Світовий досвід грошової оцінки земель

У зарубіжних країнах інститут грошової оцінки земель існує давно. Його виникнення тісно пов'язане із загальними процесами формування ринкових економічних відносин, приватною власністю на землю та майно, формуванням правових засад існування ринку нерухомості. Оскільки капіталістичні відносини у розвинутих країнах Заходу почали виникати ще у ХУШ-ХІХ ст., грошова оцінка земель має також не менший термін. Звичайно, найціннішим для нас є досвід грошової оцінки саме в цих державах (США, Велика Британія, Німеччина, Франція, Швеція тощо). Але не менший інтерес викликають питання становлення ринку земель та їхньої оцінки в країнах колишнього соціалістичного табору (насамперед у Польщі, Чехії, Словаччині, Угорщині), а також у колишніх республіках СРСР, які досягли найкращих результатів у ринкових перетвореннях (Литва, Латвія, Естонія). І, звичайно, окреме місце в цьому аспекті займає Росія -наш північний сусід, найбільша країна СНД.

Оцінка власності грунтується на класичній і сучасній економіці. До 40-х років минулого століття у багатьох державахах було розроблено майже подібні принципи та методики оцінки, проте лише в другій половині століття почав розвиватися підхід до поняття оцінки як до професії.

Протягом 60-70-х років деякі національні організації оцінювачів розробили й опублікували Стандарти професійної практичної діяльності для своїх членів. За приклад це взяли також інші, та ще й розробили Кодекси професійної етики. Зміст Стандартів поєднав професійні вимоги і потреби ринку. В деяких країнах Стандарти цілком або частково були інкорпоровані у національні закони і положення. Деякі професійні організації виробили контрольні й виконавчі процедури, що дають змогу висловлювати своє судження і позбавляти професійного статусу члена організації у разі серйозного порушення ним Стандартів або пов'язаних із ними етичних норм.

До кінця 70-х років у міру продовження розвитку зазначених процесів стало очевидно, що розширення діяльності міжнародних фінансових інститутів та інтеграція національних ринків досягли такої стадії, що назріла гостра потреба у виробленні єдиних міжнародних стандартів оцінки. Адже зрозуміло, що відсутність міжнародних угод по стандартах оцінки буде потенційним джерелом різних помилок і непорозумінь.

Саме з розуміння необхідності впровадження єдиного підходу до оціночної діяльності у 1981 році було створено Міжнародний Комітет по Стандартах Оцінки Нерухомості (МКСОН), головними завданнями якого є формулювання і публікація в суспільних інтересах Стандартів і практичних рекомендацій щодо оцінки майна для використання у фінансовій звітності та здійснення діяльності з

метою поширення цих матеріалів у світовому масштабі, сприяння їхньому прийняттю і дотриманню національними організаціями. Завданням Комітету є також коригування Стандартів з урахуванням думок різних країн і виявлення, в міру їх виникнення, розходжень у формулюваннях Стандартів або їхньому

застосуванні.

Міжнародні стандарти оцінки були визнані міжнародною спільнотою, про що свідчить включення у травні 1985 року МКСОН до реєстру Економічної та Соціальної Ради ООН. Нині Стандарти оцінки виражають загальну думку понад

40 країн-учасниць.

Для забезпечення кращої узгодженості між різними фаховими дисциплінами й уникнення непорозумінь, пов'язаних із мовними бар'єрами, Стандарти містять вступний розділ - "Загальні поняття і принципи оцінки", що є основою для кожного із Стандартів. Ринкову вартість та бази, відмінні від ринкової вартості, викладено в Стандартах МКСОН 1 і 2 і вони становлять основу стандарту МКСОН 3 - "Оцінка з метою фінансової звітності та суміжної

документації".

Слід зазначити, що Міжнародними стандартами оцінки передбачається безумовне використання оцінювачами законодавчої та нормативної баз тієї країни, де вони здійснюють свою діяльність.

Розглянемо основні особливості оцінки земель у зарубіжних країнах.

Насамперед, розрізняють нормативну оцінку, що виконує виключно фіскальні функції й спрямована на визначення розмірів податку за землю, і ринкову (експертну), яку застосовують при здійсненні трансакцій (купівля-продаж, застава, успадкування тощо).

Другою важливою особливістю оцінки земель у зарубіжних країнах є те, що земельну ділянку, звичайно, розглядають як невід'ємну складову цілісного майнового комплексу й оцінюють разом із будівлями і спорудами, розташованими

на ній.

Третя особливість оцінки земель полягає у диференційованому підході до нормативної оцінки забудованих земель, земель сільськогосподарського використання та земель лісового фонду.

На особливу увагу заслуговує питання встановлення ставок земельного податку (податку на нерухомість). У більшості країн розміри податків на нерухомість приймаються національними законами і, як правило, справляються органами влади загальнодержавного або регіонального рівня з різним ступенем участі органів місцевого рівня. У деяких англомовних країнах, таких як США та Канада, ставки податку на нерухоме майно визначаються на місцевому рівні, базуючись на сумах надходжень, які уряд прагне одержати від стягнення податків.

У зарубіжних країнах податок на нерухомість становить суттєву частку в надходженні до муніципальних бюджетів (30-80%). Зокрема, у Сполучених Штатах ця цифра досягає 75%, Франції - 35%, Нідерландах - 67%.

Розглянемо досвід проведення грошової оцінки земель у розвинутих західних країнах (США, Велика Британія, Німеччина та Швеція), колишніх соціалістичних країнах (Польща, Литва, Латвія, Естонія) і в Російській Федерації.

СПОЛУЧЕНІ ШТАТИ АМЕРИКИ

США - федеративна держава із широкими повноваженнями окремих штатів, кожен з яких має свою Конституцію. Саме Конституції штатів визначають процедуру оцінки нерухомого майна, яке включає як невід'ємну частину земельні ділянки. В усіх штатах нерухоме майно оцінюють за дійсною ринковою ціною та за однаковим зразком з порівнюваним майном. Дійсна ринкова ціна - це ціна, за якою майно продають при бажанні покупця і продавця, при цьому між покупцем та продавцем немає особливих відносин. Однаковий зразок означає, що майно, яке порівнюють у дійсній ринковій ціні, треба зіставити в його оціненій вартості.

Отже, дійсна ринкова ціна є базою як для оцінки нерухомості з метою її продажу, застави, інших трансакцій, так і для визначення нормативної бази оцінки з метою оподаткування майна.

Розглянемо порядок оцінки нерухомого майна на прикладі штату Вірджінія (округ Ферфакс). Безпосередньо оцінкою нерухомості в окрузі займається відділ нерухомості, який функціонує при бюро оцінки місцевого органу самоврядування і відповідає за щорічну переоцінку всього нерухомого майна в окрузі. Відділ відповідає за перегляд не тільки раніше виконаних оцінок нерухомості, але й за оцінку нових збудованих об'єктів.

Починаючи з 1977 року бюро оцінки застосовує автоматизовану систему оцінки (САА) з використанням поширених у Сполучених Штатах трьох основних методів оцінки нерухомості - вартісного, регресійного та традиційного (відстеження вартості об'єктів нерухомості в часі). Після закінчення процесу комп'ютеризованої оцінки об'єктів нерухомого майна експерт порівнює їх і вибирає найсправедливішу оцінку.

Розрахована таким чином ринкова вартість майна стає базою для визначення ставки податку на нерухоме майно. Оподатковують землю та поліпшення, включаючи будинки, інші споруди та пересувні будинки, які використовують як житло. Податок встановлюють відповідно до 100 % визначеної чистої ринкової вартості станом на 1 січня поточного податкового року. В разі зміни оцінки вартості власники одержують повідомлення поштою. Існує чіткий механізм перевірки та оскарження оцінки.

Ставки податку на нерухоме майно встановлює щовесни місцевий орган самоврядування при прийнятті бюджету (в США податки на нерухомість повністю залишаються в місцевому бюджеті). Ставка податку коливається у межах 1-3% від 100$ встановленої вартості. В окрузі Ферфакс у 1997 році ставка податку при середній вартості одиниці нерухомості 190,1 тис.$ становила 1,23%.

В умовах активно діючого ринку нерухомості щоденно у США здійснюють сотні тисяч операцій із трансакцій майна, які опираються на його ринкову оцінку. Безпосередньо оцінкою займаються приватні фірми, інформація про пропозиції продажу і купівлі об'єктів нерухомості публікується в пресі. Вартість забудованих земель коливається по країні досить суттєво. Найвища вартість 1 м2 землі - у межах великих мегалополісів (Манхеттен у Нью-Йорку - до 23,5 тис.$).

Окремо зупинимось на оцінці сільськогосподарських земель. Якісну оцінку земель у США проводять за продуктивністю сільськогосподарських угідь. Продуктивність ріллі визначається за врожайністю основних

сільськогосподарських культур не менш як за десять років, а для посушливих районів - за більш тривалий період. Урожайність розраховують за даними

опитування з використанням спеціальних анкет або безпосередньо в полі через взяттям укосів із контрольних ділянок. Єдиної методики економічної оцінки земель у США до цього часу не розроблено. Існують кілька методів, які застосовують у деяких регіонах країни. Найпоширенішим є метод оцінки земель за чистим доходом від реалізації сільськогосподарської продукції. Коливання в ціні 1 акра сільськогосподарських угідь значні у різних штатах. Наприклад, у 1989 році ціна ріллі в штаті Канзас становила від 300$ за 1 акр у західній його частині й 800$ - у східній; ціна пасовищ- відповідно 100 і 325$ за 1 акр.

Загалом співвідношення цін на земельні ділянки різних типів сільськогосподарського та лісогосподарського використання у Сполучених Штатах такі (за 1 прийнято вартість 1 акра земель, придатних для вирощування сільськогосподарських культур): меліоровані землі - 1,07; зрошувані землі - 3,6; ділянки для висаджування цитрусових - 9; найродючіші сільськогосподарські угіддя - 34; землі під лісом - 0,9.

ВЕЛИКА БРИТАНІЯ

Система грошової оцінки, що діє у Сполученому Королівстві Великої Британії, має певні особливості й відмінності на території її складових. Ми коротко висвітлимо основні риси тієї системи, яка запроваджена на території Англії та Західного Уельсу.

Перше, на що слід звернути увагу, - це об'єкт оцінки. У Великій Британії, як правило, оцінюють нерухомість - разом земельну ділянку, будівлі та споруди. Як і в більшості країн, тут функціонують одночасно дві системи оцінки: експертна та нормативна. Першу застосовують при здійсненні трансакцій, друга виконує суто фіскальні функції.

Експертна оцінка грунтується на світовому досвіді й чутливо реагує на коливання ринку. За основними підходами вона дуже подібна до тієї системи, яку запроваджують в Україні. Відмінності не мають принципового характеру. А от нормативна оцінка заслуговує на увагу, оскільки її принципи значно відрізняються від українських.

У Великій Британії встановлено вісім груп вартості майна (табл.1.1).

Таблиця 1.1. Групи вартості майна у Великій Британії.

Примітка: *Дані на кінець 1995 року. Результати оцінки періодично, приблизно раз на п'ять років, оновлюються.

Абсолютне значення рядка О встановлює місцева рада графства. Як правило, розмір не дуже різниться по регіонах - приблизно 400-800 фунтів на рік.

Далі досить просто визначити розмір податку по окремому власникові: якщо базову вартість (рядок Б) встановлено 600 фунтів, то нерухомість до 40 000 оподатковуватимуть на рівні 400 фунтів, а нерухомість вартістю понад 320 000 фунтів - 1200 фунтами. При цьому не має значення, яка вартість майна - 321 тисяча чи 320 мільйонів фунтів - податок буде однаковий.

Пояснити це просто - у Великій Британії високі інші податки, тому людина, яка володіє значною власністю і сплачує ці податки, не повинна занадто обтяжуватися податком на нерухомість. Це зумовлено історичною особливістю формування культурної спадщини Сполученого Королівства - більшість старовинних маєтків та замків дуже дорогі, а спадкоємці не завжди мають достатні прибутки для утримання їх у належному стані. Певна м'якість оподаткування дає змогу зберігати "дух нації".

Другий важливий аргумент - це те, що людей, які мають таку коштовну нерухомість, не так багато в країні й не вони становлять основну частину платників податку. Поряд із цим така система сприймається нацією як справедлива, результатом чого є щорічна сплата 95% податків.

У населених пунктах Великої Британії ціни на нерухомість коливаються досить суттєво залежно від місцерозташування об'єкта та ринкових факторів, що впливають на попит і пропозицію. В 90-х роках ціна 1 м ділянки житлової забудови' в центрі Лондона за стандартних умов становила 250-270, Уельсі -40-50, Шотландії - 50-60, Північній Ірландії - 20-25 фунтів.

Протягом XX ст. середня ринкова вартість 1 га земель сільськогосподарського використання у Великій Британії зросла від 50 фунтів (1910 рік) до 4200 фунтів стерлінгів (початок 90-х років). У той же час, починаючи з 70-х років, темпи зростання цін значно сповільнилися і становлять приблизно 500 фунтів на п'ятиріччя.

НІМЕЧЧИНА

Хоча оцінка землі та нерухомості має давню історію, законодавство з питань визначення ринкової вартості землі було створене лише у повоєнний період (50-ті роки минулого століття).

Основними документами, що сприяли формуванню системи оцінки, стали Закон про цінову статистику (1958 р.) і Будівельний кодекс Німеччини (Ваи§е5ЄІгЬисЬ,1986 р.). Відповідно до Будівельного кодексу передбачалося створення спеціальних експертних комісій з оцінки земельних ділянок .

Поряд із Будівельним кодексом, правовою основою для визначення ринкової вартості міських земель були також Федеральний порядок визначення ринкової вартості земельних ділянок (\Уеігегтіп1ші§8УЄгогс!пип£, 1988 р.) та відповідні керівні матеріали (\¥егїегтіп1ип£5гісп1іпіеп, 1991 р.).

Згідно з федеральними нормативно-правовими актами з оцінки залежно від стадії освоєння всі землі поділяю на:

Тут і далі при підготовці розділу поряд з німецькими матеріалами використана стаття О.Драпіковського та 1.Іванової "Визначення ринкової вартості земельної власності в Німеччині''//Управління сучасніш листом. -, 2001-№1-3. -С.99 -116.

землі сільського- та лісогосподарського освоєння; землі перспективної забудови;

землі, придатні для забудови;

забудовані землі, які класифікують у свою чергу на: землі житлової забудови, землі забудови загального призначення, землі змішаної забудови, землі промислової та комунальної забудови та землі для спецзабудови.

За основу визначення ринкової вартості земельних ділянок у Німеччині взято співвідношення ринкових цін на земельному ринку. При цьому правилами з оцінки встановлено, що за вихідні дані використовують лише типові ціни купівлі -продажу, які сформувалися за типових умов.

Федеральний порядок оцінки передбачає застосування трьох методів при визначенні ринкової вартості земельних ділянок:

метод порівняльної вартості (Уег^ІеісЬвшегі);

метод вартості чистого доходу (Еітга§3'\\'егі);

метод фактичної вартості (8асЬ\уег1).

Зазначені методи відповідають загальновизнаним підходам, які склалися у світовій оцінці, але їх застосування має певні особливості.

По-перше, на відміну від практики оцінки в більшості європейських країн і США, у Німеччині ринкова вартість складається з двох окремих елементів: вартості землі та вартості будівель і споруд, розміщених на ділянці. І це певною мірою наближує німецьку оцінку до української.

По-друге, при визначенні порівняльної вартості німецький оцінювач оперує середніми величинами й стандартними відхиленнями, а не шукає індивідуальних рис та їхнього внеску у вартість об'єкта оцінки порівняно з ціною продажу об'єкта власності, який було вибрано для порівняння.

По-третє, відповідно до німецького законодавства процедура встановлення ставки капіталізації чистого доходу від забудованої ділянки в обов'язковому порядку передбачає врахування корисного строку життя будівлі, що залишився.

Середня ціна на земельні ділянки усіх типів у Німеччині на початку 90-х років становила 90,71 марок/ м . При цьому середня ціна за земельні ділянки з існуючою забудовою (125,41 марок/ м ) майже втричі перевищувала ціну ділянок, які передбачалося забудувати (54,36 марок/ м ). За період 3 1963 по 1995 рік ціни на присадибні ділянки зросли майже в десять разів, а на дохідні - майже у дев'ять разів. Нині у вартості земельних ділянок в Німеччині існують суттєві географічні відмінності. У Берліні вартість 1 м ділянок житлової забудови становить 1000-1500 євро, у Мюнхені - 3500-5000 свро, у Кельні, Франкфурті та Штутгарті -3000-4000 євро.

Значно дешевша нерухомість за межами великих міст. Так, будинок на одну сім'ю площею 150 м" із ділянкою у 8 соток коштує на землях колишньої Західної Німеччини у середньому 450-500 тис. євро. На східних землях ціна значно нижча.

ШВЕЦІЯ

У Швеції інститут оцінки землі та нерухомості існує давно. Система реєстрації нерухомості в її сучасному вигляді була започаткована у цій країні в 1875 році. Але ще задовго до цього (починаючи з XVII ст. тут вівся реєстр земельних ділянок.

Тепер, згідно з даними Центрального правління даних нерухомості Швеції (Сепігаї Воапі &г Кеаі Езіаіе Баїа) інституційна схема управління об'єктами нерухомості у королівстві має такий вигляд (рис. 1.2).

Рисі.2. Схема управління об'єктами нерухомості у Швеції (за даними лулул^.зІі.ипітеІЬ.есіи.аіі/гезеагсЬ).

Національна судова адміністрація як підрозділ Міністерства юстиції несе відповідальність за здійснення усіх операцій із земельними ділянками через підпорядкованих їй 95 реєстраційних земельних агентств. Національна судова адміністрація є єдиною правомочною організацію із здійснення земельних трансакцій. Саме тут зберігаються оригінали всіх трансферів, закладів, а також копії правових актів (ііііез), внесених у реєстраційні книги регіональних відділень, які не мають комп'ютеризованих систем зберігання інформації. Комп'ютеризовані регіональні відділення мають зв'язок із базою даних Центрального правління даних нерухомості, де ці правові акти містяться в електронному вигляді.

Картографічним компонентом Системи реєстрації займаються 55 реєстраційних агентств нерухомості, які повністю незалежні від земельних агентств і підпорядковані Національній геодезичній службі, яка в свою чергу є підрозділом Міністерства житлового господарства та територіального планування Швеції.

Реєстраційні агентства нерухомості контролюють геодезичні операції із земельними ділянками і підтримують реєстр усіх об'єктів нерухомості та земельних ділянок (парсел) у державі з метою їх реєстрації, оподаткування, статистики тощо.

Таким чином, можна зробити висновок про те, що в Швеції існує правовий розподіл функцій із реєстрації прав і реєстрації об'єктів нерухомості.

Загальна кількість земельних ділянок (парсел) у країні на кінець 90-х років становила близько 4 млн одиниць. Ринок земельних ділянок у Швеції досить розвинений. Середня вартість однієї земельної ділянки (парсели) в межах держави має певні відмінності: у Стокгольмському графстві вона становить 2,4 млн крон

(330 тис. $), графстві Упсала (центр країни) - 1,2 млн крон (160 тис. $), графстві Еребрю (центр країни) - 0,6 млн крон (80 тис. $), графстві Кальмар (острів біля східного узбережжя) - 0,6 млн крон (80 тис. $), графстві Норботтен (північ) - 0,45 млн крон (60 тис. $).

ПОЛЬЩА

До 31 січня 1989 року в польському законодавстві домінував безумовний (суспільний) принцип виключної державної власності, який полягав у тому, що держава була єдиним власником усього майна і мала щодо цього майна всі повноваження власника.

У 1990 році в результаті суспільно-політичних та економічних змін, які відбулися у країні, почалася приватизація нерухомого майна, яке перебувало у власності держави. Цей процес набув широкого розвитку і на даний час остаточно не закінчився. Згідно з польським законодавством усі об'єкти нерухомості, що становлять власність відповідного суб'єкта, утворюють фонди нерухомості. Протягом 1998-1999 років було утворено: фонд нерухомості Державної скарбниці, фонд нерухомості воєводств (аналог українських областей), фонд нерухомості гмін (аналог адміністративних районів) і фонд нерухомості повятів (аналог сільських рад). Саме через фонди нерухомості в Польщі здійснюються всі операції з нерухомим майном включаючи землю. Згідно із законом ціну на нерухомість установлюють на основі вартості, визначеної майновим експертом.

На основі вартості нерухомих об'єктів, установленої після оцінювання, ціна нерухомості, яку встановив експерт є підставою для:

визначення початкової ціни торгів (на перших торгах - не нижче від вартості нерухомості, на других - не нижче як 50% вартості);

визначення ціни нерухомості без торгів (не може бути нижчою за її вартість, встановлену експертом);

визначення розміру податку; здійснення інших трансакцій.

У Польщі існує диференційована система оподаткування сільськогосподарської нерухомості, лісового фонду та забудованої нерухомості (будинки, споруди, об'єкти інфраструктури). Ставки податку для сільськогосподарських і лісогосподарських земель визначаються на основі щорічних нормативів, які готує польський уряд. Місцеві органи влади мають широкі повноваження щодо коригування розміру податку (можливе зменшення величини податку до 50%). Наприклад, у 2000 році загальна сума податку на нерухомість у гміні Августов (північно-східна Польща, курортна місцевість) становила 6,2 млн злотих, або 59% щорічного доходу гміни.

Методи, які застосовують експерти в процесі ринкової оцінки нерухомого майна у Польщі, подібні до тих, що використовуються в експертній оцінці земельних ділянок в Україні. При цьому оцінка сільськогосподарської нерухомості грунтується на сільськогосподарській таксації.

ЛИТВА, ЛАТВІЯ, ЕСТОНІЯ

Із розпадом СРСР та проголошенням у 1991 році незалежності країни Балтії почали швидко рухатися до ринкової економіки. Була поставлена мета якнайшвидше інтегруватися в соціально-економічну структуру Європейського

Союзу, що передбачало проведення докорінних змін в усіх суспільних сферах. Важлива роль у цих реформах відводилася оцінці землі та нерухомості.

Правові механізми регулювання ринку землі в Литві, Латвії та Естонії мають багато подібних рис, тому доцільно розглянути їх разом.

Головним завданням реформи власності, ініційованої у країнах Балтії, було досягнення вільної торгівлі об'єктами нерухомості. З метою забезпечення ефективного управління реформою нерухомості та охорони прав власників майна (включаючи земельні ділянки) запроваджувалася система кадастру нерухомості, яка тісно інтегрована з системою реєстрації власників нерухомого майна. Реєстрацію нерухомості та прав на неї здійснюють реєстраційні офіси, підпорядковані Міністерству юстиції. Записи про факт реєстрації того чи іншого права заносяться в поземельну книгу. Саме кадастрова інформація є базою для здійснення оцінки землі у республіках.

У країнах Балтії існують два види грошової оцінки земельних ділянок: кадастрова (нормативна) та експертна (ринкова). Кадастрову оцінку використовують виключно для цілей оподаткування, а ринкову - для підтримки ринку землі.

У Латвії кадастрову оцінку здійснюють регіональні управління Державної земельної служби, експертну - сертифіковані експерти, які працюють у фірмах, що мають угоду з Державною земельною службою країни. Наприклад, на початок 2001 року в Латвії працювало близько 60 сертифікованих експертів.

Кадастрову вартість об'єктів нерухомості у Латвії встановлюють фахівці Державної земельної служби у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів на основі цін на нерухомість у період, що передує року оцінки (за середньою ринковою вартістю для певного цільового використання нерухомого майна на конкретній території). Не рідше одного разу на п'ять років проводять масову переоцінку нерухомості.

Кадастрову оцінку здійснюють окремо по забудованих землях, сільськогосподарських угіддях та лісах. Загальна кількість одиниць землі у Латвії згідно з кадастровою оцінкою становить 788,2 тис, крім того, кількість будівель сягає 1,24 млн одиниць. Слід зазначити, що відповідно до Латвійського законодавства ставка податку на нерухомість в 2004 році була 1% кадастрової оцінки нерухомого майна.

У Литві за кадастрову оцінку відповідає Державна служба земельного кадастру та нерухомості. Загальна кількість одиниць землі тут згідно із кадастровою оцінкою становить 1,05 млн, крім того, кількість будівель сягає 3,6 млн одиниць. Ставки податку диференційовані: 1,5% кадастрової оцінки для забудованих земель та 1% для об'єктів нерухомості (без землі).

Ринкову оцінку нерухомості у країнах Балтії здійснюють за методичними підходами, подібними до запроваджених в експертній оцінці земель в Україні. У структурі операцій із землею переважають сільськогосподарські угіддя (до 50 %) та житлова забудова (30%); за видами операцій на частку купівлі припадає 70-75, оренди - 25-30%.

Із загальної площі земель більшу частку становлять землі приватної власності ( у Литві - 50,5% всієї площі земель країни).

Ринкова вартість земельних ділянок під житловою забудовою, комерційного призначення, а також сільськогосподарських угідь та залісених земель істотно різниться залежно від географічного розміщення (табл.1.2.).

Таблиця 1.2.

Ринкові ціни на земельні ділянки різного призначення у державах Балтії, 2003 рік.

РОСІЙСЬКА ФЕДЕРАЦІЯ

Формування інституту грошової оцінки в Російській Федерації аналогічне з такими процесами в Україні, хоча, звичайно, має і специфічні особливості. Як і в Україні, у Росії запроваджено два види грошової оцінки: нормативну (кадастрову) та експертну.

Відповідно до "Положення о Федеральном агентстве кадастра обьектов недвижимости" здійснення кадастрової оцінки земель покладено на Федеральне агентство кадастру об'єктів нерухомості Росії (Роскадастр), створене при

Міністерстві економічного розвитку і торгівлі Російської Федерації. Роскадастр має вертикальну структуру, що включає відповідні підрозділи суб'єктів Федерації, на які покладено функції управління та регулювання земельними відносинами, включаючи організацію й проведення державної кадастрової оцінки земель.

На даний час головна функція кадастрової оцінки земель в Росії полягає у встановленні диференційованого підходу до оцінки земель різних категорій. Розглянемо принципи кадастрової оцінки земель населених пунктів і сільськогосподарських угідь.

Попередником грошової оцінки земель населених пунктів у Російській Федерації за часів СРСР була комплексна економічна оцінка території населених пунктів (КЕОТ). Фактично у 80-х роках склалося кілька шкіл КЕОТ. Одну з них очолювала С.Кабакова (Науково-дослідний інститут економіки будівництва Держбуду СРСР), другу становили санкт-петербурзькі фахівці Науково-дослідного інституту генплану: М.Пальчиков, О.Пахомова, В.М'ягков, В.Федоров; третю очолював В.Щеглов (Центральний науково-дослідний інститут містобудування). Методика КЕОТ, яку розробили різні школи спиралася на багатофакторну оцінку споживчих якостей окремих оціночних одиниць населених пунктів (райони, таксони, квартали) з метою визначення диференційованих показників для кожної з цих одиниць. Певною мірою ці підходи були використані в кадастровій оцінці земель населених пунктів, що діє нині у Росії.

З метою реалізації Постанови Уряду Російської Федерації від 25.08.1999 року № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" і згідно з "Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель", затвердженими Постановою Уряду Російської Федерації від 08.04.2000 року № 316, розроблена Методика державної кадастрової оцінки земель поселень (затверджена наказом Росземкадастру від 17 жовтня 2002 року № П/337).

Кадастрову вартість земельних ділянок поселень визначають з урахуванням:

рівня ринкових цін, ставок орендної плати за земельні ділянки у межах поселень (беруть до уваги як забудовані, так і незабудовані земельні ділянки) та іншої інформації про об'єкти нерухомості;

площі земельної ділянки;

виду територіальної зони та виду функціонального використання земельної ділянки;

факторів місцерозташування і навколишнього середовища.

Кадастрову вартість земельних ділянок поселень (Р) розраховують за такою формулою:

о ... 2

де : Ь _ді1 - площа земельної ділянки, м ;

Р - лінійна функція від стиснутих факторів для і-го кластера, яка враховує особливості інфраструктури поселення (інфраструктурна складова), руб/ м²;

Р ,_юдіі - лінійна функція параметрів угоди для і-го кластера, що враховує

особливості конкретної земельної ділянки (локальна складова), руб/ м ;

■

К¹] - коефіцієнт переходу від питомого показника кадастрової вартості

земель за видом функціонального використання, для якого існує інформація про угоди із земельними ділянками та іншими об'єктами нерухомості, до питомого показника кадастрової вартості земель за видом функціонального використання, де статистика ринкових угод відсутня.

Державну кадастрову оцінку земель поселень у Російській Федерації здійснюють за двома технологічними лініями (ТЛ). За першою ТЛ визначають кадастрову вартість земельних ділянок у межах поселень із чисельністю населення 10 тис. чоловік і більше на основі факторного аналізу та кластеризації адміністративних районів, поселень, а також кадастрових кварталів поселень на території суб'єкта Російської Федерації й формування аналітичних залежностей між цінами угод із земельними ділянками та іншими об'єктами нерухомості й ціноутворювальними факторами.

За другою ТЛ визначають кадастрову вартість земельних ділянок у малих містах і селищах, сільських поселеннях з чисельністю населення до 10 тис. чоловік на основі виділення тестових об'єктів та встановлення для них питомого показника кадастрової вартості земель.

Перша ТЛ включає такі види робіт, як:

1. Збирання показників у розрізі адміністративних районів, міст обласного і районного значення, а також даних по ринкових угодах в цих містах відповідно до встановлених форм.

2. Стандартизація показників у розрізі адміністративних районів із різною чисельністю населення з метою кластеризації останніх за значеннями одержаних стиснутих факторів. Визначення аналітичних залежностей для кожного одержаного кластера поселень, розрахунок за ними регресійних коефіцієнтів за значеннями факторів, одержаних із показників, що характеризують поселення в цілому.

3. Збирання показників, які характеризують інфраструктуру поселення, інформації про угоди із земельними ділянками та іншими об'єктами нерухомості, первинне опрацювання і фільтрація інформації.

4. Нормування й розрахунок коефіцієнтів, що характеризують параметри та особливості об'єктів угод. Розрахунок базової вартості одиниці площі типового об'єкта угоди (Р1).

5. Визначення стиснутих факторів для сукупності оцінюваних об'єктів перетворенням показників і обліку потенціалів впливу об'єктів інфраструктури поселення. Кластеризація сукупності оцінюваних об'єктів.

6. Визначення аналітичних залежностей для характерних точок усередині кожного кластера. Одержання аналітичних залежностей для розрахунку територіальних коефіцієнтів у кожній точці кластера на основі одержаних регресійних коефіцієнтів.

7. Розрахунок за одержаними аналітичними залежностями питомого показника кадастрової вартості земель для всього масиву оцінюваних точок. Перевірка та визначення коректності розрахунків і у разі виявлення некоректних розрахунків або результатів пошук додаткових, у тому числі й експертних даних.

8. Анкетне опитування експертів, опрацювання анкет із використанням методу "аналізу ієрархій", визначення питомих показників кадастрової

3 — 8-179

вартості земель за видами функціонального використання, для яких відсутня статистика угод з об'єктами нерухомості.

9. Перерахування питомого показника кадастрової вартості земель для всього масиву оцінюваних точок із використанням нових (додаткових) даних.

10.Визначення кадастрової вартості земельної ділянки і / або питомого показника кадастрової вартості земель із використанням методу "витягу".

11.Складання підсумкових таблиць питомих показників кадастрової вартості земель по кадастрових кварталах.

Друга ТЛ включає такі види робіт, як:

1. Виділення на території адміністративного району (з урахуванням результатів кластеризації, проведеної в складі робіт із першої ТЛ) тестових поселень - центрів кластерів.

2. Визначення базового питомого показника кадастрової вартості земель у тестових поселеннях.

3. Аналіз ціноутворювальних факторів по поселеннях - центрах кластерів (включаючи тестові й відмінні від тестових поселення) і розрахунок коефіцієнтів, що відтворюють вплив ціноутворювальних факторів:

у межах території адміністративного району (кліматичні умови, щільність населення, транспортна доступність до районного центру);

у межах території сільського округу (чисельність населення, транспортна доступність до центру району, адміністративний статус);

у межах території поселення з урахуванням усіх ціноутворювальних факторів.

4. Визначення питомого показника кадастрової вартості земель (Рі) по кожному поселенню в складі адміністративного району

5. Диференціація питомого показника кадастрової вартості земель у поселеннях зі складною функціонально-планувальною структурою території.

6. Складання підсумкових таблиць питомих показників кадастрової вартості земель для поселень, а також для кадастрових кварталів у межах поселень зі складною функціонально-планувальною структурою.