Земельна ділянка як об'єкт оцінки

Земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. При проведенні оцінки земельну ділянку розглядають як частину земної поверхні й (або) простір над та під нею висотою і глибиною, які необхідні для здійснення земельних поліпшень.

У даному розділі буде проаналізовано два аспекти земельної ділянки:

формування земельної ділянки як об'єкта оцінки;

фактори, що впливають на оцінку земельної ділянки.

Формування земельної ділянки як об'єкта оцінки. Слід акцентувати увагу на двох процесах: формуванні земельної ділянки як об'єкта права та оцінки (первинний ринок) і перехід права власності на земельну ділянку (вторинний ринок). Основні аспекти щодо формування земельної ділянки як об'єкта права й, відповідно об'єкта оцінки викладені у Земельному кодексі України, тому доцільно в скороченому вигляді викласти відповідні норми з Кодексу.

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їхніх повноважень.

Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності подають заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. У заяві зазначаються бажані розміри та мета її використання.

Відповідна місцева державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада розглядає заяву, а при передачі земельної ділянки фермерському господарству - також висновки конкурсної комісії, і в разі згоди на передачу земельної ділянки у власність надає дозвіл на розробку проекту її відведення.

Проект відведення земельної ділянки погоджується з органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури і охорони культурної спадщини та подається на розгляд відповідних місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування.

Районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада у місячний строк розглядає проект відведення та приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність.

При переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

Право власності та право постійного користування земельною ділянкою виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його

державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Виникнення права власності (користування) на земельну ділянку виникає після винесення в натуру меж земельної ділянки, які визначаються проектом відведення земельної ділянки (рис. 1.1).

Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами. Детальніше це питання буде розглянуто у наступних розділах.

Основні вимоги до графічних матеріалів, які є складовими державного акта підпадають під вимоги інструкції з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500, затвердженої наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 9 квітня 1998 р. №56.

Технологія створення і технічні вимоги до топографічних планів у масштабах 1:500 - 1:5000 є обов'язковими для всіх суб'єктів діяльності в цій галузі незалежно від їхнього відомчого підпорядкування.

Топографічні плани масштабів 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 створюють шляхом топографічних знімань або картоскладанням (крім масштабу 1:500) за матеріалами топографічних знімань більшого масштабу. Далі у скороченому вигляді наведено основні вимоги, які мають суттєве значення для даної теми.

У разі великого контурного навантаження, наприклад за наявності густої мережі підземних комунікацій та поверхневих трубопроводів різного призначення, топографічні плани можуть складатися розчленовано, на двох або трьох поєднаних між собою аркушах.

Точність планів оцінюють за розходженням положення контурів і висот точок, що обчислені по горизонталях, з даними контрольних вимірів.

Кожен топографічний план повинен мати формуляр-документ, у якому записують усі основні дані вибраної технологічної схеми і точності знімання, наводять відомості про прийняту систему координат і висот.

На топографічних планах масштабів 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 достовірно й з потрібною точністю і деталізацією (залежно від масштабу плану) відображають:

пункти тріангуляції, полігонометрії, трилатерації, грунтові та стінні репери і пункти знімальної основи;

будинки та будівлі, їхні характеристики згідно з умовними знаками. Будівлі, що виражаються в масштабі плану, відображають за контурами їхніх цоколів;

промислові об'єкти - будівлі й споруди заводів, фабрик, електростанцій, шахт, кар'єрів, торфорозробок тощо, бурові та експлуатаційні свердловини, нафтові й газові вишки, цистерни, наземні трубопроводи, лінії електропередач високої та низької напруги, колодязі й мережі підземних комунікацій; об'єкти комунального господарства;

залізниці, шосейні та грунтові дороги і споруди при них - мости, тунелі, шляхопроводи, віадуки, переїзди та ін;

гідрографію - річки, озера, водосховища, площі розливів тощо;

об'єкти гідротехнічні й водного транспорту - канали, канави, водоводи і водорозподільні пристрої, греблі, пристані, причали, моли, шлюзи, маяки, навігаційні знаки та ін.;

об'єкти водопостачання - колодязі, колонки, резервуари, відстійники,

природні джерела тощо;

рельєф місцевості, що відображається горизонталями, позначками висот і умовними знаками обривів, скель, ярів, осипів, зсувів, ям, курганів та ін;

рослинність деревну, чагарникову, трав'яну, культурну (ліси, сади, плантації, луки тощо), окремі дерева й кущі;

грунти і мікроформи земної поверхні: піски, галькові, глинисті, щебеневі та інші поверхні, болота й солончаки;

державний кордон, межі політико-адміністративні, адміністративні, охоронних природних територій, землекористувань, різні огорожі;

власні назви населених пунктів, вулиць, залізничних станцій, пристаней, озер, річок, перевалів, долин, ярів та інших географічних об'єктів.

Вторинний ринок оперує вже наявними земельними ділянками і не є предметом розгляду цього розділу. Проекту відведення земельної ділянки не розробляють у разі, коли:

земельна ділянка, межі якої визначено в натурі (на місцевості), надається в користування або безоплатно передається у власність без зміни її цільового призначення;

земельна ділянка набувається у власність шляхом купівлі-продажу, дарування, міни, на основі інших цивільно-правових угод, успадкування, без зміни її меж та цільового призначення;

земельна ділянка придбана на конкурентних засадах (за результатами земельних торгів).

Фактори, що впливають на оцінку земельної ділянки. Земельна ділянка має певні властивості, які викликають заінтересованість як у дійсного на відповідний час власника так і в потенційного покупця. Саме наявність певних корисних властивостей зумовлює потребу визначати їх в універсальній формі -грошовій. Використання такого універсального інструмента, як гроші, дає змогу все різноманіття загальних рис та індивідуальних особливостей, кількісних і якісних показників звести у кінцевому підсумку до єдиного показника - ціни, за яку в разі досягнення угоди між продавцем та покупцем певна земельна ділянка перейде до нового власника чи буде встановлено розмір податку, який власник має сплачувати за володіння чи користування нею.

Розгляд зазначеного питання доцільно розпочати з того, які саме властивості земельної ділянки є суттєвими для визначення її вартості. Виділяють кілька основних факторів або груп факторів, що зумовлюють вартість земельної ділянки. Залежно від ринкових чи неринкових методів оцінки їхня пріоритетність змінюватиметься, але перелік буде сталим. До цих факторів належать: правові, просторові, ринкові, кількісні, якісні та економіко-технологічні.

У різних джерелах трапляються відмінності у назвах, порядку та кількості наведених факторів, але в узагальненому вигляді цей перелік відносно сталий.

Кожний із факторів є досить складним і здебільшого потребує додаткових пояснень.

Правові фактори. Всю сукупність цих факторів доцільно розділити на певні групи:

а) аналіз правової бази, що визначає землекористування в країні та конкретному регіоні;

б) аналіз земельної ділянки як об'єкта права власності;

в) аналіз правових обмежень, які пов'язані з конкретною земельною ділянкою;

г) аналіз обтяжень, що накладені на використання цієї ділянки.

Як правило, аналіз загальнодержавної та регіональної правової бази здійснюється одночасно з подальшим коригуванням залежно від обставин. Він включає вивчення законів, указів Президента України, постанов Кабінету Міністрів України, нормативно-правових актів центральних органів виконавчої влади, а також актів місцевого самоврядування, які регулюють правовідносини у сфері землекористування. Ця правова база змінюється рідко, але необхідно стежити за її змінами і своєчасно враховувати їх у практичній діяльності.

Викликає інтерес аналіз земельної ділянки як об'єкта права власності. Він пов'язаний" не тільки з формою власності чи користування, але й з особливостями переходу права власності в українському законодавстві. Так, встановлення загальних процедур переходу права власності земельної ділянки, що знаходиться у державній, комунальній і приватній власності, значно різниться. Суттєвими є відмінності й у реалізації переходу права власності земельної ділянки, що знаходиться у приватній власності фізичної та юридичної особи. Прискорений чи сповільнений процес переходу права власності, одержання різноманітних підписів і погоджень можуть значною мірою вплинути на вартість земельної ділянки.

Насамперед коротко розглянемо, які права можуть бути пов'язані із земельними ділянками (детально правові питання розглянуті у відповідній главі).

Право власності на землю — це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності. Суб'єктами права власності на землю є громадяни та юридичні особи, територіальні громади, держава.

Земельна ділянка може знаходитися в спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність).

Користування земельною ділянкою може бути на праві постійного користування або оренди. Право постійного користування земельною ділянкою -це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Права щодо земельної ділянки можуть бути обтяжені. Право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). На використання власником земельної ділянки чи її частини може бути встановлено обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором.

Одним з найяскравіших прикладів є стаття 60 Земельного кодексу України. "Вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм з метою охорони поверхневих водних об'єктів від забруднення і засмічення та збереження їхньої водності у межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги.

Прибережні захисні смуги встановлюються по берегах річок та навколо водойм уздовж урізу води (у меженний період) завширшки:

а) для малих річок, струмків і потічків, а також ставків площею менш як З гектари - 25 метрів;

б) для середніх річок, водосховищ на них, водойм, а також ставків площею понад 3 гектари - 50 метрів;

в) для великих річок, водосховищ на них та озер - 100 метрів".

Вартість земельної ділянки значною мірою залежить від цільового призначення, яке грунтується на віднесенні до категорій земель, але не вичерпується тільки визначенням категорії.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їхніх повноважень.

Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою чи приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.

Просторові фактори. У спрощеному вигляді просторові фактори трактують як фактори місцезнаходження, тобто фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні. Проте з погляду оціночної діяльності доцільно виділити абсолютне і відносне місцезнаходження.

Під абсолютним місцезнаходженням в даному разі розуміємо положення земельної ділянки по відношенню до основних фізико-географічних та адміністративно-територіальних меж. При аналізі абсолютного місцезнаходження враховують належність до населених пунктів або розташування поза їхніми межами, в центральній чи периферійній частині району (населеного пункту), на березі річки (моря) тощо.

Під відносним місцезнаходженням розуміємо положення земельної ділянки по відношенню до центрів економічного тяжіння (центрів, які значною мірою підвищують економічну оцінку територій). Прикладом може бути розташування земельної ділянки на найдальшій околиці міста, що як окремий факт не має позитивного впливу на вартість. Але якщо на околиці міста розташований вокзал, а наша ділянка призначена для розміщення торговельного закладу й знаходиться в центрі привокзальної площі, ситуація радикально змінюється.

З місцезнаходженням тісно пов'язані поняття ренти та особливості виникнення ренти на землях сільськогосподарського призначення і на землях населених пунктів.

Ринкові фактори. При наявності щонайменшої економічної активності завжди присутній попит на земельні ділянки, тобто починають діяти ринкові фактори. Попит на земельні ділянки для різних потреб неоднаковий. Аналіз попиту на земельні ділянки різного функціонального призначення дає змогу визначити варіанти можливого використання ділянки та потенційних покупців і продавців аналогічних земельних ділянок.

Ринкова вартість - це вартість, за яку можна відчужити об'єкт оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла з знанням справи, розсудливо й без примусу.

Одним із найважливіших ринкових факторів є рівень розвитку ринку земель у цілому та його окремих сегментів. Так, при порівнянні ринку земель сільськогосподарського й несільськогосподарського призначення очевидним стає суттєвий розрив у рівні їхнього розвитку, а відповідно і в свободі формування ціни.

Розвиток ринку земель несільськогосподарського призначення поступово наближається до межі, коли його вже можна буде характеризувати як розвинений. У той же час ринок земель сільськогосподарського призначення слід віднести до обмеженого ринку, тобто такого, на якому конкуренція серед продавців і покупців відсутня або обмежена.

Наявність прямої заборони в Перехідних положеннях Земельного кодексу України - це яскравий приклад обмеження ринку: "Встановити, що громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України - власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2007 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї)".

Одним із найсуттєвіших є показник відношення кількості трансакцій протягом року до загальної кількості землеволодінь у тій чи іншій державі. Для порівняння в країнах Західної Європи цей показник може становити 10-12%, а в Україні він ледве сягає 1%. Звичайно до уваги не беруться випадки переходу права власності на неконкурентних засадах (приватизація).

Наслідки незбалансованості ринку - відхилення вартості від реальної ринкової вартості. Так, перевищення попиту над пропозицією призводить до ажіотажного зростання цін і збільшення спекулятивних операцій, а перевищення пропозиції, навпаки, - до спаду цін при продажу нижче ринкової вартості.

Кількісні фактори пов'язані з кількісними показниками, які характеризують певну земельну ділянку. До таких показників передусім належить площа земельної ділянки. Одним із прикладів встановлення кількісних показників є стаття 121 Земельного кодексу України, якою встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам. "Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:

для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство;

для ведення особистого селянського господарства - не більше 2 гектарів;

для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара;

для будівництва й обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, у містах - не більше 0,10 гектара;

для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара;

для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара".

Існують обмеження, які не дозволяють земельні ділянки певних видів функціонального призначення дуже подрібнювати. Наприклад, виділення земельної ділянки менше 100 м" не дозволяє розмістити садибний будинок без порушення державних будівельних норм.

Аналогічним чином можна розглядати глибину та ширину земельної ділянки. При величині цих показників менше 10 метрів практично неможливо розмістити садибу незалежно від загальної площі ділянки. Тому в групі кількісних характеристик, насамперед, доцільно звертати увагу на ті, які призводять до втрати або зміни привабливості ділянки.

Якісні фактори. До цих факторів, передусім, слід віднести корисні властивості земельної ділянки, які тісно пов'язані з її майбутнім використанням. Вартість земельної ділянки з поліпшеннями, як правило, перевищує вартість земельної ділянки без поліпшень.

Земельне поліпшення - результати будь-яких заходів, що зумовлюють зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об'єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їхнього знецінення і зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення грунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо)

Так, земельна ділянка із низькою родючістю мало придатна для ведення сільського господарства, але може бути забудована прекрасними будинками. В той же час земельна ділянка, розташована у зоні підтоплення, без здійснення додаткових інженерних заходів практично непридатна для садибної забудови, але цілком придатна для пасовища.

Крім того, необхідно враховувати оточення земельної ділянки. Будівництво оздоровчого закладу в промисловій зоні з високим рівнем забруднення є таким же недоцільним, як і вирощування городини у центральному парку міста. Крім врахування впливу, який спричинить оточення на майбутній об'єкт, потрібно враховувати і зворотний зв'язок - як впливатиме майбутній об'єкт на навколишнє середовище. Очевидно, що новий готель із бетону та скла може прикрасити район новобудови, але водночас призведе до знищення середовища історичної забудови.

Економіко-технологічні фактори дають змогу визначити доцільність із погляду реальних можливостей використання земельної ділянки за призначенням й очікувану окупність капіталу. Вплив цього фактору найбільшою мірою притаманний земельним ділянкам у районах забудови, яка склалася. Це пояснюється тим, що в інших випадках ціна на земельні ділянки є не дуже високою і незначні відхилення від прогнозованих показників не матимуть катастрофічних наслідків для інвесторів за умови, що при здійсненні оцінки всі інші вимоги до оцінки дотримані, фактори належним чином враховані, а■хунт виконані на високому професійному рівні. Це не означає, що даний ті і аналізу можна не проводити для земельних ділянок сільськогосподарського призначення чи при складанні бізнес-плану підприємства, розташованого за межами населеного пункту. Йдеться виключно про ціну помилки в першому і другому випадках.

При здійсненні експертної оцінки навіть урахування всієї сукупності факторів, які формують вартість земельної ділянки, не гарантує однозначного й непохитного рішення. Дуже багато залежить від конкретних обставин, що пов'язані з укладенням угоди, та економічної ситуації.

Для прикладу можна навести ціни земельних ділянок, які були придбані з метою промислового використання у Великій Британії протягом 1995 року. Далі наведено середні ціни (фунт/га), в дужках діапазон:

Східна Англія - 380 (175 - 600);

Північ-132 (30-247);

Північний захід - 234 (65 - 500);

Йоркшир - 235 (75 - 590);

Лондон - 1 060 (400 - 2500).

Контрольні запитання.

1.Якими документами посвідчується право власності на земельну ділянку?

2.Яка процедура одержання громадянами права власності на присадибні земельні ділянки?

З.Коли виникає право власності (користування) земельною дічянкою?

4. Що таке просторові фактори і як вони впливають на вартість ділянки. Наведіть приклади.