НОРМАТИВНО-ПРАВОВЕ, ІНФОРМАЦІЙНЕ ТА ОРГАНІЗАЦІЙНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ

ВСТУП

Грошова оцінка земель в Україні здійснюється понад 10 років. Неупереджений аналіз пройденого шляху дає відчуття тієї, справді, величезної роботи, яка була виконана всіма, хто займався оцінкою землі у нашій державі. В 1997 році, коли тільки починався процес підготовки спеціалістів із оцінки земель не вистачало фахівців із практичним досвідом у цій справі, бракувало знань.

За час, що минув з тієї, пори різними організаціями за програмами, затвердженими Держкомземом України було підготовлено кілька тисяч фахівців, більшість з яких плідно працюють у галузі грошової оцінки земель.

Кожному з нас за останні роки не одну сотню разів доводилося відповідати на різноманітні запитання стосовно особливостей виконання грошової нормативної та експертної оцінки, і значна частина цих запитань зводилася до нарікань на відсутність підручника з грошової оцінки земель. Зважаючи на це у 2001 році ми підготували наукове видання „Методичні основи грошової оцінки земель в Україні", яке у наступному році було видане видавництвом ПРОФІ тиражем у 3 тис. примірників. Не зважаючи на статус наукового видання ця книга реально стала першим в Україні комплексним підручником із грошової оцінки земель.

За останні роки наша книга стала бібліографічною рідкістю, що пояснюється сталим попитом на літературу з оцінки земель. З іншого боку, зміни у нормативно-методичній базі оцінки, накопичення досвіду її виконання в Україні, організація у багатьох вузах спеціалізації з оцінки земель, зумовили необхідність суттєвої переробки монографії. Майже два роки пішли на підготовку до видання її нової редакції, яка є навчально-методичним посібником.

Структура запропонованого навчального посібника відповідає навчальній програмі, яка відпрацьовувалась протягом останніх років багатьма викладачами. У кінці кожного розділу запропоновані запитання, які допоможуть читачеві покращати розуміння викладеного матеріалу. Книга складається з трьох частин.

Перша частина книги присвячена нормативно-правовому, організаційному та інституційному забезпеченню грошової оцінки земе й складається з чотирьох глав.

Перша глава присвячена вивченню теоретичних основ грошової оцінки. У ній розглянуті поняття „земельна ділянка", викладені базові поняття щодо земельної ренти та її складових, міжнародні стандарти проведення грошової оцінки, проаналізований світовий досвід та розвиток грошової оцінки земель в Україні. Об'єктивний аналіз ситуації, що базується на достовірних статистичних даних дозволяє неупередженому читачеві скласти уяву про сучасний стан оціночної діяльності та умови, в яких вона розвивається.

Друга глава присвячена правовій основі проведення оцінки земель. Це нова глава, яка була відсутня у попередньому виданні. У главі детально описується система законодавства в Україні й місце у ньому правової основи оцінки земель. Здійснений аналіз окремих законодавчих актів, розглянута правова основа встановлення обмежень та сервітутів на використання земельних ділянок.

У третій главі описані основні джерела інформації для здійснення грошової оцінки.

Для найбільш допитливих і тих, хто цінує свій час дуже цікавою буде розділ, у якому описано застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель. Цей розділ суттєво доповнений сучасними інформаційними технологіями, зокрема, геоінформаційними системами й системами дистанційного зондування Землі.

Земельний кадастр як інформаційна база грошової оцінки описаний з максимально можливим ступенем деталізації в окремому розділі, який буде цікавим не тільки оцінювачам, але й широкому загалу фахівців, які створюють або використовують інформаційні технології в землевпорядкуванні. Розглянуті складові державного земельного кадастру, правила формування бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру та картографічне забезпечення для його ведення, а також правові аспекти отримання та використання інформації.

Четверта глава присвячена використанню містобудівної та землевпорядної документації для здійснення грошової оцінки. Досить значний обсяг цієї глави зумовлений необхідністю розглянути всі види документації, які використовуються як джерело інформації, особливості основних завдань та змісту найбільш важливих її видів. Ця глава становить значний інтерес і для тих, хто вивчає містобудування та землевпорядкування в учбових закладах.

Друга частина книги присвячена викладенню методичних прийомів та технології проведення нормативної грошової оцінки земель. Ця частина складається з чотирьох глав.

У ^ії"ятій главі сфери застосування нормативної оцінки, зокрема, оподаткування земель та встановлення орендної плати, надані роз'яснення щодо застосування індексації результатів грошової оцінки.

Шоста глава присвячена грошовій оцінці земель сільськогосподарського призначення. У ній викладені загальні характеристики земель сільськогосподарського призначення, якісні характеристики грунтів та описано принципи їх бонітування. Тут викладено класичні поняття земельної ренти та її різновиди, описані принципи економічної оцінки, яку треба чітко відрізняти від грошової оцінки, а також основні методичні підходи до грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Практичний інтерес становить розділ, присвячений особливостям визначення грошової оцінки земельних ділянок та часток (паїв) при їх приватизації а також методиці визначення втрат сільськогосподарського виробництва.

З точки зору сьогодення великий інтерес становить сьома глава, яка описує грошову оцінку земель населених пунктів. Саме цей вид робіт дав найбільш цінний матеріал та досвід для подальшого розвитку методології грошової оцінки як виду діяльності. У главі дано визначення населеного пункту, як категорії та об'єкту нормативної оцінки земель, викладено особливості визначення базової вартості земель населеного пункту, наведено технологію проведення економіко-планувального зонування території та розрахунку зонального коефіцієнту, показані особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки.

З методологічної точки зору є досить цікавою восьма глава, яка стосується проведенню грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів. Тут описані основні загальні (універсальні) підходи та особливості здійснення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, земель природоохоронного,

історико-культурного, оздоровчого та рекреаційного призначення, земель водного та лісового фонду.

Третя частина цієї книги детально розкриває технологію проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Описувати детально зміст глав недоцільно. Сама їх назва яскраво характеризує кожну з них: основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки; методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок; методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу; методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці. З метою

максимально наближення до практичної площини всі розділи книги вміщують приклади розрахунку.

Враховуючи численні ваші побажання, шановні читачі, у додаток до основного матеріалу посібника включені практично усі нормативно-правові документи, що необхідні при виконанні грошової оцінки. Автори залишили у додатку також й повний перелік агро виробничих груп грунтів України.

На сторінках видання ви можете побачити близько 20 кольорових ілюстраііій, схем, карт. Багато тут таблиць і графіків, які добре ілюструють викладений матеріал.

Посібник пройшов всебічну апробацію в навчальному процесі в Київському національному університеті будівництва і архітектури, де автори працюють викладачами кафедри „Землевпорядкування і кадастр".

Перевагою цього видання є те, що в ньому проблеми та технологія грошової оцінки земель описані не проміж інших, а достатньо глибоко та всебічно, розглянуто реальні умови та середовище українського правового поля. Саме орієнтація на українське законодавство та українські соціально-економічні умови є однією з найбільших досягнень цього посібника.

Автори розраховують на позитивне ставлення читача до цього видання і з нетерпінням чекатимемо на ваші відгуки і пропозиції, які ми неодмінно враховуватимемо у подальших редакціях посібника.

З повагою до вас, автори

НОРМАТИВНО-ПРАВОВЕ, ІНФОРМАЦІЙНЕ ТА ОРГАНІЗАЦІЙНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ