у м. Вашингтоні заборонено будувати споруди, вищі за шпиль Білого Дому). В Києві у районі Софіївської площі заборонено споруджувати будинки на лінії забудови, вищі за існуючі споруди. Тому для збільшення кількості поверхів у готелі "Софія Київська" його довелося розмістити в глибині площі, за парковою зоною, на краю схилу. Фасад із боку площі має сім поверхів, а протилежна частина готелю — одинадцять.

У світовій юридичній практиці має дещо ширше тлумачення сервітуту та можливостей його застосування.

Земельний сервітут може встановлюватись для однієї особи чи кількох осіб (приватний земельний сервітут) або для необмеженого кола осіб (публічний земельний сервітут).

Приватний земельний сервітут встановлюється за домовленістю між особою, що вимагає його встановлення, та власником земельної ділянки. У разі недосягнення такої згоди рішення приймається в судовому порядку за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Публічний земельний сервітут встановлюється шляхом прийняття відповідного закону, іншого нормативно-правового акта України чи за рішенням суду.

За призначенням можуть встановлюватися такі земельні сервітути:

проходу - право проходу або проїзду на велосипеді через чужу земельну ділянку;

проїзду - право проїзду на транспортному засобі проїзною частиною через чужу земельну ділянку;

інженерної комунікації — право прокладання та експлуатації державних, комунальних і приватних ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій через чужу земельну ділянку;

водопроводу - право проводити на свою земельну ділянку воду з чужої водойми або через чужу земельну ділянку:

водостоку - право відведення води зі своєї земельної ділянки на чужу або через чужу земельну ділянку;

водозабору - право забору води для потреб своєї земельної ділянки з чужої водойми та право проходу до водойми;

водопою - право напувати свою худобу із природної водойми та право прогону худоби до природної водойми;

прогону худоби - право прогону худоби та проходу через чужу земельну ділянку;

пасовища - право сінокосіння та випасання худоби на чужій земельній ділянці в періоди, що відповідають місцевим умовам і звичаям;

будівництва - право зведення будівель та споруд на власній земельній ділянці з опорою на сусідню земельну ділянку або будівель і споруд, які нависають над сусідньою земельною ділянкою на відповідній висоті, право зведення будівель та споруд на сусідній земельній ділянці;

ремонтно-будівельної смуги - право встановлення будівельних риштувань і складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;

охорони довкілля - право здійснювати на чужій земельній ділянці заходи щодо охорони довкілля;

проведення науково-дослідних робіт - право тимчасового користування земельною ділянкою для проведення науководослідних робіт;

вилову риби з берега водного об'єкта;

інші способи задоволення потреб, які не можуть бути забезпечені без встановлення відповідних земельних сервітутів.

Правовий режим земельних сервітутів:

земельні сервітути, встановлені на земельну ділянку, не позбавляють власника цієї земельної ділянки прав володіння, користування та розпорядження нею;

земельні сервітути підлягають обов'язковій державній реєстрації в порядку, передбаченому земельним законодавством. Інформація про встановлення земельного сервітуту є невід'ємною частиною правовстановлюючого документа щодо земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут;

дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку до іншої особи;

земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави і не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам;

власник, а також користувач і орендар земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут, має право, якщо інше не передбачено законом, вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, відповідної винагороди за його встановлення;

власникові земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут, мають бути відшкодовані збитки, завдані внаслідок користування земельним сервітутом;

земельні сервітути встановлюються на визначений та невизначений строк.

На вимогу власника земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут, його дія може бути припинена у зв'язку із зникненням підстав для його встановлення.

Дія земельного сервітуту припиняється на вимогу власника земельної ділянки у разі:

поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут та власника земельної ділянки, на яку він встановлений;

відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут, від його подальшого використання;

рішення суду;

закінчення строку, на який було встановлено земельний сервітут.

Якщо земельна ділянка, на яку встановлено земельний сервітут, не може бути використана відповідно до її призначення, власник цієї земельної ділянки має право вимагати зняття земельного сервітуту з цієї земельної ділянки у судовому порядку.

Контрольні запитання.

І.Що таке земельний сервітут?

2.Що таке "червоні лінії" і як вони впливають на використання земельної ділянки?

3. Чим "лініїрегулювання забудови " відрізняються від "червоних ліній " і для чого вони встановлюються?

4.Що таке приватний та публічний земельні сервітути? Наведіть приклади.

5.Які основні види призначення земельних сервітутів?

6. У яких випадках припиняється дія земельного сервітуту?