Законодавство про грошову оцінку земель

Закон України "Про оцінку земель". Прийнятий 11 грудня 2003 року і визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні. Спрямований на регулювання відносин, пов'язаних із процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель із метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування й ринку земель.

У Законі наведено основні терміни, перелік об'єктів і суб'єктів, основні принципи оцінки, види оцінки земель. Законом визначається, хто може бути оцінювач'ем та як здійснюється професійна підготовка оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок. У статті 11 наведено види діяльності в оцінці земель, а стаття 13 містить перелік випадків, у яких здійснення грошової оцінки є обов'язковим. Закон також встановлює порядок проведення оцінки по кожному з видів.

У третьому розділі Закону наведено перелік документації з оцінки земель та порядок її затвердження, експертизи і рецензування.

Наступний, четвертий розділ присвячений розмежуванню повноважень державних органів та саморегулівних організацій у грошовій оцінці земель.

Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Прийнятий 12 липня 2001 року і визначає правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного і громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна.

Законом встановлюються процедури оцінки майна, визначаються об'єкти та суб'єкти оцінки, встановлюється порядок ліцензування і сертифікації оцінювачів.

У статті 3 Закону дається визначення майна, що оцінюється: "Майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності".

Введення в дію даного Закону передбачає його узгодження із існуючими нормативно-правовими документами стосовно грошової оцінки земель.

Закон України "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про плату за землю". Прийнятий 19 вересня 1996 року, після чого в 1997-1999 роках у нього були внесені зміни і доповнення. Цей закон є головним правовим документом, який визначає порядок встановлення та плати за земельні ділянки, роль і місце в цьому процесі грошової оцінки земель.

У розділі 1 Закону визначено окремі терміни:

грошова оцінка - капіталізований рентний доход із земельної ділянки;

податок - обов'язковий платіж, що справляється з юридичних і фізичних осіб за користування земельними ділянками.

Статтею 2 охарактеризовано використання земель. "Використання земель в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається від грошової оцінки земель".

У статті 3 визначено мету запровадження плати за землю (вона справляється "з метою формування джерела коштів для фінансування заходів щодо раціонального використання та охорони земель, підвищення родючості грунтів, відшкодування витрат власників землі і землекористувачів, пов'язаних з господарюванням на землях гіршої якості, ведення земельного кадастру, здійснення землеустрою та моніторингу земель, проведення земельної реформи та розвитку інфраструктури населених пунктів").

Статтею 4 встановлено правило, за яким розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності власників землі та землекористувачів, а в статті 5 визначено об'єкт плати за землю - земельну ділянку.

Розділ 2 присвячений платі за землі сільськогосподарського призначення. Ставка земельного податку з 1га сільськогосподарських угідь встановлена на рівні 0,03 відсотка (багаторічні насадження) і 0,1 відсоток (рілля, сіножаті та пасовища) їхньої грошової оцінки.

У розділі 3 (ст.7) розглянуто питання плати за землі населених пунктів. У випадках, коли в населеному пункті виконана грошова оцінка, на основі якої визначена оцінка земельної ділянки, ставки земельного податку встановлюються у розмірі одного відсотка від їх грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у частинах 5-10 цієї статті та частині другій статті 6 цього Закону.

Індексація грошової оцінки здійснюється щорічно у порядку, визначеному Постановою Кабінету Міністрів "Про проведення індексації грошової оцінки земель" (див. нижче).

Якщо в населеному пункті не виконана грошова оцінка і відповідно не встановлена оцінка земельної ділянки, ставки податку визначаються за механізмом, наведеним у цій статті. Спочатку згідно із поданою таблицею встановлюється середня ставка податку для населених пунктів з різною чисельністю населення (для міст Києва, Севастополя і Сімферополя та міст обласного підпорядкування використовуються додаткові підвищувальні коефіцієнти). Середня ставка податку щорічно коригується відповідно до Закону України "Про державний бюджет". Для курортних населених пунктів середня ставка податку перемножується на коефіцієнт від 1,5 до 3.

Ставки земельного податку за земельні ділянки (за винятком сільськогосподарських угідь) диференціюють і затверджують відповідні сільські, селищні, міські ради, виходячи із середніх ставок податку, функціонального використання та місцезнаходження земельної ділянки, але не вище ніж у два рази від середніх ставок податку з урахуванням коефіцієнтів, встановлених частинами другою і третьою цієї статті. Звертаємо особливу увагу на те, що в Законі говориться про підвищення ставок податку не більше ніж у два рази, що зовсім не означає автоматичне підвищення ставки податку для всіх земельних ділянок удвічі.

Далі в розділі 3 наводиться порядок визначення ставок податку для окремих категорій земель у межах населених пунктів (землі, зайняті житловим фондом, надані для потреб лісового господарства тощо).

Розділ 4 присвячений платі за землі несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів. Для більшості з них (за винятком земель лісового фонду) ставки податку розраховуються як відсоток грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

У розділах 5-6 Закону наведено пільги щодо плати за землю, обчислення і строки сплати земельного податку, використання коштів від плати за землю.

Розділ 7 присвячений грошовій оцінці земель. У статті 23 йдеться про те, що "Грошова оцінка земельної ділянки проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України". Сферу застосування грошової оцінки земель визначає стаття 24.

Розділи 8-10 Закону встановлюють відповідальність платників і контроль за дотриманням Закону України "Про плату за землю", порядок вирішення спорів, містять міжнародні договори.

Свого часу укази Президента України мали важливе значення і дали змогу здійснити прорив у проведенні грошової оцінки земель. Особливо вплинув на світосприйняття українського суспільства указ № 612 від 29 грудня 1993 року "Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню". В ньому вперше була визначена можливість придбання земельної ділянки у власність та проведення експертної оцінки її вартості. Зокрема, в пунктах 1 і 5 сказано: "... Вартість земельної ділянки визначається Державним комітетом України по земельних ресурсах чи його органами на місцях на підставі експертної оцінки". Після вичерпання терміну дії повноважень Президента України відповідно до пункту 4 Перехідних положень Конституції України питання економічного характеру вирішуються законами.

Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Затверджена постановою Кабінету Міністрів від 23.03.1995 року № 213 з урахуванням змін і доповнень, внесених згідно з постановами Кабінету Міністрів України від 31.10.1995 року № 864 та від 30.05.1997 року № 525 зі змінами, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 5.07.2004 року №843.

Дана методика визначає мету і функції грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, інформаційну базу для грошової оцінки земель, порядок її здійснення.

Методика складається із трьох розділів: Загальних положень; Грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і Грошової оцінки земель населених пунктів.

Правові основи грошової оцінки земель в Україні

З метою розвитку Методики був прийнятий Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений Спільним наказом Держкомзему, Мінбудархітектури, Мінагрополітики України та Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року №18/15/21/11.

Порядок регламентує механізм грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Як і відповідна Методика, Порядок містить три розділи: Загальні положення; Грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення та Грошову оцінку земель населених пунктів.

У загальних положеннях поряд із переліком цілей, завдань і функцій грошової оцінки, визначено процедуру її проведення та затвердження, роль відповідних державних адміністрацій і виконкомів міських рад. Важливим аспектом цього розділу є визначення, наведене у п.1.8.: "Результати грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, міст районного підпорядкування, селищ міського типу і сільських населених пунктів, у тому числі грошової оцінки і ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу у цих населених пунктах та за їх межами, розглядаються і погоджуються місцевими органами Держкомзему та містобудування і архітектури. Дані грошової оцінки затверджуються районними радами за поданням комісій, зазначених у п.1.7. Результати грошової оцінки земель м.Києва і Севастополя, міст обласного підпорядкування, в тому числі грошової оцінки і ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу у цих містах, розглядаються і погоджуються місцевими органами Держкомзему та містобудування і архітектури. Дані грошової оцінки затверджуються міськими (селищними, сільськими) радами за поданням комісій, зазначених у п.1.7.

У розділі 2 дано визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення окремо по Україні, Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянках. Приклади розрахунку рентного доходу на орних землях, грошової оцінки ріллі, земель під багаторічними насадженнями, природних сіножатей, природних пасовищ у розрізі України в цілому, областей, адміністративних районів, сільськогосподарських підприємств та окремих земельних ділянок наводяться у додатку 1 та таблицях 2.1-2.21 додатку 2.

Розділ 3 присвячений грошовій оцінці земель населених пунктів. У ньому наводиться опис алгоритму оцінки за формулою, визначається порядок розрахунку окремих складових формули та їхньої індексації. Значення деяких коефіцієнтів, які використовуються у формулі, подано в таблицях 3.1-3.7 додатка 3. У додатку 4 вміщено приклади розрахунку грошової оцінки окремих земельних ділянок. У додатку 5 наводиться зразок акта визначення стартової ціни земельної ділянки, що приватизується.

Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). Затверджена постановою Кабінету Міністрів від 30.05.1997 року № 525(зі змінами, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 5.07.2004року № 843).

Дана методика визначає мету та функції грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), інформаційну базу для грошової оцінки земель, порядок її здійснення.

Методика складається із шести розділів: Загальних положень; Грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення; Грошової оцінки земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; Грошової оцінки земель лісового фонду; Грошової оцінки земель водного фонду та Грошової оцінки земель запасу.

Для розвитку Методики був прийнятий Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім населених пунктів), затверджений спільним наказом Держкомзему, Мінагрополітики, Мінбудархітектури, Держкомлісгоспу, Держводгоспу України та Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року № 19/16/22/11/17/12.

Порядок регламентує механізм грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). Як і відповідна Методика, Порядок включає шість розділів: Загальні положення; Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв"язку, оборони та іншого призначення; Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; Грошова оцінка земель лісового фонду; Грошова оцінка земель водного фонду та Грошова оцінка земель запасу.

Загальні положення визначають сферу дії Порядку, мету й завдання грошової оцінки даних категорій земель, організацію робіт і процедури затвердження й експертизи. У п.1.9 сказано, що "Результати грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) затверджуються місцевими радами.

Розділи 2-6 розкривають порядок та алгоритми виконання грошової оцінки окремих категорій земель несільськогосподарського призначення. В кінці Порядку вміщено таблиці, за якими слід розраховувати певні показники і наведено приклади розрахунку деяких земельних ділянок.

Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів від 11 жовтня 2002 року № 1531, та Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений наказом Держкомзему від 9 січня 2003 року № 2.

Це два документи, які тісно взаємопов'язані між собою й визначають усі аспекти, що стосуються виконання грошової експертної оцінки земель.

Методика складається з восьми розділів. Перший містить основні поняття та визначення. Другий описує методичні підходи, які використовуються при здійсненні експертної грошової оцінки (капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки, зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці). У третьому розділі наведено методику оцінки земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя. Четвертий розділ присвячено оцінці земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю і призначених для вирощування лісу. П'ятий визначає методику проведення оцінки земельних ділянок водних об'єктів. Шостий розділ містить вимоги до оцінки забудованих земельних ділянок. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком викладені у сьомому розділі. Заключний, восьмий, розділ описує права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою.

У Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок фактично міститься короткий коментар до Методики.

Розміри оплати земельно-кадастрових та земельно-оціночних робіт і послуг. Затверджені спільним наказом Держкомзему, Мінфіну та Мінекономіки України від 15.06.2001 року № 97/298/124. Розміри оплати земельно-кадастрових робіт та послуг наведено для встановлення вартості на виготовлення проектної й вишукувальної продукції землеустрою, земельно-кадастрових та земле-оціночних робіт. Розцінки на оплату земле-оціночних робіт (усі види грошової оцінки) викладено у розділі 4.

Слід зазначити, що вартість проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення встановлюється за договірними розцінками з урахуванням затрат праці на збирання вихідних даних, виконання робіт, оформлення і тиражування звіту (розіл 4.4. Розміри оплати).

Ліцензійні умови провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних та землеоціночних робіт. Затверджені Спільним наказом Держпідприємництва та Держкомзему України від 13.02.01р. №28/18).

Розроблені відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 14.11.2000 року № 1698 "Про затвердження переліку органів ліцензування" з урахуванням вимог антимонопольного законодавства.

Ліцензійні вимоги встановлюють кваліфікаційні, організаційні, технологічні та інші вимоги щодо здійснення землевпорядних та земле оціночних робіт, забезпечення встановленого порядку обліку, зберігання та використання матеріалів і відомостей про виконані роботи, захисту держави, територіальних громад і споживача від неякісної продукції відповідно до чинного законодавства та нормативно-технічних документів.

Ліцензійні умови складаються із 3 розділів: Загальні положення; Види землевпорядних та земле оціночних робіт, які підлягають ліцензуванню;Вимоги до проведення землевпорядних та земле оціночних робіт.

Еталони технічної документації нормативної грошової оцінки земель на

прикладі м.Бровари, сіл Красилівка та Косарі розроблені в 1997р. з метою уніфікації технічної документації (пояснювальна записка, графічні креслення) та відпрацювання єдиної методології виконання грошової оцінки населених пунктів різних категорій.

Еталон на прикладі м.Бровари Київської області виконувався в інституті „Діпромісто" і в основному є взірцем для виконання проектів нормативної грошової оцінки міст України. Еталон складається із пояснювальної записки та графічного креслення - схеми економіко-планувального зонування території м.Бровари. Структуру еталону описувати недоцільно, оскільки вона детально розглядається у розділі 9.

Аналогічні завдання виконують еталони грошової оцінки на прикладі сіл Красилівка Київської області (Інститут землеустрою Української академії аграрних наук) та Косарі Черкаської області (Черкаське відділення Інституту землеустрою). Обидва ці еталони, незважаючи на деякі відмінності, є рівноцінними документами і можуть використовуватись в грошовій оцінці сіл України.

Окремі нормативно-методичні документи розглянуті у відповідних розділах даної книги.

Контрольні запитання. І.Які основні завдання вирішує Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"?

2.Що таке "принцип платності" для землі, як він діє по відношенню до власників і користувачів земельних ділянок? 3. Опишіть структуру Закону України "Про плату за землю ". 4.Які принципові відмінності нарахування податку для земель сільськогосподарського призначення, житлової те громадської забудови та інших територій населених пунктів?

5. Що спільного у експертній грошовій оцінці земель сільськогосподарського призначення, житлової те громадської забудови та інших територій населених пунктів?

2.4. Нормативно-правові акти органів місцевого самоврядування щодо планування і забудови територій

Регіональні правила забудови - нормативно-правовий акт, яким встановлюється загальний для територій і населених пунктів області, Автономної Республіки Крим (крім міст Києва та Севастополя, міст республіканського значення Автономної Республіки Крим, міст обласного значення) порядок планування, забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок.

По суті, це документ, що встановлює процедури для здійснення планування та забудови земельних ділянок на території АР Крим і областей. Після затвердження він діє для всіх без винятку населених пунктів, але обласні центри та міста обласного підпорядкування мають розробити для своїх територій місцеві правила забудови. Регіональними правилами встановлюються: орган, до якого звертається громадянин; вичерпний перелік документів, які громадянин має надати для розгляду (заява, копія акта на право власності чи користування земельною ділянкою, ескіз і опис майбутнього будинку чи споруди тощо); порядок розгляду поданих документів; термін розгляду заяви; порядок проведення експертизи; можливі результати розгляду (умови, за яких заява має бути задоволена, умови, за яких заява може бути відхилена); інші питання, що можуть бути визначені для відповідного регіону, зважаючи на його особливості згідно із законодавством України.

Так, у статті 24 Закону "Про планування і забудову територій" сказано: "Комплексний висновок і проект рішення про дозвіл на будівництво готуються спеціально уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури протягом місяця від дня звернення заінтересованої особи. У випадках, передбачених регіональними або місцевими правилами забудови, комплексний висновок готується з урахуванням висновків відповідних землевпорядних, природоохоронних, санітарних та інших органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування відповідно до їхніх повноважень. Свої висновки зазначені органи надають протягом двох тижнів від дня звернення спеціально уповноваженому органу з питань містобудування та архітектури". Результатом застосування цієї норми є наступне: визначено, що громадянин має звертатися з даних питань до спеціально уповноваженого органу з питань містобудування та архітектури і намагання будь-яких інших органів взяти на себе проведення експертизи є незаконними; загальний термін, протягом якого громадянин має одержати висновок, не може перевищувати місяця за будь-яких обставин; усі інші органи, що залучаються до проведення експертизи, зобов'язані надати свої висновки органам архітектури і їхні вимоги самостійно зустрітися із заявником або вимагати від нього додаткових матеріалів є незаконними.

Статтею 32 названого Закону встановлено, що (посадові) особи винні у: недотриманні термінів надання висновків комплексної експертизи або обгрунтованої відмови; недотриманні термінів подання відповідних висновків до складу комплексної експертизи; недотриманні термінів підготовки та надання дозволів на будівництво і виконання будівельних робіт; вимаганні при видачі дозволів на будівництво об'єктів містобудування та виконання будівельних робіт чи проведення експертизи будь-яких інших документів, не передбачених законодавством, несуть відповідальність, встановлену законом.

Для проведення грошової оцінки регіональні правила можуть становити значний інтерес, з погляду організації процесу одержання необхідних вихідних даних і ознайомлення з містобудівною документацією, а також її використання для оцінки.

Місцеві правила забудови - нормативно-правовий акт, яким встановлюються порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

Місцеві правила забудови повинні узгоджуватися з регіональними. Фактично, що стосується процедурної частини, місцеві правила забудови є уточненням регіональних з урахуванням особливостей того чи іншого населеного пункту.

Цей документ складається з трьох частин:

процедурної, що визначає орган, до якого звертається громадянин; вичерпний перелік документів, які громадянин має надати для розгляду; порядок розгляду поданих документів; термін розгляду заяви; порядок проведення експертизи; можливі результати розгляду (всі ці питання уточнюються для конкретного населеного пункту);

текстової, крім переліку всіх допустимих видів, умов і обмежень забудови, який наведено у визначенні, має містити інформацію про законодавчу основу

запровадження місцевих правил, їхні об'єкти, порядок звернення громадян з питань правил забудови (обговорення, захист їхніх інтересів, інформування тощо), порядок контролю (в тому числі громадського) за дотриманням правил, порядок одержання спеціального дозволу на забудову (у випадках відхилення від загальних правил), умови використання землі та будівель, які надані раніше, але не відповідають пізніше встановленим правилам, а також наводиться інша інформація для правильного розуміння пересічними громадянами змісту і сфери застосування місцевих правил забудови;

графічної - спрощеного картографічного плану міста, на якому всі території розділені на зони за ознакою спільності у дозволеному використанні територій (такий план дає змогу ідентифікувати будь-яку земельну ділянку за ознакою функціонального використання, зіставивши код зони з її описом).

Зміст та особливості місцевих правил забудови визначено статтею 22 Закону України "Про планування і забудову територій". Зокрема, сказано, що місцеві правила забудови розробляються (обов'язково) для міст Києва та Севастополя, міст обласного значення, республіканського значення Автономної Республіки Крим. Для сіл, селищ, міст районного значення відповідні ради можуть розробляти місцеві правила забудови, якщо виникає потреба у їхній розробці.

Місцеві правила забудови затверджуються відповідними радами. Слід зазначити, що ця процедура має здійснюватися тільки після всебічного і відкритого обговорення проекту всіма заінтересованими членами даної територіальної громади. Кабінетом Міністрів України затверджено положення про порядок залучення громадян до обговорення містобудівної документації та місцевих правил.

У текстовій частині місцевих правил забудови визначається перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон. Для кожної зони згідно з державними будівельними нормами встановлюються єдині умови й обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок:

граничнодопустимі поверховість будинків і споруд та щільність забудови;

мінімальні відступи будинків і споруд від червоних ліній, ліній регулювання забудови, меж суміжних ділянок;

вимоги до впорядкування доріг та під'їздів до будинків і споруд, місць паркування транспортних засобів;

вимоги до забезпечення експлуатації інженерно-транспортної інфраструктури;

вимоги до озеленення та впорядкування територій;

вимоги до утримання будинків і споруд;

перелік обмежень використання земельних ділянок (містобудівні, інженерні, санітарно-епідеміологічні, природоохоронні, історико-культурні);

інші вимоги, зазначені у статті 19 Закону.

На плані зонування встановлюється поділ території населеного пункту на зони з допустимими та переважними видами використання земельних ділянок.

На плані зонування не допускається відображення елементів, які можуть перешкоджати вільному доступу до цього плану. Тобто такі документи не повинні містити будь-які грифи, що можуть обмежити право громадян на ознайомлення з ними і вільне використання у своїй діяльності.

При розробленні землевпорядної документації враховуються єдині умови й обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок, визначені місцевими правилами забудови.

З огляду на мету розділу, слід розглянути переваги, які може мати експерт при використанні матеріалів місцевих правил забудови.

Найкраще це показати на прикладах (рис.2.2; табл.2.1).

Відповідно до існуючої забудови для відповідних зон встановлюються допустимі види забудови та іншого використання. Нові види забудови не можуть вступати в протиріччя з існуючою забудовою.

Таблиця 2.1 Перелік видів забудови та використання територій

Таким чином, інвестор або забудовник маючи такий перелік і карту зонування, може цілеспрямовано здійснювати пошук придатних земельних ділянок для майбутнього об'єкта містобудування. Ця схема дуже спрощено показує, як діють місцеві правила забудови. Відповідно до можливостей використання того чи іншого району будуть формуватися й ціни на земельні ділянки у різних частинах населеного пункту.

Важливо для оцінки те, що перелік переважних і допустимих видів забудови й іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон є формалізованим та інтегрованим переліком обмежень, запроваджених у цій зоні. А особливість полягає в тому, що цей перелік іде від зворотного — ті види, які не увійшли до переліку допустимих видів використання для даної зони, повинні розглядатись як такі, що мають обмеження.

За даними Держбуду України, на початку 2004 року в Україні місцеві правила забудови розроблені для 50 міст, затверджено менше половини. Аналіз документів свідчить, що перевага віддається процедурним питанням. Перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок здебільшого недостатньо деталізований для безпосереднього практичного застосування. Плани зонування виконуються на так званих розвантажених картографічних матеріалах загального користування. Це призводить до того, що більшість із затверджених місцевих правил забудови населених пунктів швидше можна розглядати лише як експериментальні роботи.

Для грошової оцінки земель значення місцевих правил забудови важко переоцінити. Першою і найвагомішою перевагою є чітке визначення дозволених видів використання (цільового призначення) кожної земельної ділянки, що знімає багато питань. Друга вигода для оцінювачів від наявності місцевих правил -прозорість їх використання та доступність із метою ознайомлення, що значно полегшує пошук даних, спілкування з клієнтами та фахівцями при проведенні експертизи звіту.

Контрольні запитання.