Розвиток грошової оцінки земель в Україні Попередником грошової оцінки земель населених пунктів в Україні була комплексна економічна оцінка території (КЕОТ) населених пунктів, започаткована у кінці 80-х років минулого століття. Спочатку вона не мала чіткого правового підґрунтя. Водночас, здійснені експериментальні дослідження і запровадження КЕОТ в деяких містах СРСР (у тому числі й в Україні) свідчили про її неабияку економічну ефективність. Із застосуванням КЕОТ вводилася плата за користування міськими землями, у результаті чого збільшувалися надходження до міського бюджету. Спроби запровадити КЕОТ в умовах соціалістичної держави були першими кроками переходу земельних відносин на ринкові рейки.
Особливістю розвитку КЕОТ в Україні у той час було існування кількох, досить відмінних між собою методик оцінки. Зупинимося коротко на кожній із них.
1. і Методика, розроблена авторським колективом під керівництвом В.Сотникова (Інститут "КиївНДІПмістобудування"), ґрунтується на визначенні ставок податку на рівні зон містобудівної цінності. Для розрахунків використовували дані про щільність, вартість фондів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури, а також показники містобудівної цінності. В результаті проведення оцінки можна одержати, крім безпосередньо економічної оцінки, ще й дані щодо відповідності інтенсивності використання території її місцерозташуванню. Методика В.Сотникова була застосована при оцінці території ряду міст України (Біла Церква, Іллічівськ, Луганськ, Львів, Маріуполь тощо), а також Кишинева (Молдова), Чимкента (Казахстан), Дархана (Монголія).
2. Методика, яку розробив Є.Куць (Інститут "КиївНДІПмістобудування"), базується на розрахунку п'яти групи факторів (комплексних умов), що в кінцевому підсумку впливають на визначення коефіцієнта цінності окремих ділянок міста і встановлення диференційованих ставок податку за землю. Особливістю цієї методики є побудова так званих еквіпотенціальних ліній (ізолінії, які з'єднують точки з однаковою цінністю території), що дає змогу оперативно переглядати можливі варіанти зміни ситуації. Методику Є.Куця використовували при оцінці ряду міст України (зокрема, Бердянська та Житомира), Алма-Ати та Караганди (Казахстан), Гомеля (Білорусь), чотирьох міст Вірменії.
3. В основі методики, яка ґрунтується на розробках російських фахівців (С.Кабакова) й творчо розвинена спеціалістами інституту "Київпроект" (О.Драпіковський та ін.), лежить досить детальний розрахунок трьох категорій показників для кожної з окремо виділеної земельно-оціночної одиниці (інформаційного району): суспільно-необхідних витрат на соціальну, інженерно-транспортну і природоохоронну інфраструктуру; економічних результатів від зміни характеру використання території; соціальних факторів, що формують
економічну цінність міських земель. Крім Києва ця методика була застосована в оцінці інших міст України (Бровари, Миколаїв, Черкаси тощо).
4. Методика, розроблена під керівництвом О.Розенфельда (Інститут урбаністики), базується на принципах експертної оцінки. Експертами найчастіше виступають представники міста разом із фахівцями-містобудівниками проектних інститутів. Автори методики вважають, що для більшості малих і середніх міст досить участі кваліфікованих фахівців та знання ситуації місцевими керівниками для забезпечення точності оцінки.
5. В основу методики, розробленої авторським колективом під керівництвом Ю.Палехи (Інститут "Діпромісто"), покладено функціональний та соціологічний підходи. Для визначення ролі кожного з оцінюваних факторів використовують дані ґрунтовного соціологічного обстеження, яке проводять у розрізі оціночних районів міста. За результатами оцінки, проведеної за цієї методикою, встановлено інтегральні індекси цінності для кожного з оціночних районів. Методику було використано при виконанні КЕОТ багатьох міст України (Вінниця, Івано- Франківськ, Лисичанськ, Полтава, Тернопіль, Севастополь, Хмельницький тощо).
Попри всі інші розбіжності суть методик КЕОТ, розроблених представниками названих п'яти груп, зводилася до двох принципових підходів: вартісного і функціонального. Охарактеризуємо кожний з них.
Вартісний підхід був запропонований С.Кабаковою і творчо розвинений її послідовниками, зокрема при виконанні КЕОТ м. Києва. Суть його полягала у вартісній (еквівалентній в рублях) оцінці окремих факторів, які впливають на цінність земельної ділянки у місті. Таких факторів може бути багато: транспортні, інженерні, екологічні, соціальні тощо. Оцінку кожного з них здійснюють визначенням прямої або непрямої вартості в певній точці міста. Транспортний фактор визначають через витрати на пересування до місць прикладання праці, центрів культурно-побутового обслуговування, місць масового відпочинку та центрів розселення; екологічний - через втрати здоров'я населення тощо.
Функціональний підхід у поєднанні з експертним і соціологічним підходами визначає відносну цінність території через математичний розрахунок функціональних переваг (або недоліків) її потенціалу. Для цього активно застосовували математичні моделі (матриця транспортної доступності, інженерно-інфраструктурні мережі та ін.).Детальніше про цей методичний підхід див. у розділі 7.4.
У 1991 році згідно із завданням Держбуду України Виробничо-інформаційним центром "Містобудівельник" було розроблено методику економіко-містобудівної оцінки території міст різної величини. До авторського колективу увійшли представники різних науково-методичних шкіл, які здійснювали оцінку земель населених пунктів України (О.Драпіковський, Г.Заблоцький, Є.Лішанський, Т.Ткач, Г.Фільваров, Е.Шаповалов), і Росії (С.Кабакова). Очолював авторський колектив В.Нудельман.
Методика складалася із вступу та чотирьох розділів (Законодавчі основи і принципи економіко-містобудівної оцінки міських територій; Економіко-містобудівне зонування території; Визначення вартісних показників економічної оцінки; Принципи актуалізації показників) та додатків.
Незважаючи на ігнорування деяких з існуючих методичних підходів до КЕОТ міст, новостворена методика, безумовно, стала позитивним кроком в об'єднанні зусиль щодо розробки єдиного підходу до оцінки міських земель.
Свою історію має й оцінка сільськогосподарських земель. Початок суцільних землеоціночних робіт в Україні слід пов'язувати з наказом Мінсільгоспа УРСР „Про стан робіт по проведенню якісної оцінки земель" (8.05.1968 року, №303), відповідно до якого згадані роботи було завершено у 1972 році по всіх господарствах України. При цьому були одержані показники оцінки за врожайністю зернових, які певною мірою відбивали стан продуктивності земель.
У 1974 році було підготовлено Методику економічної оцінки земель, на базі якої в 1975 році була проведена відповідна оцінка орних земель (за результатами господарської діяльності впродовж 1969-1973 років). Принципова особливість цієї Методики - рентний підхід до економічної оцінки земель за критерієм диференціального доходу. Зазначена Методика була покладена в основу Загальносоюзної методики оцінки земель, затвердженої Мінсільгоспом УРСР у 1976 році. Було проведено кілька турів оцінки сільськогосподарських земель по всіх республіках колишнього Радянського Союзу, останній з яких відбувся в 1988 році. Отже, на рівні СРСР були визначені три показники (критерії) економічної оцінки землі, як головного засобу виробництва у сільському господарстві: окупність витрат, валовий продукт та диференціальний дохід. Останній є інтегральним показником економічної оцінки. Ці показники були об'єднані в єдину по республіці систему з урахуванням відмінностей у рівні інтенсивності землеробства.
Роботи з бонітування грунтів з точки зору методичного забезпечення поступалися економічній оцінці земель. Методичні підходи у різних республіках колишнього СРСР значно відрізнялися між собою. Переважали методи бонітування ґрунтів за врожайністю, попри той безсумнівний факт, що врожай є економічною категорією і залежить не лише від родючості ґрунтів, а також й від вкладеної праці - живої та уречевленої. Тому шкали бонітетів носили наближений характер, не відбиваючи реальної родючості ґрунтів. Це стосується, в тому числі, й бонітування орних ґрунтів СРСР, розробленого наприкінці 60-х років минулого століття В.П.Кузьмичовим (НДІ ґрунтознавства та агрохімії ім. О.Н. Соколовського).
В 1992 році Інститутом землеустрою УААН за участю Інституту ґрунтознавства й агрохімії та Інституту землеробства та садівництва УААН була підготовлена Методика бонітування ґрунтів в Україні, схвалена 10 березня 1992 року Відділенням землеробства УААН. Критерієм бонітування ґрунтів було визначено їх властивості, що корелюють з врожайністю.
За дорученням Кабінету Міністрів України у січні-липні 1993 року було здійснене бонітування ґрунтів України за згаданою Методикою. Внаслідок цього були складені шкали бонітетів ґрунтів по природно-сільськогосподарських районах для всіх сільськогосподарських угідь. Матеріали бонітування були розглянуті і схвалені Президією УААН (протокол №8 від 02.08.1993 року).
З 1991 по 1995 рік в Україні активізувалися процеси перебудови нормативно-правової бази оцінки земель. Серед факторів, що найбільшою мірою впливали на становлення оцінки, були:
1. Зміни у законодавчій базі (нова редакція Закону про плату за землю), у результаті яких були і затверджені нова назва та економічний статус оцінки (з комплексної її назва трансформувалася у грошову оцінку); оцінку почали визначати як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки.
2. Розширення сфери застосування грошової оцінки земель (землі сільськогосподарського призначення й населені пункти).
3. Перехід функцій контролю за розробкою оцінки земель від Держкоммістобудування України до Держкомзему України.
4. Диференціація методичних підходів до оцінки земель населених пунктів (на основі оцінки містобудівних якостей території) та сільськогосподарських земель (агробонітетні характеристики ґрунтів).
Результатом розвитку зазначених процесів стало затвердження у березні 1995 року Кабінетом Міністрів України Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів і Держкомземом, Мінсільгосппродом, Держкоммістобудування України та Українською академією аграрних наук відповідного Порядку грошової оцінки. З цього часу грошова оцінка земель різних категорій розвивалася відповідно до існуючої нормативно-правової бази (з урахуванням відповідних змін і доповнень). Детально про це у наступному розділі.
Контрольні запитання.
І.Які основні методики комплексної економічної оцінки земель населених пунктів ви знаєте?
2. Які показники (критерії) були покладені в основу Загальносоюзної методики економічної оцінки земель?
З.Які законодавчі та нормативні документи сформували правову базу нинішньої оцінки земель в Україні?
|